הקלות ממס המותנות בבנייה

חלק מן ההקלות בדיני המס למכירה או העברה של מקרקעין קובעות כי תחולתן ביחס לקרקע מותנית בהשלמת בניה על הקרקע. בפסק דין חדש, נקבע כי השלמת הבניה אינה חייבת להיעשות ע"י המוכר דווקא ויכול שתיעשה על-ידי מי שרכש ממנו

אחד הנושאים המוצאים ביטוי בחקיקת מיסוי מקרקעין מהשנים האחרונות הינו הקלות במס המותנות בתנאים מסוימים, כגון בנייה על המקרקעין. ההתניה, מעצם היותה כרוכה במעקב לאורך שנים, מעוררת שאלות משפטיות שונות ביחס למילוי התנאי.

נושא זה מוצא ביטוי בפסק דין שניתן ביום 29.7.07 ע"י ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א בעניין ריזנברג נ' מנהל מס שבח ת"א (ו"ע 1438/05). באותו נושא נדונה הקלה ממס שניתנה למקרקעין שנרכשו בתקופה הקובעת (7.11.01 עד 31.12.03). כידוע, מקרקעין שנרכשו בתקופה האמורה זכאים להנחה ממס שבח, יהא מועד המכירה שלהם אשר יהא. ההנחה היא בשיעור של 20% ביחס למקרקעין שנרכשו עד 31.12.02 ו-10% ביחס לרכישה בשנת 2003.

עם זאת, קיימת הוראה הקובעת כי ההנחה לא תחול ביחס למקרקעין שהיו ביום רכישתם קרקע, אלא אם לא יאוחר מתום 5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בניין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבנייה לפי התב"ע.

בנסיבות שנדונו בפסק הדין קנו העוררים קרקע ואף מכרו קרקע, ולכן לכאורה לא היו זכאים לתחולת ההנחה. עם זאת, לאחר מכירת הקרקע, הקונים שרכשו מהעוררים את הקרקע השלימו עליה את בניית הבניין - והכל תוך 5 שנים ממועד הרכישה בידי המוכרים.

לטענת מנהל מס שבח, יש לפרש את החוק כך שהשלמת הבנייה תיעשה ע"י אותו בעלים ולא על-ידי מי שרכש ממנו. מנגד טענו העוררים, שיוצגו ע"י עו"ד יוסי ריזנברג, כי אין בסיס לדרישה זו. ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, בקבעה כי אין לדרישת המנהל כל ביטוי בלשון החוק: החוק אינו דורש כי דווקא רוכשי המקרקעין "ההיסטוריים" הם שנדרשים להשלים את הבנייה, אלא פשוט כי הבנייה תושלם בתוך פרק זמן מסוים - וכך אכן אירע בנסיבות העניין.

לפסיקה זו עשויות להיות השלכות ביחס לחקיקה נוספת הדורשת השלמת בנייה. כך לדוגמה, קיימת הוראה דומה המחייבת בנייה בשטח של 70% בתוך 5 שנים גם כתנאי לפטור ממס בעת חילוף מבנה עסקי בקרקע לבניית מבנה עסקי. דומנו כי לאור פסק הדין בעניין ריזנברג יש לפרש גם הוראה זו באופן דומה, דהיינו להחיל את הפטור ממס לחילוף גם כאשר הבנייה הושלמה שלא ע"י המשחלף עצמו, אלא על-ידי מי שקנה ממנו, וזאת כל עוד מתקיימים יתר התנאים הנדרשים ביחס לחילוף.

בהקשר זה חשוב לציין גם כי תוקפן של הוראות החילוף, שפקע בסוף 2006, הוארך לאחרונה עד ליום 31.12.2008 (במסגרת אותו תיקון גם נקבעו ההוראות ביחס לאופציה במקרקעין וביחס לפינוי-בינוי - שפקעו אף הן - כהוראות קבע. התיקונים הנ"ל בתוקף רטרואקטיבי החל מיום 1.1.07).

לא ברור עדיין האם רשויות המס יקבלו את פסק הדין בעניין ריזנברג או שמא יערערו עליו. כמו כן, חשוב להיות מודעים לכך שאף אם פסק הדין יאושר (או לא ייתקף) אין ערובה שרשויות המס לא ינסו לצמצמו לנסיבותיו הספציפיות ולטעון כי אינו חל במקרים אחרים - על אף הדימיון החקיקתי.

הכותבים הם ממשרד עו"ד ד"ר אבי אלתר.