הרצל חבס: "למה לא טוענים לבועה ברכב? סטנדרט הדירות עלה"

חברת חבס השקעות אישרה את הפרסום ב"גלובס", לפיו היא תנפיק כ-10% ממניותיה תמורת כ-36.4 מיליון שקל לחברת ההשקעות אודין של גבי פרל ולקרנות פנסיה הוותיקות "עמיתים", בחלקים שווים. מחיר ההנפקה הפרטית יעמוד על 9.1 שקל למניה (נמוך בכ-5% ממחיר השוק הבוקר), והוא משקף לחברה שווי של 365 מיליון שקל (אחרי הכסף).

הרצל חבס, בעל השליטה ויו"ר חבס, אמר כי "ההשקעה של אודין ושל קרנות הפנסיה בחברה, מהווה הבעת אמון בהנהלת החברה ובעסקיה. בנוסף, אנו רואים ערך מוסף במעורבותה של אודין בפעילות החברה. אנו סמוכים ובטוחים, כי הצטרפותם של משקיעים אלו לבעלי המניות הקיימים, ומעורבותו של גבי פרל, תתרום להגדלת היקף פעילותינו הנדל"נית בישראל ובחו"ל, ותאפשר לנו לממש את מטרותינו להרחבה משמעותית של היקף הפעילות תוך ניצול הזדמנויות עסקיות אטרקטיביות שהן פועל יוצא של מצב השווקים בעולם".

חברת חבס מתמחה בייזום פרויקטים בתחום הדיור. בראיון ל"גלובס", התייחס בעל השליטה בה, הרצל חבס, למחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל ובמיוחד בתל-אביב, שם בונה החברה דירות יוקרה. "אין ספק שלא מדובר בבועה", הוא אומר, "מדובר במדידה לא נכונה של השוק על ידי חלק מהשחקנים".

*אז איך צריך למדוד את שוק הדירות?

"את המדידה צריכים לעשות על ציר זמן ארוך הרבה יותר מאשר השנה האחרונה. בוא נזכור שבלא מעט שנים בעשור הנוכחי השוק הישראלי היה בנסיגה. בממוצע רב שנתי של 10 השנים האחרונות מחירי המכירה התקדמו בסך הכל בשיעור זעום של בין 2%-4% לשנה".

"שיעור הרווחיות זעום עד אפסי"

*אז לטעמך, המחירים לא זינקו?

"אני רוצה לומר: לא כצעקתה. השתנו הסטנדרטים של הבנייה וכתוצאה מזה עלויות ההקמה של הפרויקטים השתנו. היום כמעט ברור שלא תצא למכירה של דירה בתל אביב בלי מיזוג אוויר בדירה, אך לפני עשור ברוב הפרויקטים היית מקבל הכנה למיזוג אוויר שזה בקושי נקודת חשמל וצנרת. למה לא אומרים שיש בועה במחירי המכוניות? הרי מחיר המכירה של מכונית טיפוסית האמיר מאוד בעשור האחרון. כי זאת לא אותה מכונית. ועל זה אף אחד לא מרים גבות ואומר שהמחירים צריכים לרדת ב-50% וכנ"ל לגבי מוצרים אחרים".

*בכל זאת, קשה להתעלם מסחרור המחירים. מהיכן הביקושים?

"בענף הנדל"ן למגורים בישראל, שהתבלט בשנה האחרונה יחסית בחוסן לעומת מה שאנחנו רואים בעולם, הוזכר שלא מעט משקיעים קונים דירות ואנו לא רואים בזה שום בעיה, נהפוך הוא. לא כל משקיע קנה כדי למכור וזה בדיוק כמו שלא כמו כל חוסך מתכוון מחר לפרוע את החיסכון".

*מה באמת ההשפעה של רוכשי דירות לצורך השקעה בלבד?

