התכנון הקלאסי של בעל שליטה

במקרים כאלו, קיים הבדל בין בעל השליטה בחברה לבין הרוכשים ה"רגילים" שיבקשו לרכוש דירות על אותה קרקע בפרויקט שתבנה החברה. לגבי דירתו של בעל השליטה בחברה, תקום חבות במס רכישה בגין מרכיב הקרקע בלבד, והחברה תחויב במס הכנסה בגין מכירת שירותי בנייה בלבד. לעומת זאת, יתר הרוכשים יחויבו במס הרכישה בגין מלוא שוויה של דירת המגורים, והחברה תחויב במס רכישה בגין רכישת הקרקע ובמס הכנסה בגין מכירת דירות המגורים.

תכנון מס זה, שהפך לתכנון נפוץ, הגיע בשנים האחרונות מספר פעמים בפני ועדות הערר ובתי המשפט, ואף לבית המשפט העליון (ע"א 7414/02 אולשביצקי). רשות המסים טענה, כי יש לראות את החברה הקבלנית כמי שרכשה את הקרקע ולאחר מכן מכרה לבעל השליטה בה דירת מגורים, בדיוק כפי שנעשה לגבי יתר רוכשי הדירות בפרויקט.

בית המשפט העליון קבע, כי רכישת חלק מקרקע על-ידי בעל שליטה בחברה קבלנית, שנעשתה במקביל לרכישת הקרקע על-ידי החברה הקבלנית, ולאחר מכן הזמנת שירותי בנייה על-ידי בעל השליטה מן החברה הקבלנית, אינה עסקה מלאכותית. נקבע, כי רכישת חלק מן הקרקע על-ידי בעל השליטה בכספו הפרטי מביאה למסקנה שלא נעשתה עיסקה מלאכותית.

לאחר "קריאת כיוון" זו של העליון, לא התקשו ועדות הערר להגיע לתוצאה דומה, המקבלת את עמדת הצדדים במקרה של עסקת רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה. בעניין בני ויינר (ו"ע 1182/05) נדונה עיסקה לפיה רכשו העורר, בעל שליטה בחברה קבלנית, ואשתו, 16% ממגרש במזומן. חלק נוסף מן המגרש רכשה החברה שבבעלות העורר, בעסקת קומבינציה. העורר ואשתו רכשו שירותי בנייה מן החברה הקבלנית.

ועדת הערר הכירה בעיסקה וקבעה כי אין מדובר בעיסקה מלאכותית. העוררים זכאים היו לרכוש מכספם הפרטי חלק ממגרש, וגם ההתקשרות שלהם עם החברה הקבלנית היתה הגיונית וסבירה, שכן אין זה מתקבל על הדעת שהחברה תבנה רק על חלק מן המגרש, בהתאם לקבוע בעסקת הקומבינציה, ואת הדירות שניתנו לעורר ולאשתו תבנה חברה אחרת.

מקרה דומה הגיע לאחרונה לוועדת הערר בת"א (ו"ע 1251/05 שמשון זליג). במקרה זה נחתמה עסקת קומבינציה בין חברה קבלנית בשליטת העורר (להלן: "החברה הקבלנית"), לבין המוכרים. הסכם זה הותנה בשינוי תב"ע כך שניתן יהיה לבנות 148 דירות על המקרקעין. בסופו של דבר ניתן היה לבנות 150 דירות. ביום 16.12.2003 רכש העורר, באופן פרטי, קרקע לבניית יחידת מגורים אחת. לאור זאת החליטו המוכרים והחברה הקבלנית ביום 17.12.2003 כי במקרקעין ייבנו 149 דירות.

הוועדה דחתה את טענת המנהל, כי מן הבחינה המשפטית מדובר בעסקת מכירת דירה מן החברה הקבלנית לעורר. הוועדה קבעה, כי אין צל צילו של ספק כי מבנה העיסקה נועד להיטיב עם העורר, אך אין דרך למנוע זאת ממנו שכן רכש את הממכר כאדם פרטי, וזאת אף אם יקבל שירותי בנייה מחברה הנמצאת בשליטתו. נקבע כי העיסקה תקפה.