מיליארד (וקצת) סינים מחכים לכם

ק שה להישאר אדישים לנוכח המספרים ה"בומבסטים" שמנפיקה סין. הנתונים היבשים מצביעים על כך שהאוכלוסייה עברה את רף 1.3 מיליארד התושבים והתל"ג לנפש עומד כבר על למעלה מ-2,000 דולר לשנה. כשמכפילים את 2 המספרים, מתחילים להבין על אילו סדרי גודל מדובר. ב-2006 הצמיחה הריאלית עמדה על 10.7% בעוד שרמת האבטלה צמחה משמעותית ל-9.8%, האינפלציה נותרה נמוכה על 1.5% בלבד ורזרבות המט"ח כבר עברו את רף הביליון דולר. על פי התחזיות, בשנת 2007 ו-2008 התמ"ג בבייג'ין הבירה יצמח ב-11% ו-12.8 בהתאמה, כאשר הקצב בערים האחרות מעט נמוך יותר.

שוק הנדל"ן כמובן לא נותר אדיש. בכל השנים האחרונות, הנדל"ן תרם חלק משמעותי מהשינויים במשק הסיני ובשנת 2006 בלבד 49% מהתמ"ג יוצר על ידי ענף הבנייה. המגמה לא נעצרת, ובמהלך הרבעון הראשון של השנה הנוכחית חל גידול של 25.3% בהשקעות בנדל"ן. מעבר לכך, האופטימיות ששוררת לנוכח הצפי להמשך גידול בהכנסה של משקי בית, תוך כדי ההכנות למשחקים האולימפים של 2008, שאמורים להגביר את קצב פיתוח התשתיות והנדל"ן לקראת הדלקת הלפיד האולימפי. כמו כן, ניכרת צמיחה מהותית בתיירות הבינלאומית והפנימית ושינויי הרגולציה פותחים פתח להזרמת כספים של חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקרנות ריט.

כבר כיום, התשואות אינם מאכזבות: לגבי התשואות ממשרדים הצפי הוא כי בבייג'ין התשואה השנתית תעמוד על כ-8.5% לשנה (לא כולל את עליית ערך הנכסים) והתשואה ממבני מגורים תהיה מעט נמוכה מכך.

שוק קפיטליסטי

אלא שלמרות הנתונים, חזקים ככל שיהיו, מתברר כי אלה עדיין לא הניעו משקיעים ישראלים רבים לבצע דריסת רגל בסין. מדובר בעובדה מפתיעה למדי, שכן במזרח אירופה למשל, שוק בתולי עד לפני כעשור, היו אלו הישראלים אשר היו הראשונים לזהות את הפוטנציאל ולהרים את הכפפה. חלק מהחשש להיכנס נובע מהעובדה כי אחרי הכול סין היא מדינה קומוניסטית. בראיון מיוחד ל"גלובס", ממליצים לורנס צ'יאה, מנהל תחום הייעוץ הכלכלי ומיזוגים ורכישות בסין בפירמת הייעוץ וראיית החשבון Deloitte וסנאגנאי כריס לו, שותף מנהל אזור מזרח סין ושנחאי ב-Deloitte, להשאיר את החששות בבית. לדברי השניים, שהשתתפו ביום עיון מיוחד שערכו פירמת רו"ח והייעוץ דלויט ברייטמן אלמגור ומשרד עוה"ד שיבולת בנושא סין, מדובר למעשה בשוק קפיטליסטי לכל דבר.

צ'יאה: "נכון, במהות סין היא קומוניסטית, אבל כשתגיע תראה את האנשים משקיעים ללא שום מגבלה. אין במשקיעים כל פחד. יכול להיות שיש דאגה מסוימת וזה טבעי. לדוגמה, מבחינת אמינות של הממשל, למרות מה שחושבים, לדעתי הוא מקיים הבטחות יותר מכל משק מערבי.

"עוד במשבר בשנות השמונים, חברות נדל"ן השקיעו בסין תוך שהם מגיעים להסכמים מול הרשויות המוניציפאליות שהממשל כלל לא מחויב להם. המיתון הביא להפסדים והממשל, למרות שלא היה חייב, עמד בכל ההתחייבויות של הרשויות וחברות הנדל"ן כלל לא הפסידו. עוד דוגמה - ישנם שווקים שבהם ברגע שיש תיקון של רגולציית מס, הממשלות מנסות לכפות על החברות לשלם להם רטרואקטיבית. בסין אין דבר כזה. גם אם שינו את המס לרעת המשקיעים הזרים, לא יגבו זאת רטרואקטיבית".

