היזהרו מזכרון דברים

אין "חצי חוזה": חתימה על זכרון דברים בכתב היא מסמך מחייב משפטית; יש המנצלים חוסר ידיעה בציבור וכובלים לעיסקה צד שטרם הגיע לגמירות דעת

אחד המצבים המוכרים לכולנו בעת רכישה או מכירת דירה היא חתימה על זכרון דברים. במקרים רבים אנו לא ממש רוצים לעשות זאת, אבל מופעל עלינו לחץ טרם חתימת הסכם מכר מפורט. מה שאנשים רבים אינם יודעים הוא שזכרון הדברים הוא מסמך מחייב משפטית, וחתימה עליו ללא הבנתו המשפטית עלולה לסבך אותנו קשות.

בדרך כלל, הגורם שדוחף את המוכר ואת הקונה ליזום את חתימת ההסכם, הוא שזכרון הדברים כובל את הצדדים, לטוב או לרע. צד שסבור שהצליח לסגור עיסקה טובה מבחינתו, מרגיש שכבילה כזאת תשרת את מטרותיו. קיימת כמובן האופציה ליזום חתימתו של זכרון דברים שאינו מחייב ואינו כובל את הצדדים, כזה שמצוין בו מפורשות שרק החוזה הסופי, באם ייחתם, הוא זה שיחייב את הצדדים, ובאין חתימה על חוזה סופי אין מחויבות משפטית.

על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". כלומר, התחייבות בעל פה למכור מקרקעין (למעט חריגים מיוחדים ומועטים) היא חסרת תוקף משפטי, ומובן מאליו שאינה מחייבת. זכרון הדברים יענה על דרישת הכתב, רק במידה ויצוינו בו הפרטים המהותיים נשואי העיסקה, כגון: מהות העיסקה, התמורה בגינה, המחיר, תאריך מסירת החזקה בדירה וכו'. בעיני רוכש או מוכר תמים, כותרת מסמך הנושאת את המילים "זכרון דברים" מתפרשת כסיכום דברים לא מחייב, ומסתבר שיש מי שנצל תמימות זו.

לאחרונה אנו הולכים ונתקלים בסיטואציות בהן מתווכי נדל"ן עורכים מסמכים של זכרון דברים, ומחתימים עליהם לקוחות. כיוון שהמתווך אינו עורך דין, המסמכים, הנחזים להיות מסמכים משפטיים, מנוסחים לעתים באופן לא מקצועי ועילג למדי. הצדדים לעיסקה יושבים אצל המתווך, ואינם מבינים שמשמעות החתימה על זכרון הדברים מחייב אותם מבחינה משפטית. למתווך יש אינטרס ברור לכבול את הצדדים לעיסקה בהסכם מחייב, כיוון שלנגד עיניו הוא רואה את עמלת התיווך.

ייאמר מייד: בעריכת מסמך משפטי שכזה המתווך עובר עבירה פלילית, שכן הוא נוגד את סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין ואת סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, האוסר על מתווך לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעיסקה במקרקעין.

זכרון דברים אשר נחתם בצורה חפוזה אצל מתווך, לוקה לרוב בהיעדר פרטים חשובים. לקוחות רבים שהסכימו למכור את דירתם ונענו לדרישת הצד השני לעריכת זכרון דברים, קיבלו אומנם בעת חתימת ההסכם תמורה זניחה בגובה של 5% מהתמורה הכוללת, אבל בגין כך נרשמה הערת אזהרה בטאבו, בדומה לשעבוד על דירתם, דבר החושף אותם לסיכון לא מבוטל.

מקרים בעיתיים נוספים הם: אי התייחסות לסוגיה הבעייתית של היטל ההשבחה, ולמצב הנפוץ של חריגות בנייה. לכן, אני ממליץ לכל הרוכש או מוכר דירה להימנע מחתימה על זכרון דברים אצל מתווך. אם בכל זאת מעוניינים הצדדים לחתום על מסמך שכזה, יש לעשות זאת בהנחיית עורך דין. לסיום, מס' המלצות:

" כדאי להיות מיוצגים מהרגע הראשון שמחפשים דירה.

" יש להפעיל את עורך הדין בו בחרת החל משלב המו"מ ובעריכת זיכרון דברים.

" מומלץ לשתף את עורך הדין אף בשלב חיפוש הדירה וההתלבטות.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988