תוצאות המכרז בגני שרונה: מאוד יקר, אבל משתלם

מתחמים היסטוריים ששומרו ופותחו נראים בערים רבות בעולם המערבי כשהם מתהדרים בבניינים עתיקים מרהיבים, שביניהם מסתובבות דמויות בתלבושות תקופתיות. כך נראה גם מתחם גני שרונה שבדרום הקריה בתל אביב, באירוע השיווק שערך מינהל מקרקעי ישראל לפני כחודשיים. אבל עכשיו, כשבוע לאחר שהוכרזו הזוכים, נשאלת השאלה: האם גם לנו יהיה מתחם היסטורי-מודרני בסטנדרט הנהוג במערב?

מתחם גני שרונה כולל 27 בניינים טמפלרים לשימור. במתחם המערבי שנכלל במכרז לשיווק המבנים, זכתה לפני כשבוע קבוצה המורכבת ממנכ"ל אזורים לשעבר, מתי דב, באמצעות חברת אמאר יועצים; הפרסומאים ראובן אדלר ואייל חומסקי; וקרן מידאס השקעות שבשליטת משפחת שטיינמן ויורם יוסיפוף. הקבוצה הציעה 45.1 מיליון שקל עבור המתחם המערבי, שכולל 15 מבנים שהוצעו במחיר מינימום של 13.8 מיליון שקל.

במתחם המזרחי, שכולל 12 מבנים שהוצעו במחיר מינימום של 19.07 מיליון שקל, זכתה קבוצה המורכבת מחברת רוגובין שבשליטת קובי רוגובין, ואברהם אירני חברה להשקעות, הבעלים של רשת האופנה פקטורי 54. אלו הציעו 45 מיליון שקל.

שרונה (בגרמנית Sarona), היא המושבה הרביעית שהקימו הגרמנים הטמפלרים בארץ ישראל במחצית השנייה של המאה-19. המושבה הוקמה צפונית ליפו, ובנייניה שוכנים היום בין שדרות שאול המלך בצפון, דרך מנחם בגין במזרח, רחוב הארבעה בדרום ומגרשי החנייה של אחוזות החוף במערב. חלקם נמצאים באזור הקריה הצבאית (מצפון לקפלן).

פרויקט גני שרונה ממוקם בלב תל אביב, מדרום לרחוב קפלן, על ציר מרכז העסקים הראשי של העיר. גני שרונה מתוכנן להפוך למתחם מגורים, עסקים, בילוי ופנאי שיהווה מרכז אורבאני תוסס ופעיל בכל שעות היום והלילה - לשון סרטון השיווק של המינהל. השטח הבנוי מתוכנן בצורת האות ח' מסביב לפארק מרכזי, הכולל את המבנים ההיסטוריים של המושבה שרונה. בטבעת הפנימית והצמודה אל הפארק ייבנו מבני מגורים, ואילו הטבעת החיצונית תכלול מבני משרדים, בתי מלון ומבני ציבור. 27 המבנים הטמפלרים ששווקו מתוך המתחם כוללים ביחד כ-13 אלף מ"ר בנוי.

הבנייה החדשנית במסגרת פרויקט גני שרונה תשלב בתוכה שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים, שימור המבנים הטמפלרים וכן שימור העצים העתיקים. המבנים לשימור יהיו מיועדים לשימושים כמו מסעדות יוקרה, בתי קפה אופנתיים, מבני ציבור, חנויות מוזיקה, סדנאות לאמנות, גלריות, פעילויות לילדים ולקשישים וחנויות לספרים ולמזכרות. המבנים הטמפלרים מהמאה ה-19 יעברו שימור ושיפוץ שאמורים לשחזר את אווירת הכפר הטמפלרי ההיסטורי, ולהתאימו לסביבה האורבאנית העכשווית.

