מלכודת המיסים: איך לשלם פחות לממשלת ארה"ב

נטל המס על הכנסות מנדל"ן בארה"ב גבוה בהרבה מאשר בארץ ועשוי להגיע לסביבות ה-40%, וזאת עוד לפני חלוקת הרווח למשקיעים, לעומת 26% בישראל (יורד ל-25% החל מ-2010).

עם זאת, ניתן כאמור להקטין באופן משמעותי את תשלומי המס על הכנסות מנדל"ן בארה"ב באמצעות תכנון נכון של מבנה העסקה.

מימון בשיעור המקסימאלי המוכר כהוצאה לצורכי מס - ברוב עסקאות הנדל"ן, שיעור מסוים מהעסקה ממומן באמצעות הלוואות, והשאר באמצעות הון עצמי. יזמים רבים אינם מודעים לכך ששמירה על יחס נכון בין הון לחוב בעסקה יאפשר להכיר בהוצאות מימון ובכך להפחית את תשלומי המס בגינה (יחס של 60% חוב מול 40% הון). היחס בין מרכיב ההון העצמי לרכיב ההלוואות ראוי שיהיה מנוטר לאורך כל שלבי ההחזקה בנדל"ן, וזאת על מנת לנצל באופן מקסימאלי את האפשרות להפחית את תשלומי המס. בתכנון מס נכון אפשר להגדיל אפילו עוד יותר את חלק החוב ובכך להפחית את נטל המס הכולל.

תכנון מס נוסף שניתן לשקול הוא הקמת גוף מימוני מחוץ לישראל לצורך מתן הלוואות לפרויקט, תוך ניצול משטר המס בארה"ב הפוטר תשלומי ריבית מניכוי מס במקור. במקרים אלו, ניתן להפחית עוד יותר את נטל המס הכולל.

חברה או שותפות אמריקנית - במקרים מסוימים עדיף לבצע את הרכישה באמצעות שותפות אמריקנית, שתבחר להתמסות כחברה בארה"ב. בדרך זו ניתן להקטין את נטל המס הכולל הן בארה"ב והן בישראל על הכנסות שוטפות מהפרויקט ועל הכנסות ממכירת הנדל"ן ובמקרים מסוימים להימנע מניכוי מס במקור על חלוקת הרווחים.

חשוב לציין כי המודלים הנפוצים ביותר לביצוע עסקאות נדל"ן בארה"ב הם באמצעות הקמת חברות שקופות (LLC), וזאת מטעמים מיסויים ומשפטיים (הגבלת אחריות בעלי המניות). יזמים רבים אינם מודעים לכך שבימים אלה מקודמת בארה"ב הצעת חוק, שצפויה להטיל מגבלות על שימוש בחברות שקופות וייתכן שתוביל בעתיד לתשלומי מס גבוהים יותר על הכנסות מנכסים שנרכשו בדרך זו.

תשלום לחברה האם הישראלית על שירותים לישות האמריקאית - תמחור שירותים שניתנים לישות האמריקאית על ידי החברה בישראל יקטין את נטל המס בארה"ב ויהיה חייב במס בישראל בשיעור של כ-25%. זאת, בעוד שאילו הכנסות אלה היו נותרות במלואן בישות האמריקאית, הן היו ממוסות בשיעור של כ-40%.

מירון שותפה ומנהלת מח' ליווי עסקאות בינל' בחטיבת המס ב-Deloitte בריטמן אלמגור זהר; רוסו מנהל בכיר במח' מיסוי בינל'