בוררות בקרקע: אליה וקוץ בה

כך לדוגמא מקרה שקרה: אדם רכש דירה "על הנייר", וטרם השלמת בנייתה נקרה לדרכו קונה פוטנציאלי, אשר היה מעוניין ברכישתה. בשל שיקולי מס, בחר שלא למכור את הדירה עד להשלמת בנייתה, וכך ליהנות מפטור מלא במכירתה. אלא שנסיבות שונות שאפפו את אותו מפגש הביאו את הקונה הפוטנציאלי לטעון כי אכן נערכה עסקת מכר של הדירה שבנייתה טרם הושלמה, וזה פנה לביהמ"ש המוסמך בתביעה. ביהמ"ש הפנה את הצדדים, בהסכמתם, להליך בוררות, ובסופו יצא פסק בורר הקובע כי הדירה אכן נמכרה במועד הנטען ע"י הקונה הפוטנציאלי.

כתוצאה מכך התעוררו מספר בעיות הממחישות את הבעייתיות של נושא הבוררות בתחום המקרקעין בכלל: מחיר הדירה שדובר בין הצדדים בעת המו"מ שיקף את מחירה באותה עת, ולא את מחירה האמיתי של הדירה אילו היתה נמכרת היום, כפי שרצה אותו אדם שיהיה. כתוצאה מכך, נקבע למעשה, כי הדירה נמכרה במחיר הנמוך ב-50% משוויה של הדירה אילו היתה נמכרת לאחר השלמת בנייתה.

פסק הבורר קבע תחולה למפרע של עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח לרשות המיסים, וקביעתו זו הפכה, למעשה, את אותו אדם ל"עבריין" המתחמק מדיווח לרשויות המס.

לאור פסק הבורר עולה, כי המדובר בעיסקה החייבת במס שבח, לעומת המצב אלמלא פסק הבורר, בו ניתן היה למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח. זאת ועוד, לחוב המס שייווצר כאמור אף צפויים להיווסף ריבית, הצמדה וקנסות החל מהמועד שנטען כי נערכה מכירה של הדירה.

הבעיות המתוארות לעיל אינן מתיישבות עם התכלית הכלכלית של דיני המס, המעוניינים למסות אדם בשל התעשרות אמיתית שנוצרה לו. במקרה דנן, לא זו שלא נוצרה התעשרות בפועל, אלא מבחינה כלכלית נוצר הפסד עצום הבא לידי ביטוי הן בפער העצום במחיר המכירה שנקבע לדירה והן בחבות המס על נגזרותיה (ריבית, הצמדה וקנסות), אשר הוטלו על התמורה אשר היתה יכולה להיות פטורה במלואה ממס.

עולה השאלה, מה יהיה דינו של מס שבח שישולם בעקבות דיווח למס שבח עקב פסק בורר במצב שבו יבוטל פסק הבורר על-ידי בית המשפט (במסגרת בקשה לביטול פסק בורר)? האם ביטול פסק הבורר מחייב את רשות המיסים להכיר בכך כביטול עיסקה, או שמא נתון הדבר לשיקול דעתו?

לאור האמור אנו ממליצים לשים לב בעת הסכמה להליך בוררות מהן הסמכויות המוקנות לבורר לצורך פסיקתו. אנו ממליצים, כי בבחירת הבורר יילקחו בחשבון גם הכשרתו, השכלתו הפורמאלית וניסיונו בתחום הסכסוך נשוא הליך הבוררות, ובמקרה דנן ניסיון רב במיסוי מקרקעין.

כמן כן אנו מסבים את תשומת לב הבורר בנושא המקרקעין לתת את הדעת לעניין הצורך בקביעת יום המכירה, ממנו נגזרות חובת הדיווח למס שבח וחישוב מס השבח, באופן שמתיישב עם חוק מיסוי מקרקעין ועם התכלית הכלכלית של החוק.

הכותבים הם ממחלקת מיסים במשרד עוה"ד אהוד פורת ושות'.