יהיה מוכן בתוך שנתיים

לפי תוכנית המינהל, הגישה אל המתחם תיעשה באמצעות כלי רכב פרטיים ובעיקר באמצעות התחבורה הציבורית שתכלול את תחנת רכבת השלום, תחנת הרכבת הקלה שתוקם בשדרות יהודית, ואת תחנות האוטובוסים הממוקמות לאורך דרך מנחם בגין. מתחת לפני הקרקע יוקמו חניונים שיקושרו ביניהם באמצעות כביש תת-קרקעי הסובב את הפארק באופן שיאפשר ניצול מתחמי הקרקע אך ורק לטובת הולכי הרגל שיבקרו במתחם או יעברו דרכו.

פירוט שהוציאה קרן מידאס בדיווח לבורסה מלמד, כי "בהתאם לתנאי המכרז, הזוכים יקבלו על עצמם לשאת בעלויות השיפוץ החיצוני של המבנים כדי להתאימם לאפשרות השכרה למטרות פנאי ומסחר. העלות הצפויה לשיפוץ 15 המבנים של הקבוצה המערבית, כדי להתאימם להשכרה, מוערכת ב-30 מיליון שקל. לפי תנאי המכרז חייבים הבניינים להיות מוכנים להשכרה בתוך שנתיים".

הקבוצה בראשות מתי דב, אדלר וחומסקי הגישה הצעה שהייתה גבוהה ב-226% ממחיר המינימום וגבוהה ב-13.4 מיליון שקל מממוצע ההצעות, שעמד על 31.6 מיליון שקל. הצעתה של הקבוצה בראשות חברת רוגובין הייתה גבוהה ב-136% ממחיר המינימום וגבוהה ב-10.4 מיליון שקל מממוצע ההצעות, שעמד על 34.5 מיליון שקל. האם השתוללו שתי הקבוצות הזוכות כשהציעו מחירים הגבוהים משמעותית מהמחירים שקבע השמאי?

נראה כי דעת הרוב היא שלמרות המחיר הגבוה, עשו שתי הקבוצות עסקה טובה. איש חנויות הדיסקאונט, רמי לוי, שהתמודד במכרז במסגרת קבוצת מורדוך אברהם ויעקב, שניגשה יחד עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן, שלא זכו, אומר כי "גם במחיר שזכו דב-אדלר-חומסקי-מידאס ורוגובין-אירני הם עדיין עשו עסקה טובה. המחיר שהציעו הוא לא זול, ועדיין אפשר להגיד שזו עסקה טובה מאוד. ניתן לקבל על המתחם כ-45 דולר למ"ר לחודש, וכך לקבל הכנסות של כ-7 מיליון דולר בשנה".

למכרז ניגשו ולא זכו בין היתר גם גמל תשואה להשקעות, בראשות קנית השלום מקבוצת עזריאלי וחברת מ.ג. תלם בע"מ של ג'ורג' חורש.

גורם מאחת הקבוצות הנוספות שהשתתפו במכרז אך לא זכו, והעדיף להישאר בעילום שם, אומר כי "הפרויקט צריך להגשים חלום בתוך מרכז תל אביב, שהיא העיר המובילה בחיי התרבות, הבילוי והבידור. גני שרונה הוא אחד המתחמים היפים, ואם שתי הקבוצות הזוכות ישקיעו בהגשמת החלום תהיה הצדקה למחיר הגבוה שהן החליטו לשלם. קרקע לא מודדים לפי משקל אלא לפי איזה חלום יוגשם על הקרקע. אם הדמיון והחלום יגשימו את עצמם לכדי מרכז בילוי, בידור ותרבות, זה יצדיק את הסכומים הגבוהים. הקבוצות שזכו הציעו מחירים באמת כדי לזכות, ולא כדי לשחק".

אותו הגורם אומר שכדי שלהחזיר את ההשקעה, "דמי השכירות במתחם צריכים להיות מעל 100 דולר למ"ר לחודש. זה צריך להיות מקום שימשוך המוני בני אדם, כי מי שישלם מעל 100 דולר למ"ר לחודש צריך להיות שוכר שימשוך הרבה קליינטים. האזור צריך להיות הומה אדם. ההשקעה היא לא רק 90 מיליון שקל בחיבור שני הסכומים, אלא עוד 100 מיליון שקל על שימור".

