נכסי דניידי בלב תל אביב

תוכנית השימור בתל אביב, עליה עמלה העירייה למעלה מ-15 שנה, אושרה בוועדה המחוזית בחודש שעבר. התוכנית חלה על כ-1,000 מבנים בתחומי "העיר הלבנה", מתוכם כ-800 לשימור רגיל בהם מותרות תוספות בנייה בהתאם להגבלות תוכנית השימור, וכ-190 מבנים לשימור במגבלות מחמירות, בהם אסורה כל תוספת בנייה.

לתוכנית השימור נלווית תוכנית תמריצים המוקנים לבעלי נכסים המיועדים לשימור, ובראשן תוספת זכויות בנייה. במקרים בהם המגבלות התכנוניות לא מאפשרות את ניצול תוספת הזכויות כאמור, מתאפשר ניודן מין המגרש עליו ממוקם המבנה למגרש המאפשר את ניצולן.

תכלית מתן ההטבות הינה עידוד שיקומם ושימורם של מבנים בעלי חשיבות אדריכלית, סביבתית והיסטורית לצד מתן פיצוי לבעלי הנכסים בגין ירידת ערכם והגבלת סחירותם כתוצאה מההגבלות התכנוניות החלות עליהם ומעלויות השימור הגבוהות. לצד אלו, יש לציין את חשש ועדות התכנון מגל תביעות ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בין ההטבות המהותיות הכלולות בתוכנית התמריצים ניתן למנות: הקלה בקבלת אישורים לשימוש חורג, הגדלת תכסית המבנה, הוספת מבנה במגרש, בניית מרתפי חניה, המרת שטחי שירות לשטחים עיקריים, ביטול הפקעות וכיו"ב.

ההטבה החדשנית והמקיפה ביותר הניתנת במסגרת תוכנית התמריצים הינה תוספת זכויות בנייה וניודן, על פי המודל האמריקאי המכונהTDR. מודל זה, אשר הונהג עוד ב-1916 בניו יורק ויושם במספר נרחב של תוכניות תמרוץ החל מ-1975, שימש ועודנו משמש כלי עזר יעיל בידי רשויות ממשלתיות לשימור מבנים ייחודיים, אתרים היסטוריים ושטחים חקלאיים, על דרך מתן תוספת זכויות בנייה לבעלי נכסים אלו ואפשרות ניודן למרכזי הערים הסמוכות.

מודל ניוד הזכויות הישראלי קובע את התנאים לניצול זכויות הבנייה וניודן:

1. שטח הבנייה העיקרי המתווסף למגרש המקבל לא יעלה על 50% מזה המותר על-פי התוכנית הראשית החלה עליו.

2. היקף שטחי השירות המתווספים יהא שליש מהשטח העיקרי המתווסף או היקף שטחי השירות הקבוע בתוכנית הראשית החלה על המגרש המקבל, על פי הגדול מביניהם.

3. תותר הוספה של עד 5 קומות במגרש המקבל.

4. במקרה של העברת זכויות הבנייה למטרות מגורים, תתאפשרנה הוספת יח״ד נוספות.

סוגיית ניוד הזכויות אינה חפה מקשיים הנובעים ברובם מאופן יישומה: יישום התוכנית טעונה מומחיות משפטית ותכנונית; מחלוקת של ממש קיימת בין בעלי הנכסים לבין עיריית ת"א ביחס לקביעת היקף זכויות הבנייה לניוד והעברה; ניוד הזכויות טעון עריכת תיק תיעוד מלא, והגשת תוכנית מפורטת לוועדת התכנון המקומית; טרם הוקם מנגנון אדמיניסטרטיבי ראוי להסדרת יישום התוכנית וכיו"ב.

מחקרים אמפיריים שנערכו בארה"ב תלו את הצלחת יישום תוכנית ניוד זכויות בקיום שוק נדל"ן משוכלל ועתיר ביקושים, קריטריון עליו עונה "העיר הלבנה". אשר על כן, ניתן כבר היום לקבוע כי הפרדת זכויות הבנייה המתניידות מהנכס יוצרת "סחורה" נדל"נית חדשה הניתנת להעברה ומכירה, בין כנשוא עיסקה במקרקעין ובין באמצעות הוספתה לבנק הזכויות, ותסתמן כחידוש מרענן ומניב בשוק הנדל"ן התל אביבי. *

הכותב הוא ממחלקת הנדל"ן במשרד עורכי דין שבלת ושות'.