"קונים דירות, אז אנו מעלים מחירים - ואז אנשים קונים עוד"

"גם אצלנו יש ביקושים ערים מאוד לדירות, עד כדי כך שמלאי הדירות שלנו הולך ואוזל בלי מאמצים שיווקיים. אנו יוצאים בפרויקטים חדשים לאור הביקוש ובונים יותר באזור המרכז. אנו מקווים שהביקוש יימשך גם בעתיד". את המילים הללו אמר היום (ב') ערן מיטל, המנכ"ל הטרי של דלק נדל"ן, בפורום הנדל"ן השנתי של דן אנד ברדסטריט.

את הפעילות למגורים בישראל מבצעת דלק נדל"ן באמצעות חברת דנקנר השקעות, ובימים אלה היא משווקת פרויקטים חדשים בירושלים ובת"א. כאשר נשאל מיטל האם ישנה בועה במחירי הדירות בישראל, הוא ענה: "מה יהיה בעתיד? אלוהים יודע. צריך לזכור שאין מספיק בנייה של דירות למגורים. אנו מקווים שמגמה זו תימשך גם בעתיד".

הפאנל הפותח בכנס התרכז בשאלת הבועה בשוק הדיור למגורים בישראל והמשתתפים, מנכ"לים של חברות הנדל"ן המובילות בישראל, הסכימו פה אחד שאין בועה במחירי הדירות.

הרצל חבס, יו"ר חבס השקעות הידועה בהקמת בנייני יוקרה בת"א, אמר כי שוק דירות היוקרה לא מייצג את שוק הנדל"ן הרחב. "אם ישנו בניין כזה או אחר שהדירות בו נמכרות ב-10,000 דולר למ"ר ויותר - הוא לא מייצג את השוק הרחב", אמר חבס. "הוא מייצג תכשיטים מיוחדים ולא מיועד למסה הקריטית של הציבור. לגבי המחירים עצמם, יש לציין כי עליית המחירים הקולקטיבית בעשור האחרון נמוכה מ-10%. אנו שוכחים שבשנים שהיתה גאות במחירי הנדל"ן בעולם, אצלנו לא היו עליות - ואולי אף ירידות".

שלמה אייזנברג: השקעה בדירות בישראל מעולם לא הייתה כלכלית - אלא פסיכולוגית"

שלמה אייזנברג, מנכ"ל ישרס השקעות, נמנע מלספק תחזיות אישיות שלו לשנת 2010, אך ציין כי לעליית מחירי הדירות בישראל ישנו פן פסיכולוגי מובהק. "השקעה בדירות בישראל מעולם לא הייתה השקעה כלכלית, אלא פסיכולוגית", אמר אייזנברג. "התשואה בשוק הזה היא לא ליניארית. מי שמסתכל 30 שנה אחורה רואה שברוב השנים הללו השוק דשדש ופעם ב-10 שנים עשה קפיצה גדולה. 2009 הייתה שנה כזו של קפיצה גדולה. בעבר, למכור דירה בבאר שבע במיליון שקל זה היה חלום; היום זו מציאות. מישהו חשב פעם שניתן יהיה למכור חדר באזור המרכז ב-100 אלף דולר? פעם זה היה חלום, היום זו מציאות".

אייזנברג התייחס לשוק דירות היוקרה ואמר ששם נרשמות דווקא ירידות חדות במחירים: "בדירות היוקרה בפרויקטים שלנו, כלומר בעיקר בירושלים וקצת בת"א ורמת גן, ישנן ירידות מחירים חדות במחירי הדירות. צריך לומר את זה בגלוי. למשל: אם בירושלים ב-2005-2006 דיברו באיזורים של העיר המרכזית במחירים של 8,000 עד 12 אלף דולר למ"ר, היום המחירים באותן דירות נמוכים ב-15-20%. צריכים לומר את זה, והמחירים גם לא מתייצבים. זו תמונת המצב היום".

מנכ"ל כלכלית ירושלים, עודד שמיר, אמר: "אם לא יהיו זעזועים בכלכלת העולם בקרוב, החברה תעמוד בהתחייבויותיה".

מנכ"ל לוינשטיין: "אנשים קונים, אז אנחנו מעלים מחירים - ובכל זאת ממשיכים לקנות"

שאול לוטן, מנכ"ל חברת לוינשטיין, אמר שהישראלים ממשיכים לקנות דירות למרות העליות במחירים, וכי התנאים בשוק תומכים בהמשך העלייה במחירי הדירות. לדבריו, "המחירים עולים, הבנקים נוחים, הביקושים גוברים. אנו מחפשים עוד דירות והתחלנו בגני תקווה, למשל. יש לנו מחירון ואנשים קונים דירות אז אנו מעלים את המחירים לאט וביסודיות - ואנשים בכל זאת ממשיכים לקנות".

