ביטול עסקה פועל למפרע?

איגוד רוכש מקרקעין, והופך אגב כך לאיגוד מקרקעין. לאחר מכן, נרכשות מניות איגוד המקרקעין בידי ראובן. רכישת מניות באיגוד מקרקעין הינה פעולה החייבת במס רכישה. לאחר מכן, מבוטלת עסקת רכישת המקרקעין בידי האיגוד, ומנהל מיסוי מקרקעין מחזיר את מס הרכישה ששילם האיגוד בגין המקרקעין. האם גם ראובן זכאי להחזר מס הרכישה ששילם בגין רכישת המניות באיגוד המקרקעין?

טענה זו נטענה לאחרונה בפני ועדת ערר (ו.ע 1045/06 די.סי.אס). במקרה שנדון בפסק הדין, רכשה העוררת בשנת 1986 מקרקעין בשכונת גילה בירושלים ממינהל מקרקעי ישראל, ובעקבות כך הפכה לאיגוד מקרקעין.

בשנת 1999 נרכשו מניות האיגוד בידי העורר, ושולם בגינן מס רכישה. עסקת מקרקעי גילה בוטלה, ובמקומה נערכה, בשנת 2005, עסקה חלופית עם מינהל מקרקעי ישראל, לרכישת מקרקעין בהר נוף.

מנהל מיסוי מקרקעין השיב לאיגוד המקרקעין את מס הרכישה ששילם בגין רכישת מקרקעי גילה, שכן העסקה בוטלה. אולם, בעל המניות באיגוד המקרקעין ביקש מוועדת הערר לקבוע, כי ביטול העסקה מחייב את המנהל להשיב לו גם את מס הרכישה ששילם בגין רכישת מניות האיגוד.

העורר טען, כי יש לראות את ביטול העסקה במקרקעי גילה כפועל למפרע. לפי קו מחשבה זה, בעקבות הביטול יש לראות את האיגוד כאילו לא החזיק במקרקעי גילה מאז ומתמיד, ולכן במועד רכישת המניות לא היה האיגוד איגוד מקרקעין ולפיכך, יש לומר כי בדיעבד רכישת המניות באיגוד לא הייתה רכישת מניות באיגוד מקרקעין.

ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה, כי יש לראות את העוררת כמי שהייתה איגוד מקרקעין החל משנת 1986 ואילך. אמנם, עסקת מקרקעי גילה בוטלה, אך במקביל נערכה העסקה החלופית לרכישת המגרש בהר נוף.

לכן, יש לומר כי העוררת הייתה לאיגוד מקרקעין, משרכשה את מקרקעי גילה, וברגע שנעשו חילופי המקרקעין היא לא חדלה, בכל רגע, להמשיך ולהיות איגוד מקרקעין. בנוסף, דחתה הוועדה את טענת העורר כי הימנעות מהשבת מס הרכישה תוביל לכפל מס.

פסק הדין מחדד את הבעייתיות הקיימת באיגודי מקרקעין, לפיה ישנם מקרים בהם ישנו חיוב כפול במס רכישה בגין רכישת אותם מקרקעין: בפעם הראשונה במועד רכישת המקרקעין על-ידי האיגוד, ובפעם השנייה במועד רכישת המניות באיגוד המקרקעין.

יצוין, כי ועדת הערר לא עסקה בשאלה המעניינת, מה היה הדין לו האיגוד היה מבטל את עסקת מקרקעי גילה בלא לרכוש קרקע חלופית בהר נוף - האם במקרה זה היה ניתן לומר כי יש להשיב לבעל המניות באיגוד המקרקעין את מס הרכישה ששילם בגין רכישת מניותיו?