מי שהגדיל להגדיר את החשש מפני ההשקעות בסין הוא חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב. כצמן אמר לאחרונה, כי הוא לא משקיע במדינות קומוניסטיות, "מאחר והוא לא רוצה לקום בבוקר ולגלות טנק בפתח לובי המלון". לצ'יאה יש מה לומר לכצמן. "הוא מפחד שהממשלה תיקח לו את הכסף. אבל אין כל חשש, לממשלה יש פתיחות, לא חסר לה כסף והיא מעודדת את הזרים להשקיע כי להם יש את הניסיון בנדל"ן וזה מה שחסר. האמריקנים, שממותגים כפתוחים ביותר, לא מאפשרים לסינים לבוא ולהשקיע בארה"ב למרות הרצון, ואלו האמריקנים כבר חזק בתוך סין. לכן, כל מה שנראה מרחוק לא משקף את המציאות. התדמית הסינית מעט מעוותת וחבל".

לו: "משקיעים מאוד בטוחים בסין. אלו שנמצאים שם לא מבינים מדוע בכלל השלטון מוגדר כקומוניסטי, לא רואים את זה בשטח. כשאתה רואה את בייג'ין (שם מרוכזות 16% מסך השקעות הנדל"ן בסין) ואת שנגחאי (27%) ושנזן (20%) לא תראה קפיטליזם גדול מזה. ובכלל, אני לא מגדיר את סין כקומוניסטית אלא כמדינה סוציאליסטית. משום כך הממשל לא יכול להרשות לעצמו שהצמיחה תהיה נמוכה מ-7% בשנה, מכיוון שאז העוני יגבר והאבטלה תמשיך לעלות. לכן הם ימשכו זרים להמשיך ולהשקיע ויהיו הזדמנויות רבות גם בעתיד, זאת למרות שלאחרונה הממשלה פועלת נכון ומנסה לקרר את ההשקעות על מנת לא לגרום לתסיסת יתר".

למרות המיסוי הנוקשה

כאמור, הממשלה הסינית מנסה לווסת את קצב הצמיחה ולייצבה סביב רף ה-8% על ידי הידוק המדיניות המוניטארית והפיסקאלית. כבר בשנת 2004 ננקטו על ידי הממשל תקנות חדשות, ביניהן שיעור מס של 5% של מכירת יחידות דיור בתוך שנתיים מיום הרכישה. על מכירת מגורים יוקרתיים יוטל מס נוסף של 3%. כמו כן, הוחלט כי המימון הבנקאי לליווי פרויקט מותנה במינימום הון עצמי של ,35% שניתן לגייסו תוך כדי התקדמות הפרויקט, וכי יש לשלם את מחיר הקרקע בתוך מספר שבועות. המומחים טוענים, כי התקנות שתוקנו לא מהוות מכשול על המשקיעים הזרים, אלא דווקא על המקומיים שאין באפשרותם לרוב לגייס סכומים שכאלו. יחד עם זאת, לאחרונה הוחמרו עוד יותר חוקי המיסוי, כך שיגבילו עוד יותר את כדאיות הכניסה.

לדברי לו, סין סובלת גם בעניין זה מתדמית לא ממש נכונה. "סוגיית המיסוי כרוכה בחוסר הבנה. עד כה מעטים יודעים שהממשלה הסינית נתנה עדיפות לזרים והמיסוי עליהם היה כ-15% בממוצע ואילו המקומיים שילמו כ-33% מס. לאחרונה פשוט איזנו, וכל משקיע משלם מס של 25%. גם מבחינת הרגולציה, רק עכשיו נוצר חוק ברור להשקעות נדל"ן. אמנם קשה לעכל אותו, אבל זה יגרום לפתיחות ולהבנת המערכת, כך שגם זה בא לטובת המשקיעים הזרים".

רבים משווים את פוטנציאל הנדל"ן של סין לזה של הודו. צ'יאה לא מנסה לקטרג על השוק המתחרה, אך לדעתו נקודת המבט צריכה להיות שונה. "אם אתה רוצה להיות שחקן גלובלי השאלה היא לא סין או הודו, אלא כמה לשים על סין וכמה על הודו. אתה חייב לשאול את עצמך האם אני יכול להרשות לעצמי לא להיות באחת ממדינות אלו ולדעתי השאלה היא מתי להיכנס לאחת משתי מדינות אלו ולא לאיזו מהן".

צ'יאה מדגיש, כי גם לבעיית המידע החסר על הנדל"ן הסיני יש פתרון. "דבר ראשון עליך לעשות שיעורי בית. סין היא מדינה ענקית וכל תחום הוא תורה מפני עצמו. נכון שקשה ללקט מידע, אבל בדיוק לשם כך יש את כל המשרדים המקצועיים שיספקו בשמחה את הידע הנדרש". במקביל, צ'יאה מספר על מספר אפסיידים נוספים שנלווים להשקעה בנדל"ן. "היואן נסחר בדיסקאונט גדול, באופן מכוון, כך שהרווח העתידי אמור לכלול את ייסוף המטבע הסיני ומכאן שההשקעה בנדל"ן נטו הופכת לכדאית הרבה יותר. מעבר לכך, הערך של הנכסים רק הולך ועולה, במיוחד בערים הגדולות, כך שמעבר לשכ"ד שגדל ברמות של 10% בשנה ומעלה והתיסוף הצפוי בערך המטבע, התשואה אמורה לגדול משמעותית עם עליית ערך הנכסים. בשגחאי ובבג'ינג, למשל, ערך הנכסים עולה בכ-15%-20% כל שנה, במהלך העשרים השנים האחרונות".