גם תמיר בן-שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן-שחר, לא מטיל ספק בהצלחת הפרויקט. "הפרויקט יצליח, נקודה", הוא אומר, "השאלה היחידה היא מי ינהל אותו, והאם הגופים שזכו מבינים במסחר. אם עזריאלי היה זוכה, היינו אומרים: בוננזה".

חברת צ'מנסקי בן-שחר סיפקה ייעוץ למינהל בנוגע למתחם שרונה לפני כשלוש שנים. להערכת בן-שחר, "פרויקט שרונה הולך להיות אחת ההצלחות המסחריות הגדולות בישראל. הוא משלב מבנים בעלי נופך היסטורי יחד עם מסחר ובילוי מודרני. הפרויקט יהיה כמו פרויקטים אחרים בעולם הכוללים מתחמים היסטוריים שמצליחים, וזוהי חלק מהמגמה של חזרה למרכזי הערים או לפרויקטים ייחודיים. בישראל אפשר לראות פרויקטים ייחודיים שקמים כמו נמל תל אביב, נמל יפו שנבנה עכשיו ושסיפקנו במסגרתו את הייעוץ, מתחם התחנה בתל אביב שמשווק היום ומתחמים היסטוריים כמו המושבה הגרמנית בחיפה והמקטע הקטן של המדרחוב בזכרון יעקב.

"תל אביב, מכיוון שזו עיר עם כל כך הרבה היסטוריה, הסיכוי שלה גדול עוד יותר. למה הפרויקט יצליח? משום שהוא נמצא במרכז תל אביב והוא ישרת גם את אוכלוסיית העיר, גם תיירים שמגיעים לתל אביב, גם תיירי פנים שיגיעו ובוודאי יעברו דרך הפרויקט המיוחד הזה, וקהל של עשרות אלפי מועסקים שעובדים במרחק של חצי קילומטר ממנו, ובוודאי ימצאו את הזמן להגיע גם אליו", אמר בן-שחר.

חווייה שאין בקניון

אם היה צריך להשוות את הפרויקט למקום אחר בעולם, בן-שחר היה משווה את גני שרונה לסוהו בניו יורק. "גני שרונה הוא מיני קוסמוס של הסוהו בניו יורק", הוא אומר, "גם הוא מאופיין בחנויות קטנות ובגלריות, באופן שבו הן ממוקמות ברחובות קטנים. מתחם זה משרת גם תיירים וגם את אוכלוסיית העיר עצמה. הוא מהמקומות שהם בעלי נופך זהה לזה של שרונה, והוא מהמצליחים. אני רואה בעיני רוחי שבשרונה תקום חברת ניהול, עכשיו אחרי שנקנה המתחם, שתקבע לו את הקונספט, את התמהיל הנכון ותייצר בו פעילות שדומה מבחינת שיטת הניהול לקניון, ומנגד תייצר חוויית קניה ובילוי שלא ניתן יהיה למצוא בקניון. כל אחד ייקח מבנה כזה שישמש לו חנות הדגל, זו לא תהיה עוד חנות רגילה. אבל הכל מותנה בכך שחברת הניהול שתקום תדע לעשות את כל הדברים נכון".

להערכת בן-שחר, דמי השכירות במקום יעמדו על כ-300 שקל למ"ר לחודש. "אני יכול להגיד שבנמל תל אביב משלמים סביב ה-40-50 דולר למ"ר, וגני שרונה יכול להיות פרויקט הרבה יותר אטרקטיבי", הוא אומר, "בהערכה זהירה, ניתן יהיה לקבל שם דמי שכירות של 60-75 דולר למ"ר לחודש. זהו שכר דירה מקובל וריאלי, שיאפשר את זכות הקיום של הרשתות שם. זה אומר שכ-300 שקל למ"ר לחודש בשטח של 13 אלף מ"ר יוצר הכנסות שנתיות של 46.8 מיליון שקל".

