מיסוי הרווח הנוסף בפירוק

במסגרת תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין, הטיל המחוקק מס על "הרווח הנוסף" שנוצר עקב העברת זכות במקרקעין בפטור ממס לבעלי המניות אגב פירוקו של האיגוד. במקורו נועד המס על הרווח הנוסף לסגור "פרצת מס" עתיקת יומין. עובר לתיקון, כאשר נרכשו מקרקעין מרווחים שנוצרו מפעילותו של האיגוד, ולאחר מכן הועברו המקרקעין בפטור לבעלי המניות אגב פירוקו של האיגוד, התוצאה היתה שאותם רווחים לא מוסו על אף שבמהותם הם חלוקת דיבידנד בעין.

במסגרת סעיף 71א, שהוסף לחוק בתיקון 55, ניסה המחוקק לחסום את תכנון המס האמור באמצעות הטלת מס על רווחי החברה ששימשו לרכישת המקרקעין. כדי לחשב את הרווח הנוסף קבע המחוקק, כי יש להפחית משווי הרכישה המתואם של הזכות במקרקעין, המשקף את הסכום ששימש לרכישת המקרקעין, את החלק מעלות המניות, שניתן ליחסו לרכישת המקרקעין.

נקודת המוצא של המחוקק היתה כי מימון רכישת המקרקעין יכול להיעשות בשתי דרכים. דרך אחת, באמצעות כספים שהזרימו בעלי המניות לחברה כהון המניות, ודרך אחרת, באמצעות שימוש ברווחים שצבר האיגוד. כל עוד רכישת המקרקעין מומנה מהון המניות, אין מקום להטיל על החברה מס על הרווח הנוסף. אולם, במ רה שרכישת המקרקעין מומנה באמצעות רווחי האיגוד, יש להטיל מס על הרווח הנוסף, שכן במקום שבעלי המניות ימשכו אליהם את רווחי האיגוד וישלמו מס על דיבידנד, השתמשה החברה ברווחים לרכישת מקרקעין שהועברו לבעלי המניות בפטור ממס מכוח סעיף 71(א).

התוצאה המתקבלת מהפחתת החלק בהון המניות ששימש לרכישת המקרקעין מעלות רכישתם היתה אמורה לשקף את עלות הרכישה של המקרקעין שמומנה באמצעות רווחי האיגוד, ולא שולם בגינה מס על דיבידנד. אלא, שבמסגרת קביעת הנוסחה לחישוב הרווח הנוסף, המחוקק לא התייחס להשפעת קיומן של הלוואות כמקור מימון נוסף לרכישת המקרקעין.

בהטילו את המס על הרווח הנוסף, כוונתו של המחוקק היתה למסות רכישת מקרקעין שמומנה מרווחי האיגוד. ברם, מקום שרכישת המקרקעין מומנה באמצעות הלוואה שניתנה על-ידי בעלי המניות או גורם זר, לא ראוי להחיל את המס בגין הרווח הנוסף.

מבחינת המהות הכלכלית, יש להתייחס להלוואה באופן דומה לעלות המניות. כפועל יוצא מכך, בחישוב הרווח הנוסף יש להפחית מעלות הרכישה המתואמת של המקרקעין לא רק את עלות המניות המיוחסת לרכישת המקרקעין, אלא גם את החלק היחסי של ההתחייבויות (כלפי בעלי המניות או כלפי גורם זר) שמימנו את רכישת המקרקעין.

אם לא יובא גורם זה בחישוב בסיס הרווח הנוסף, נמצאנו מטילים מס גם במקום שרכישת המקרקעין לא מומנה מרווחי האיגוד, אלא מהלוואות שניתנו לחברה על-ידי בעלי המניות או גורם זר, ובכך כמובן נחטיא את תכליתו של המס על הרווח הנוסף.