לו ממליץ על יציאה מחוץ לערים הגדולות. "בניגוד למומחים אחרים, אני מאמין כי ניתן להצליח יפה מאוד מחוץ לשנגחאי ולבייג'ין. ישנן 20-40 ערים נוספות שהן פוטנציאל הרבה יותר גדול, כי שם השטח עדיין בתולי. אם אתה נחשב ליזם מוצלח - ואתם הישראלים נחשבים כאלו - ניתן להרוויח הרבה יותר בערים המישניות".

פערים מנטאליים

צ'ו יאן, שותף בפירמת עורכי הדין זונג לאן, העוסקת בייעוץ למשקיעי נדל"ן בסין, השתתף גם הוא בפאנל על סין. את הסיבה להיעדר מאסה של משקיעים ישראלים הוא מוצא גם בפערי מנטאליות משמעותיים. "אני רואה לעיתים שהישראלים יותר מדי להוטים לבצע את העסקה כאן ועכשיו. אולי חסר להם מעט אורך רוח. יש פער במנטליות, והם צריכים להבין שהסיני חייב קודם כל להחליט שהצד השני זכאי לאמון שלו. היה אצלי ישראלי שאמר, עכשיו אני הולך על 5-10 פרויקטים תוך שנתיים. הוא רצה לסגור את העסקאות מהר מאוד, אבל הצד הסיני היה זריז הרבה פחות ולכן העסקה לא נסגרה. לא צריך להאשים אף אחד מן הצדדים. מדובר בשכר לימוד של הבנת המסורת, כל אחד משחק לפי הכללים אותם הוא מכיר, אך בסוף יבינו אחד את השני".

יאן אופטימי לגבי העתיד. "אני מאוד מאמין בנדל"ן ולדעתי הממשלה התערבה בדיוק בזמן, על מנת שלא תיווצר אופטימיות יתר. אנשים מטבע הדברים מתלוננים אבל בפועל מדובר על צעד נכון והגיוני. חוק הנדל"ן יגביר את הבהירות ויגרום בסופו של דבר לקרנות ותאגידים חדשים לבוא ולהיכנס".

לעומתו, אנדרו צ'אנג, יועץ בענייני מיזוגים ורכישות של Deloitte בסין, מודה שעדיין לא פשוט להשקיע הסין. "ניתן לומר שסין, כשוק מתעורר, התעוררה ביום אחד. משום כך אני מאמין שליזמים יהיה קשה הרבה יותר לצוד עסקאות טובות. מעבר ליכולות פיננסיות נדרשת הבנה עמוקה בנדל"ן סיני. בכל מקרה, הכסף של הזרים ממשיך ונכנס, לא חסר כסף והמשקיעים עוברים כעת מנדל"ן מניב אל עבר פרויקטים בערים מוכרות פחות".

"הרגולציה עדיין מטעה. בין הרשויות השונות יש הבדלים מהותיים, כך שלא ניתן לעשות הכללה. לכן הסיכון הוא גבוה הרבה יותר. אני בתור זר מתמחר נכס כ-100 דולר למשל והצד המוכר כ-150, בגלל שהוא לא רואה את הסיכון שלי כזר ולכן קיימת בעיה כיום לבצע עסקאות. כמו כן, בשווקים המשניים קיימת בעיה של נזילות. משום כך הקרנות מהססות לבצע יזמיות כי הן מפחדות להיתקע עם הנכס, הרי אותם מעניין לעשות אקזיט תוך שנה שנתיים. כמו כן אין מידע אמין על נכסים בערים היותר קטנות ונאלצים לבזבז זמן יקר עד לאיתור מידע שכזה. גם לנספחים - רו"ח עו"ד ואחרים, לוקח זמן רב עד אשר הם מבינים בכלל את החוקים של כל מחוז".

לבסוף, צ'אנג נותן עצה חינם. "אם למשל ישנה קרן ישראלית של כמאה מיליון דולר, אני ממליץ לפזר את הכסף על פני 4-5 פרויקטים ולא הכל במקום אחד. הסכומים שנותרו לכל פרויקט, בהסתמך על היקף ההשקעה שנקבתי, אינם מספיקים להשקעה בערים הגדולות ולכן הייתי הולך על יזמויות בערי המשנה, שאינן רחוקות משנגחאי, גם זאת, רק במידה ויש לי משקיע מקומי טוב. אגב, בין בייג'ין לבין שנגחאי הייתי מעדיף את האחרונה, כי בבירה לדעתי הרבה יותר מסוכן". "