"בעולם הרחב מקובל שרוב הדירות לא נמצאות בידי אלה שגרים בהן. בארה"ב הרוב המוחץ של הדיירים הם לא בעלי הנכס שבו הם מתגוררים. רק בישראל ישנה נורמה אובססיבית שאתה חייב להיות הבעלים של הדירה שבה אתה מתגורר. לא יקרה שום אסון אם מבחינה סטטיסטית נתקרב אנחנו למערב ולא נביא את המערב אלינו".

*אז אתה לא צופה שמחירי הנדל"ן למגורים ירדו?

"אם נבדוק את שיעור הרווחיות של היזמים בפרויקטים שמוקמים היום נגלה ששיעור הרווחיות זעום עד אפסי. אם אותם יזמים יפגשו מציאות של מחירים שונים הם פשוט לא יזמו, לא יהיו בשלים להכין פרויקטים וממילא ייווצר עוד פעם מחסור בדירות. אנו מעריכים שלא תהיינה כאן סטיות משמעותיות במחירים הנוכחיים. אני לא חושב שצריך לקחת דוגמה מבניין פלוני או אלמוני שבו יש אולי החרגה מהכלל. אלה לא דוגמאות טיפוסיות והן לא מלמדות על השוק. בסך הכל השוק די מתון".

"למינהל יש אג'נדה משלו"

*שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, אמר שהוא רוצה להפשיר קרקעות, וכך הוא יגרום להורדת מחירים. האם הוא יכול להצליח?

"אם למינהל מקרקעי ישראל תהיה יכולת למכור קרקעות, אני מבטיח שהוא ינסה למקסם את המחיר כפי שעשה מאז ומעולם. למינהל יש אג'נדה משלו שזה מקסימום כסף עבור כל מגרש. אלו כללי המשחק שבו הוא משחק. צריך גם לזכור את עניין ה-time to market: כל קרקע שיוצאת עכשיו לשוק - עד שיקומו עליה בניינים מדובר בטווח זמן של שנים. אף אחד לא יכול לעשות מעשה קסמים ולהוציא מחר מגרש ומחרתיים יהיה עליו בניין. התהליכים האלה הם ארוכים, וימים יגידו אם באמת המינהל מסוגל לשנות דברים".

לאחר שתושלם ההנפקה הפרטית בחבס השקעות, יחזיקו אודין וקרנות "עמיתים" ב-4.98% ממניות החברה כל אחד ויצטרפו לבעלי המניות הקיימים: משפחת חבס (44% מההון לאחר ההקצאה), קבוצת עופר (כ-23% מההון), דש אייפקס (5.08%) ואנליסט (6.87%).

לחבס השקעות פעילות נדל"ן למגורים בישראל, עם מספר פרויקטים יוקרתיים בתל אביב, בהם Yoo, רוטשילד 1 ופארק צמרת. כמו כן לחברה מספר נכסי נדל"ן מניב בשוויץ ובגרמניה.

החברה פעילה גם באירופה באמצעות חברת NSI - הנסחרת בבורסה של אמסטרדם - שבה חבס היא בעל המניות הגדול ביותר (21%). בעקבות המשבר בענף, נאלצה חבס להזרים לבנקים מעל 100 מיליון שקל, כנגד ירידת ערכן של מניות NSI ששועבדו לצורך ההלוואות. בנוסף, ביצעה החברה הפחתה של המוניטין בגין השקעתה בחברה.

נכון לסוף המחצית הראשונה של 2009 רשמה חבס הפסד נקי של 44 מיליון שקל על הכנסות של 242.9 מיליון שקל. את 2008 סיימה החברה בהפסד של 132.2 מיליון שקל. בסוף הרבעון השני נרשם לחבס הון חוזר שלילי בהיקף של כ-182 מיליון שקל, שנבע בעיקרו מאשראי בנקאי לטווח קצר. למרות זאת, בחברה ציינו כי לאור הסכמת הבנקים לחדש את האשראי במועד פירעונו, גירעון זה אינו צפוי להוביל לבעיית נזילות או לאי עמידה בהתחייבויתיה בשנתיים הקרובות.