מי שהוביל ויזם את המועמדות למכרז של קבוצת דב-אדלר-חומסקי-מידאס היה מתי דב. "כל אחד מהמשקיעים בקבוצה הוא אסטרטגי מבחינתנו", הוא מציין, "אדלר-חומסקי מביאים את המיתוג, השיווק והפרסום, אני מביא את החלק הנדל"ני והפיננסי, ומידאס מביאה את החלק השיווקי והניהולי. התחלנו בינתיים לעבוד על העניין המימוני והשיווקי, ובאדלר-חומסקי הקמנו צוות של חמישה אנשים שעובד על תוכנית מלאה של מיתוג, שיווק ואפיון השוכרים. לא תכירו את המקום הזה, שכרגע הוא המתחם הכי מדובר בעיר, מה שנותן לנו תמיכה חזקה. אין ספק שפארק ירוק כזה יהווה המקום הכי אטרקטיבי".

גילי הולצמן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת אדלר-חומסקי, מדגיש כי "מה שיהפוך את המתחם למבוקש ביותר הוא השילוב בין המיקום, ההיסטוריה, האופי של הבניינים, השימור המחמיר, התמיכה של העירייה וההתעניינות שאנחנו נתקלים בה מצד שוכרים פוטנציאליים. אם מדברים על בילוי ופנאי, יתקבל בו מתחם הכי high-end בתל אביב מבחינת המיתוג והנראות שלו".

לשאלת "גלובס" האם על הפרק עומדת הפיכת כל מבנה במתחם למבנה קונספט, משיב דב כי "כרגע הנושא נמצא עדיין בחשיבה. יצרנו קשר עם אדריכלים בולטים וחלקם יצרו איתנו קשר, וכמה מהם לא מישראל. יהיו בניינים שלמים שיוקדשו למשתמשים ויהיו בניינים שיחולקו לנושאים. יש לנו רעיונות נוספים, אבל לא נרצה בשלב זה לפרט. באופן כללי, אנחנו מתכננים לקיים במתחם אירועים בשיתוף עם העירייה, מה שיתמוך במסחר, וננסה כך להפוך את המקום למעניין וחי. היום אין תיירות מקצועית בתל אביב שלא מתעניינת במתחם. המדריכים רואים בשילוב בין החדש והישן מוקד אטרקטיבי ביותר להביא אליו תיירים".

הולצמן מבטיח כי "יש דברים שלא נתפשר עליהם. הכבוד שאנחנו רוחשים למתחם, לערכו ולוויזואליות שלו, למינהל ולעירייה, משמעותו שלא נתפשר על הנראות של המתחם ועל רמת גימור ושימור גבוהה ביותר, מה שישרת את כל השחקנים, גם את העיר, גם את השוכרים וגם את הקהל".

פרמיה לייחודיות

הבסיס לרמת השימור הגבוהה שמצופה מן המתחם טמון בחלקו בתיקי תכנון פרטניים. "למעשה לכל מבנה יש תיק תכנון שלם ותיק שימור משלו", מציין דב.

גלובס: שילמתם מחיר גבוה בהרבה מהמינימום ומממוצע ההצעות. אפשר שהפרזתם?

דב: "רוגובין היו קרובים אלינו במתחם הזה, ואנחנו היינו קרובים אליהם במתחם המזרחי. לא מדובר במחיר גבוה".

הולצמן: "גם שאר המתמודדים הציעו מחירים קרובים. המחיר רחוק מהערכת השמאי, שלא הביאה בחשבון הרבה משתנים".

דב: "היינו יצירתיים בחשיבה המקורית. רוב היזמים התייחסו למתחם כמרכז מסחרי רגיל, ולא הביאו בחשבון שהמקום הזה ייחודי ושיוכל לשלם שכר דירה גבוה. כיוון שזו קנייה לטווח ארוך, גם אם בתחילת הדרך התשואה תהיה נמוכה יותר ממה שצפינו, אנחנו מאמינים שאחרי השלמת המתחם כולו, עם שישה מגדלי מגורים ואלפי מ"ר של משרדים, בשילוב עם המיקום במרכז העיר והתפיסה האורבאנית של בילוי בעיר, יהפוך המתחם אטרקטיבי מאוד. נפעיל אותו 24 שעות ביממה, עם מסעדות ואירועי תרבות, בתוך המבנים ומחוצה להם, עם גלריות מיוחדות ומלונות בוטיק. אנחנו מעריכים שדמי השכירות יהיו מעל 250 שקל למ"ר, אך אולי לא בהתחלה".

