בקצה השמיים, בסוף המדבר

"החברות הישראליות אינן מהמשקיעות הבולטות בנדל"ן באוסטרליה", מאושש את הקביעה פיטר וורוור, מנכ"ל התאחדות חברות הנדל"ן במדינה, "יזמים יהודים רבים עם קשרים הדוקים לישראל כן פועלים בשוק, אלא שהם אוסטרלים לכל דבר". אנגוס ריין, מנכ"ל חברת הנדל"ן Raine & Horne, מהמובילות באוסטרליה, מוסיף כי "אם כבר, אלה שחקנים אוסטרלים גדולים שמשקיעים בישראל ולא להיפך".

לא רק הישראלים נעדרים מהזירה האוסטרלית, שכן שוק הנדל"ן המסחרי באוסטרליה משך ב-2006 רק 2% מזרם ההשקעות הגלובלי בתחום - 11.5 מיליארד דולר. כך עולה מנתוני חברת ייעוץ הנדל"ן ג'ון לאנג לאסל (JLL).

נתוני המעורבות הזרה, הדלה יחסית, לא אמורים להפתיע לאור המעורבות העמוקה של המשקיעים המוסדיים המקומיים (מחזיקים כ-70% מהשוק) והעובדה ששוק הנדל"ן המסחרי במדינה - הנחשב לשקוף, נזיל ומתוחכם - פשוט אינו גדול בקנה מידה גלובלי. אז האם שווה להשקיע באוסטרליה? ב-JLL מצאו כי התשואה הממוצעת בשנים 1997-2007 עמדה על כ-10% בענף המשרדים, ועל כ-13% בענפי הקמעונאות ומבני התעשייה. לדברי ריין, המנהל את חברת ייעוץ ותיווך הנדל"ן הגדולה באוסטרליה, התשואות הצפויות בסידני ובמלבורן יגיעו ל-6%-10% במגזר המסחרי, ל-4%-6% בשוק המגורים ול-8%-12% בתחום הקמעונאות.

היבשת האוסטרלית, התופסת כ-5% מהשטח היבשתי בעולם, מאוכלסת בכ-21 מיליון נפש בלבד. מדובר בצפיפות של 2.5 נפש לקמ"ר, לעומת צפיפות ממוצעת של לא פחות מ-310 נפש לקמ"ר בישראל.

אוסטרליה מחולקת למדינות וכן לטריטוריות: ניו סאות' וויילס, קווינסלנד, סאות' אוסטרליה, טסמניה, ויקטוריה, וווסטרן אוסטרליה, הטריטוריה הצפונית וטריטוריית הבירה קנברה. מרבית ההתיישבות מרוכזת בערי החוף בחלקה המזרחי של היבשת, אך המדינה הגדולה ביותר בשטחה היא ווסטרן אוסטרליה, שיש המכנים "המערב הפרוע".

עולם של מחצבים

אם יש משהו שיש לאוסטרליה בשפע, נוסף לשטח כמעט אינסופי, הרי שמדובר במחצבים. בימים שבהם מחירי הסחורות שוברים שיאים, מתגלה אדמתה של אוסטרליה כאוצר בלום בזכות שפע אוצרות טבע - כולל עפרות ברזל, נחושת ופחם. יתרונה של אוסטרליה רק גדל בזכות קרבתה לסין, שמזרימה ביקוש שאינו יודע שובע למחצבים אלה.

עם זאת, גם בכלכלת המחצבים האוסטרלית, המייצרת תוצר מקומי גולמי (תמ"ג) של כטריליון דולר אוסטרלי (דולר אוסטרלי שווה ל-3.17 שקל), לא הכול ורוד. יותר מכך, ניתן לומר שכלכלת אוסטרליה ניצבת במחצית 2008 בתנאים המאקרו כלכליים הכי פחות נוחים זה עשרים שנה.

בדומה למרבית המדינות בעולם, אוסטרליה מתמודדת כיום עם שיעורי אינפלציה עולים. לכך תורמים לחצים להעלאות שכר על רקע שפל של 34 שנים ברמת האבטלה וכן הממון הרב שמציף את אוסטרליה בזכות יצוא המחצבים לסין. הקברניטים בקנברה נלחמים באינפלציה המרימה ראש, והם כבר העלו את הריבית 12 פעמים ברציפות מאז אמצע 2002. שיעורה כעת הוא הגבוה ביותר זה 16 שנים - 7.25%. מדובר, אגב, במדיניות מוניטרית הפוכה לחלוטין מזו של הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי בארה"ב).

הריבית הגבוהה מכבידה על הכלכלה. "ההשפעות של המדיניות המוניטרית מאטות את הכלכלה שלנו", הודה לפני כשבועיים שר האוצר האוסטרלי, וויין סוואן. ואכן, ממשלת הלייבור הנמיכה את תחזית הצמיחה בשנת הכספים הקרובה ל-2.75%, מ-3.5% אחוזים בתחזיתה הקודמת. לפי ה"אקונומיסט" אוסטרליה צפויה לצמוח בשיעור ממוצע של 2.6% בשנים 2008-2012.

