שיעורי המס והשקעה בנדל"ן

בחודש יולי 2009 נכנס לתוקפו חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התוכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010), תשס"ט-2009. חוק זה קבע בין היתר הפחתה של שיעורי המס על יחידים וחברות באופן הדרגתי עד שנת 2016. נציג את ההשפעה האפשרית העשויה להיות להורדת שיעורי המס על דפוסי ההשקעה בנדל"ן.

שיעור מס החברות, העומד כיום על 26% (לאחר מספר הפחתות בשנים האחרונות) יופחת בהדרגה עד לשיעור של 18% החל משנת 2016. שיעור זה רלוונטי גם למס שבח ממכירה ע"י חברה, מאחר שחוק מיסוי מקרקעין מאמץ את שיעור מס החברות החל מ-2010.

מדרגות מס ההכנסה ליחידים שונו אף הן, כך שמדרגת המס המקסימלית תעמוד על 39% משנת 2016. עם זאת, שיעור מס השבח ליחידים לא השתנה ונותר 20% (ביחס לנכסים שנרכשו החל מ-7.11.01 - שאליהם נתייחס בהמשך רשימה זו). גם שיעור מס רווח ההון לא השתנה ונותר 20% (לנכסים שנרכשו לאחר 1.1.03).

לסיכום עד כאן: בעוד ששיעור מס השבח על יחידים עומד ויעמוד על 20%, הרי ששיעור מס השבח על חברות יעמוד על 18% בלבד. מדובר בשינוי מהותי ביחס לדין שחל בעבר (החל מתיקון 50 ולאחר מכן תיקון 55), כאשר שיעורי מס השבח היו גבוהים משמעותית בחברה (25%) לעומת יחיד (20%).

לפיכך, ככל שאין צורך למשוך את הכסף מהחברה עד לרמת היחיד לשם צריכה פרטית, והכוונה היא להותירו בחברה למטרת השקעה או מטרה אחרת, השקעה באמצעות חברה תביא לשיעור מס שבח נמוך יותר.

לעומת זאת, אם הכוונה היא למשוך את הכסף מהחברה עד רמת היחיד, עשוי לחול שינוי במסקנה זו. במקרה זה ישולם מס על הדיבידנד שיחולק בשיעור של 25%, כך ששיעור המס הכולל בהשקעה יעמוד על 38.5% (על כל 100 שקלים ישולם 18 שקל מס שבח ברמת החברה, ועל היתרה של 82 ישולם 25% מס על הדיבידנד - עוד 20.5 שקל מס).

מכאן, שאם הכוונה היא לחלק רווחים או לעשות שימוש בכסף לצריכה שוטפת, אין כדאיות להשקעה באמצעות חברה (38.5% מס לעומת 20%). עם זאת, גם במקרים אלה חברה אינה מרעה בהכרח את המצב ביחס להשקעה כיחיד, בשל האפשרות להפכה לחברת בית או לחברה משפחתית (במקרים המתאימים) וכך להתמסות בשיעורי המס של יחיד על המכירה.

האמור לעיל מתייחס להשקעה בנדל"ן לצורך עליית ערך, ולא לשם תשואה שוטפת. ככל שמדובר בהשקעה לשם תשואה שוטפת, לא חל שינוי בהיבטי הכדאיות המיסויית להשקעה: הן בטרם התיקון והן לאחריו, השכרה של נדל"ן בחברה מחויבת במס נמוך משמעותית מהמס בידי יחיד (למעט לגבי השכרה למגורים בפטור ממס או מס של 10%). בחברה ישולם על שכ"ד מס חברות (26% ויורד עד 18% ב-2016), לעומת שיעור מס שולי ביחיד (46% ויורד עד 39%). כפועל יוצא, אם נכס מסחרי ממומן בהון זר, קצב החזר ההלוואה מהיר יותר בחברה בשל היותו משולם מ"נטו" לאחר מס שהינו גבוה יותר משמעותית. *

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.