הולצמן: "מדובר במתחם שרק שוכרים ברמת Triple A צריכים להיות בו".

גם בקבוצת רוגובין מדברים על התוכנית למתחם בהתלהבות. גורם מהקבוצה אומרי כי "נשכיר את הבניינים ונקבל תשואה טובה, בערך 10% עד 12% על העלות הכוללת. אצלנו השיפוץ צפוי לעלות יותר מאשר בקבוצה המערבית, כי בקבוצה המזרחית בה זכינו השטח גדול ב-25%. שיפוץ המבנים שלנו יסתכם בכ-40 מיליון שקל. אם עלה לנו 45 מיליון שקל לרכוש את חלקנו במתחם, והשיפוץ יעלה עוד 40 מיליון שקל, סך הכל העלות תהיה כמעט 100 מיליון שקל. אנחנו צופים שההכנסה השנתית שלנו תהיה משהו כמו 12 מיליון שקל.

"יש פה מגמה שנראית בכל העולם והיא חזרה לערים ולמה שהיה פעם הדאון טאון, כלומר מה שיש בעיר, ולא בפאואר סנטרים שמחוץ לעיר. שילוב של פארק ירוק שנעים להסתובב בו עם פעילויות לילדים. לעירייה נשארו שישה בניינים בתוך המתחם בייעוד ציבורי, והכוונה היא להפוך אותם למרכז מבקרים, מוזיאונים ומכללות, וזה תואם את הטרנד העולמי שמייצג חזרה למתחמים שיש בהם שימוש מעורב עם בתי קפה, מסעדות, בוטיקים, בתי אופנה, בתי קונספט לכל מיני חברות, פאבים ומלונות בוטיק, יחד עם בניינים לשימושים שהם לטובת הציבור. זה משלים ומפרה אחד את השני, כי אם יהיה שם מוזיאון אז אנשים יסתובבו ויקנו. אנחנו מאמינים שזה יהיה מקום יוקרתי שיהיה בו הכל". *

המודל: הצלחות מרחבי העולם

לא ניתן להשוות עיר אחת עם אחרת בעולם, כי בכל עיר מתבצע השימור בנסיבות הייחודיות לו. חשוב לזכור כי הייחודיות של גני שרונה היא שבפרויקט זה התכסית ביחס לכל השטח הירוק היא מינימאליסטית, באופן שנוצר מרחב אורבאני נדיב.

ובכל זאת, איפה בעולם הצליחו בשימור מתחמים והפיכתם ליוקרתיים? הסוהו בניו יורק כבר הוזכר כאן כדוגמא טובה. היום הוא ידוע כמוקד אמנותי ומוזיקלי והוא שופע גלריות לאמנות, חנויות ובוטיקים, אבל במקור נועד האזור להקמת שני כבישים ראשיים מורמים שבנייתם כללה גם הריסת הבניינים הישנים בעלי החזיתות מברזל יצוק. אלא שתנועת השימור ההיסטורי ומבקרי הארכיטקטורה הצליחו למנוע את התוכניות ומאז שהחל גל ההתחדשות העירונית משגשג האזור, ובמקום אמנים עניים מתגוררים בו היום אנשי המעמד הבינוני-גבוה של העיר.

דוגמא מוצלחת נוספת היא אזור שפיטלברג (Spittelberg) בווינה, בירת אוסטריה. האזור תחום בין הרחובות זיבנשטרנגאסה וביורגאסה וכולל בתים מהמאות ה-18 וה-19. הוא קיים מ-1525, אך נהרס כליל במהלך המצור הטורקי על וינה ב-1683. לאחר עזיבת הטורקים הוא נבנה מחדש, וב-1850 צורף לווינה.

