דירת מגורים שנייה ויותר הינה השקעה מקובלת במשקי בית רבים, הן לצרכי עליית ערך והן לצרכי ייצור תשואה שוטפת מדמי שכירות. באשר לשיקולי המס, הן בהשקעה והן בדיווח השוטף, מובן שהנטייה הטבעית הינה לזרום לכיוון חוק הפטור משנת 1990 על השכרת דירות מגורים, שלאחר יותר מ-15 שנות קיום זמני הפך להוראת קבע. אולם, הפטור לפי החוק מוגבל בתקרה, אשר בשנת המס 2008 הינה 4,320 שקל לחודש.
על השכרות מעבר לסכום זה קיימים שיקולי מס שונים כיצד לדווח. אפשרות אחת היא במסלול של תשלום מס בשיעור קבוע של 10% מן המחזור, ללא ניכוי הוצאות כלשהן, לרבות הוצאות החזקה שוטפות, אך במיוחד ללא אפשרות לניכוי הוצאות פחת ומימון.
אל מול אפשרות זו קיימת גם האפשרות להתחייב במס מלא, תוך ניכוי מלוא ההוצאות האפשריות. בחירה אופטימאלית תבדוק את ההכנסות הצפויות, ואם הפחת ושאר ההוצאות מביאים לרווח הקטן מ-21% משכר הדירה (בשנת 2008, לבעלי מס שולי מקסימלי), אזי הבחירה תהיה בשיעור המס המלא.
בדרך כלל הבדיקה המקובלת הינה לפי שיעורי הפחת על-פי תקנות הפחת, המאפשרים ניכוי פחת ללא מרכיב הקרקע על העלות המקורית של הדירה, ללא הצמדה. עם זאת, קיים בדין הישראלי מסלול ניכוי אחר, אשר לא רבים מכירים אותו, ואשר נובע מתקנות משנת 1989 בעקבות הוספת סעיף 21(ד) לפקודת מס הכנסה בשנת 1988. כל הרפורמות לא יכלו להן, והותירו אותן על כנן - תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט 1989.
על-פי תקנות אלה, בעל דירה שהיתה מושכרת למגורים בכל שנת המס, יהיה זכאי לנכות מהכנסתו 2% משווי הדירה (ולאו דווקא עלותה), וכפי שיושם לב להלן, המדובר בשווי הדירה במלואה. כמו כן, אם היתה מושכרת בחלקה של השנה, יהיה זכאי לפחת יחסי.
הבוחר בתקנות אלה לא יהיה זכאי למנגנון פחת אלטרנטיבי הקיים בדין, אך זאת לאותה שנת מס בלבד. קיימות חלופות שונות לקביעת השווי, אשר לכולן גם מנגנון הצמדה מובנה הנותן הצמדה מלאה לשנות המס הקודמות, ומחצית מן ההצמדה בשנת המס השוטפת.
חלופה ראשונה, החלה במקרים מועטים, הינה בדירות ישנות מלפני שנת 1980, שנקבע להן שווי למס רכוש (כשהיה מוטל מס רכוש), ואז הבסיס לצורך פחת יהיה אותו השווי שנקבע, מוצמד מאוקטובר 1979 להיום.
חלופה מעניינת הרבה יותר הינה בדירות החדשות יותר, בהן הפחת ייגזר לפי השווי שנקבע לצרכי מס רכישה באם נקנתה הדירה כגמורה, בין מקבלן ובין בשוק המשני של דירות משומשות. במקרה כזה, תהיה ההצמדה מיום הרכישה לצרכי מס שבח.
בדירה שלא נרכשה ככזו, אלא כקרקע עליה בוצעה בנייה, מתירות התקנות את סכום ההוצאות לרכישת הקרקע ולבניית הבית, וההצמדה הינה מיום החיבור לחשמל של הדירה שנבנתה.
על כן, יש לשקול ברצינות שימוש בתקנות אלה מקום ש-2% מן השווי עולה על 2/3 משיעור הפחת (השיעור המקובל ביחסי מבנה קרקע לצורך פחת, שאף עליו ניתן לחלוק). מצבים כאלה יקרו בחלוף זמן מעת הרכישה בשל היעדר מנגנון הצמדה לפחת. כך גם מקום שהבנייה איתנה ושיעור הפחת הבסיסי הינו נמוך, כמו למשל בבנייני אבן, שהינו 1.5% לשנה ואפקטיבית 1% (בשל ניכוי מרכיב הקרקע).
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