משבר האשראי הלם גם באוסטרליה

פיטר וורוור, העומד בראש ההתאחדות שמקדמת את האינטרסים של חברות הנדל"ן הגדולות במדינה, מציין כי "בדומה לנעשה בארה"ב ובבריטניה מניות הנדל"ן, בייחוד הממונפות, תומחרו מחדש בצל התחזית העולמית הפסימית. באופן אירוני, חברות הנכסים המסורתיות, גם אלה הציבוריות, מציגות מאזנים חזקים וביצועי נכסי הבסיס שלהן טובים, וזהו רק שוק המניות שנכנס למצב של תמחור מחדש".

וורוור מוסיף כי במהלך השנים האחרונות נרשמה ירידה בתשואות במרבית המגזרים, והשאלה הגדולה היא האם שוק הנדל"ן ומחירי הנכסים יצעדו בעקבות שוק המניות בתמחור כלפי מטה. הדעה הרווחת היא שלא צפוי תיקון מהותי, אם כי תיתכן עליית מה בתשואות.

"משבר האשראי העולמי לא פסח על אוסטרליה", מזכיר וורוור ומוסיף כי "מלוא השפעת המשבר החלה בדצמבר אשתקד. עם זאת, במגזר המשרדים שיעורי התפוסה ברמת שיא של 25 שנה, כך שכמעט ואין שטחים פנויים בערים שנמצאות בעיצומו של שגשוג, דוגמת פרת' בווסטרן אוסטרליה או בריסבן שבקווינסלנד. גם שיעורי התפוסה בשאר הערים באוסטרליה נעים, בממוצע, סביב רמה של 96%, שיעור גבוה באופן קיצוני. הנסיבות משתנות מעיר לעיר, אבל איננו צופים כי ההיצע צפוי לגדול משמעותית בשנתיים או שלוש שנים הקרובות".

סקירה חצי שנתית של חברת ייעוץ הנדל"ן Colliers ב-122 שוקי משרדים ברחבי העולם העלתה כי פרת' ובריסבן הן הערים עם שיעורי התפוסה הגבוהים בעולם, 99.5% ו-99.3%, בהתאמה. מיד אחריהן, אגב, נמצאת קייב, בירת אוקראינה. ההיצע הדחוק של משרדים בדרגת איכות גבוהה (Class A) תרם לעליית המחירים לכ-900 דולר למ"ר לשנה (כ-75 דולר למ"ר לחודש).

וורוור מציג עמדה "שורית" גם ביחס למגזר הקניונים: "להבדיל מארה"ב, הקניונים באוסטרליה ימשיכו, בדומה למצב בעשור האחרון, להיות ההשקעה הטובה ביותר לטווח הארוך. הצפי הוא כי בעתיד הנראה לעין התשואות של מגזר הנדל"ן המסחרי יישארו גבוהות".

בנוגע לעסקי הקמעונאות מציין ריין כי "המותגים הבינלאומיים הגדולים מעדיפים קודם כל לתקוע יתד באסיה ורק אחר-כך באוסטרליה, מכיוון שיש רק 21 מיליון תושבים במדינה אשר מתפרשים על שטח ענק. למרות זאת, מותגים שכן נכנסו, כמו IKEA השוודית ורשת הסופרמרקטים הגרמנית ALDI, הצליחו בצורה יוצאת דופן".

ריבית השיא באוסטרליה מעיקה באופן טבעי על שוק המגורים. "השפעת הריבית אינה אחידה", קובע וורוור, "שוק הדירות הוא כנראה החלש ביותר. עם זאת, יש מחסור גדול בהיצע של בתים - בערך 35 אלף יחידות בשנה - כלומר הביקוש יתמוך במחירי הבתים. בניגוד לארה"ב, שם הייתה ירידת מחירים גורפת, לא כך צפוי להיות המצב באוסטרליה. לא צפויות 'מציאות' רבות".

ריין קובע כי "שוק המגורים באוסטרליה הוא מהמתוחכמים בעולם. יש לנו תעשיית מימון נדל"ן חכמה ביותר, ושיעור הבעלות על נכסים למגורים באוסטרליה הוא השני בגובהו בעולם. אנחנו אובססיביים לגבי רכישת נכסים".

להישמר מהשקעה בקנברה

גלובס: באיזו עיר הכי כדאי להשקיע?

ריין: "כרגע העיר הלוהטת היא דארווין, שנמצאת בטריטוריה הצפונית, ובה אנשי צבא רבים. העיר ממוקמת באזור עשיר במחצבים. כמו כן העיר היא יצואנית גדולה של מוצרי חקלאות".

וורוור: "מבחינתי העיר החמה היום היא פרת' בווסטרן אוסטרליה, הנהנית משגשוג בזכות יצוא המחצבים לסין. שיעורי התפוסה בעיר קרובים ל-100%. עליות חדות נרשמו בדמי השכירות בקניונים ובמחירי הבתים, אך אלה התייצבו לאחרונה. עם זאת, ווסטרן אוסטרליה תמשיך להציג גידול של 4%-5% בתוצר מדינתי גולמי".