עו"ד חג'ג': "בשיא המשבר קנינו נכסים גם מאפריקה; הכנסנו נזילות לשוק בזמנים הקשים"

בנוף המנכ"לים של חברות הנדל"ן בלט במיוחד עו"ד יצחק חג'ג', הידוע כמארגן קבוצות רכישה, הטרנד החם ביותר בשוק הנדל"ן היום. "שוק הנדל"ן היה במשבר גדול בסוף 2008 והמשקיעים היחידים היו קבוצות רכישה שבאו והזרימו נזילות לשוק", הזכיר חג'ג'. "אנו מוצאים שחקנים בשוק קבוצות הרכישה שלא בדיוק מבינים מה הם עושים. לבנות בניין זה לא לגו. הקבוצות הרציניות הן אלו הגדולות שמבצעות את הפרויקטים הגדולים".

חג'ג' הביע תמיכה בקריאתו של שר השיכון, אריאל אטיאס, להסדיר את נושא קבוצות הרכישה בתחילת 2010, כפי שהתחייב אטיאס בוועידת ישראל לעסקים של "גלובס" לפני שבוע. חג'ג' אף שיגר חץ לעבר מבקרי קבוצות הרכישה ואמר: "ממי רכשנו נכסים בשיא המשבר? מהחברות הכי גדולות שנקלעו לקשיים, כמו למשל פרויקט בסביון של אפריקה ישראל. אנחנו הכנסנו נזילות לשוק בזמנים הקשים".

"המונח 'בועה' הוא יצירה של התקשורת. כולם ציפו לירידות במחירי הדירות בעקבות המשבר, וכשזה לא קרה התחילו לדבר על בועה", הוסיף חג'ג' בהמשך הדיון.

שוקי בורשטיין: "הריבית הנמוכה היתה המנוע העיקרי השנה בעליית מחירי הדירות"

מי שבוודאי נהנה מהגאות בשוק הנדל"ן הם הבנקים למשכנתאות. שוקי בורשטיין, מנכ"ל לאומי למשכנתאות, התייחס לסיכון הנובע מנטילת משכנתאות בהיקפים גדולים, בעיקר על ידי זוגות צעירים, כדי לממן רכישת דירות במחירים הנהוגים היום בשוק. בורשטיין ציין שבשנה האחרונה המנוע העיקרי שעמד מאחורי העלייה במחירי הדירות הוא הריבית הנמוכה במשק, אך זו לא תישאר לאורך זמן.

"מי שמסתכל על היקפי המשכנתאות בישראל מול התוצר ומשווה את זה לעולם רואה שאנו במקום מצוין", אמר בורשטיין. "לא התפתינו לאורך השנים למוצרים פיננסיים מתוחכמים או מתן משכנתא בגובה 90% מערך הדירה. התוצאה היא שמרנות, וזו הסיבה שלא חווינו בארץ משבר משכנתאות. מה שקרה בשנה האחרונה הוא שהדירה הפכה לאלטרנטיבה להשקעה, בעיקר בגלל הריבית הנמוכה של בנק ישראל".

כאשר נשאל בורשטיין מהו ההחזר הממוצע של זוג בישראל שנטל משכנתא בשנה האחרונה ומהו התרחיש כאשר הריבית תעלה בשנה הקרובה, הוא נמנע מלהגיב באופן ישיר לסוגיה זו, ובמקום זאת אמר: "ברגע שנותן המשכנתא בוחן את יכולת ההחזר של משק הבית לא לפי הריבית הנוכחית אלא לפי ריביות גבוהות יותר, זו ההגנה הטובה ביותר להבטיח שנוטלי המשכנתאות יעמדו בהחזרים החודשיים בעתיד".

"אם מישהו חושב שריבית הפריים תיוותר לאורך השנים 2% או 2.5% - הוא טועה", הוסיף בורשטיין וציין כי הבנק החל לבחון כיצד העלאות הריבית ישפיעו על יכולת ההחזר של נוטלי המשכנתאות. "אנו מחפשים לראות שרבע עד שליש מההכנסות של משק הבית ילכו להחזר המשכנתא. אם זה מתקיים, אנו נאשר את המשכנתא".