באזור נבנו בתים בסגנון הבארוק וה-Biedermeier (סגנון אמנות מהמאה ה-19), אבל במאה ה-20 חלה הידרדרות ומעטים רצו להתגורר באזור, שהחלה להתרכז בו זנות. ההיסטוריונית ומדריכת התיירים מווינה, אורסולה קלאוס, מספרת כי "בשנות ה-70 רצתה העירייה להרוס את הבתים באזור, שרבים מהם מימיו של המלחין מוצארט, מחשש שיקרסו, ולבנות במקומם מוסכים. אולם הוחלט לבסוף כי יש לשמר את האזור ואף הוצעו בו דירות לסטודנטים, לצעירים ולאמנים כדי להכניס בו חיים - עד אז התגוררו שם קשישים שלא יכלו להרשות לעצמם לעבור לבתי אבות. השימור היה הימור טוב, כי לאחריו נעשה שפיטלברג לאזור יוקרתי שמתגוררים בו ארכיטקטים ידועים ומעצבים. היום שפיטלברג הוא אזור אופנתי לבילוי ומוקד של סטודנטים ותיירים. אפשר למצוא בו פאבים, בתי קפה, מסעדות וחנויות מעצבים".

לדברי תמיר בן-שחר, אפשר ללמוד מהסיפור של קובנט גארדן בלונדון. זוהי כיכר קניות ובילוי בין רובע ווסטמינסטר לרובע קמדן במרכז העיר. באזור הייתה התיישבות כפרית כבר מהתקופה הרומית. במאה ה-17 פותח האזור על-ידי הרוזן הרביעי מבדפורד, והפך למרכז מסחרי עיקרי בעיר. אולם בשנות ה-70 נערכו תוכניות להריסת המבנים, אלא שהמחאה הציבורית הביאה את שר הפנים דאז, רוברט קאר, להעניק לבניינים מעמד של בניינים היסטוריים וב-1973 עבר השוק לאתר חדש ופינה את הדרך לשיפוץ הכיכר ולהפיכתה למרכז קניות מודרני ב-1980.

דוגמא שהעניקה השראה לחלק מהמשתתפים במכרז גני שרונה היא מתחם The Rocks בסידני שבאוסטרליה. מדובר במקום הראשון שאליו הגיע האדם הלבן לאוסטרליה, והוא נבנה מיד לאחר הקמת הקולוניה ב-1788. המבנים המקוריים עשויים מאבן חול, והחל מהתהוותו היה ידוע המקום כשכונת עוני. מאז 1900 היו מספר ניסיונות של שלטונות המחוז להרוס את בנייני המתחם המרקיבים, אך רק בסוף שנות ה-60 החלו שלטונות המחוז בהכנות לקראת הריסתם ובנייתם מחדש. קבוצת תושבים שהתארגנה ב-1971 התנגדה לתוכניות והפגנות שנמשכו עד 1975 לבסוף מנעו את ההריסה, שבמקומה באו שימור והתחדשות עירונית. היום The Rocks הוא יעד פופולארי לתיירים, וכולל חנויות למזכרות, גלריות לאמנות ופאבים היסטוריים.

קבוצת דב-אדלר-חומסקי-מידאס שאבה השראה בין היתר ממתחם The Grove בלוס אנג'לס. מדובר במתחם מסחרי שנפתח ב-2002 צמוד לשוק האיכרים, בו החלה קבוצת חקלאים עצמאית למכור את תוצרתה בפינת הרחובות השלישי ופיירפקאקס ב-1934. עד היום שוק האיכרים הוא מהאתרים הפופולאריים בעיר ומבקרים בו 3 מיליון איש מדי שנה. קומפלקס הקניות, The Grove, שנפתח צמוד לשוק האיכרים, מהווה מתחם פופולארי ותוסס.

דוגמא נוספת שהרשימה את הקבוצה היא שכונת Meatpacking במנהטן. המקום התהווה במסגרת שוק Gansevoort ב-1900, בו התרכזו 250 בתי מטבחיים ובתי אריזה, שעד שנות ה-80 הפך למרכז של סוחרי סמים וזונות. בשנות ה-90 החלו להיכנס למתחם חנויות בוטיק, ובספטמבר 2003 החל לפעול לובי לשימור המתחם, והיום קיימת שם בנייה של מוזיאונים ובתי מוזיקה. michal-m@globes.co.il