ריין סבור אחרת: "בפרת', בירת המחצבים של אוסטרליה, נרשם לאחרונה זינוק במחירים, והיא כבר עברה את שיאה".

- היכן מוטב שלא להשקיע?

וורוור: "ישנם שוקי משנה רבים. עם זאת, ברור כי בכל הקשור לשווקים עם היצע גדול בקנה, דוגמת קנברה, על המשקיעים לנקוט במשנה זהירות. רוב השוק חזק למדי, והנושא הוא התשואות היחסיות, וזה תלוי ברמת הסיכון שאתה מוכן ליטול".

- בפני אלו אתגרים ניצבת קנברה?

וורוור: "צמיחת האוכלוסייה בעיר צריכה להיות מתואמת עם תוכנית מובנית של תשתיות וצמצום בשיעורי מס רכוש ובבירוקרטיה. אלה צריכים לסייע לקנברה למצות את הפוטנציאל שלה. בעיר מתגוררים כ-350-400 אלף תושבים, מעט מאוד יחסית לערים האחרות באוסטרליה".

- מה דעתכם על שוק הנדל"ן בסידני?

ריין: "זו הבירה הכלכלית של אוסטרליה וחיים בה מעל 4 מיליון תושבים. יותר מ-50 אלף איש עוברים לעיר בכל שנה, והמחיר הממוצע של בית בסידני הוא הגבוה ביותר באוסטרליה - 550 אלף דולר אוסטרלי. יש ביקוש ער לנכסי נדל"ן בעיר, אבל הוא נחלש על רקע הריבית העולה. עם זאת, בשל הביקוש האינהרנטי, השוק הענק ושיעורי השיא בתפוסה שיישארו ברמתם הנוכחית בשנתיים או שלוש השנים הקרובות, עכשיו זהו זמן טוב לקנות".

פרת' משגשגת: הבהלה לברזל

בירת ווסטרן אוסטרליה, פרת', הממוקמת לחופי האוקיינוס ההודי, היא אחת הנהנות העיקריות מקדחת הכרייה. "התחזית שלנו", אומר ריין, "מראה כי 'בום' הכרייה ימשיך לפחות עוד 15 שנים, ולא מדובר רק בסין אלא גם בהודו, וזאת משום שהתיאבון שלהן למחצבים שלנו ענק'".

פילברה (Pilbara) שבווסטרן אוסטרליה הוא אחד המקורות הבולטים לעושר שהורעף על אוסטרליה. מדובר באזור מדברי, המשתרע על כ-500 אלף קמ"ר (כשטחה של ספרד) עם פחות מ-40 אלף נפש (כמספר תושבי טבריה). באדמת פילברה, שדה הפעולה של ענקיות הכרייה BHP ביליטון, ריו טינטו ואחרות, טמונות לא פחות מ-34 מיליארד טון עופרות ברזל.

כלכלת ווסטרן אוסטרליה, לו הייתה כלכלה עצמאית, הייתה אחת מהכלכלות בעלות הצמיחה המהירה בעולם, ובעיר מתפארים שממשרדים ברובע העסקים הראשי מנוהלים מחצית ממיזמי האנרגיה והכרייה של אוסטרליה.

מבני תעשייה הוא ללא ספק תחום משגשג נוסף בפרת'. "יש קשר ישיר בין השגשוג הכלכלי לבין הביקוש למבני תעשייה," מציינים ב-JLL, והתשואות בתחום ירדו, כפועל יוצא מעליית המחירים, מכ-10% ב-1997 עד לפחות מ-6% בשנה שעברה. בהקשר זה מוסיף וורוור כי "חלה באחרונה מודרניזציה של המגזר שנמצא בעיצומו של מעבר מתעשייה מסורתית אפופת עשן לשטחי אחסנה והפצה בפארקים תעשייתיים ולוגיסטיים".

גם הקרקעות לתעשייה מתייקרות. אם בספטמבר 2004 קילומטר רבוע עלה כ-385 דולר אוסטרלי, הרי ששלוש שנים אחרי, בספטמבר אשתקד, עמד מחיר הקרקע על לא פחות מ-1,300 דולר אוסטרלי - קצב גידול שנתי ממוצע של כ-50%.

הנתונים הכלכליים במדינה בכלל ונתוני שוק הנדל"ן בפרט מראים כי השגשוג האוסטרלי, ובמיוחד זה שבווסטרן אוסטרליה, מתואם עם הצמיחה הסינית, ובמידה מסוימת גם עם זו ההודית, והוא נגזרת שנייה של מצב הכלכלה במדינות המפותחות, וארה"ב בראשן.

אם כן, מה ימשוך את הישראלי לאי המרוחק? אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות פרופימקס לנדל"ן העולם, הנמצא בקשר עם Raine & Horne, אומר כי "מאחר שאוסטרליה כל-כך רחוקה, לא מצאנו עד היום הצדקה להשקיע שם וזאת רק בגלל המרחק. עם זאת, לאוסטרליה כמדינה וכיבשת יש את כל המרכיבים שאנחנו מחפשים בארצות שבהן אנו משקיעים". **