עוד סימן להתאוששות: גל הנפקות של קרנות למימון נדל"ן מסחרי

ההנפקות המתוכננות, שכוללות יחידות של אופולו מנג'מנט ושל אלאיינס ברנסטין הולדינג, עשויות להיות רק קצה הקרחון של התופעה. כמה בנקאים מעריכים כי בקרוב נראה גל של קרנות נדל"ן מסוג ריט (REIT) שינפיקו את עצמן בשנים הקרובות.

השוק נסגר

שוק הנדל"ן המסחרי (לא למגורים) בארה"ב נחלש מאז שמקור המימון העיקרי שלו, שוק האג"ח בגיבוי משכנתאות מסחריות (CMBS), נסגר למעשה ולאחר שהבנקים סגרו את ברזי ההלוואות שלהם בשנה האחרונה. לפי סקירה אחרונה של דויטשה בנק יהיה צורך ב-40 מיליארד דולר כדי להציל 420 מיליארד דולר במשכנתאות של CMBS שיגיעו לפירעון בעשור הקרוב.

בתקופה האחרונה נאבק הנדל"ן המסחרי גם בירידה בדמי השכירות ועלייה בהיצע השטחים הפנויים, על רקע המיתון. "בעולם הנדל"ן, השנתיים-שלוש הבאות יתאפיינו בהעדר של הון", אומר מייקל נוט, אנליסט בכיר בחברת הייעוץ גרין סטריט.

ההתערערות של שוקי הנדל"ן והמשכנתאות המאוגחות הניעה כמה חברות השקעה גדולות ליצור קרנות ריט שייקנו, ינהלו ויעניקו הלוואות לנדל"ן מסחרי. לדברי ברד סמית, מנהל יחידת המניות בבנק אוף אמריקה-מריל לינץ', "כאשר נכסים מתחילים להגיע לשוק והמצוקה בנדל"ן המסחרי מתגברת, קרנות הריט יהיו קונות מועדפות, והן יהיו גדולות יותר ויותר".

סמית מסביר שעם כמות משמעותית של משכנתאות מסחריות לפירעון בשלוש השנים הבאות, יהיה ביקוש להלוואות ששחקנים מסורתיים כמו בנקים אינם מוכנים או אינם יכולים לספק. לפי נתוני תומסון-רויטרס, רק בחודשיים האחרונים הגישו 8 קרנות ריט בקשות להנפקות בסך של 3.9 מיליארד דולר - צנרת גדולה מזו של הנפקות ראשונות רגילות.

חלל ריק

חברה-בת של חברת האקוויטי הפרטי אפולו מנג'מנט, לדוגמה, הגישה בשבוע שעבר בקשה להנפקה ראשונה (IPO) בהיקף 600 מיליון דולר, כדי לנצל את מה שהיא כינתה "חלל ריק של כמה מאות מיליוני דולרים" שחברות הלוואות חדשות חייבות למלא.

החברה החדשה הוקמה במתכונת של ריט. המבנה הזה נוצר בעקבות חוק הפוטר חברות שרוב הכנסותיהן באות מהשכרה או משכנתאות מתשלום מסים, אם הקרן מחלקת לפחות 90% מרווחיה לבעלי המניות.