הקלות מס גם באיגוד מקרקעין

ביום 15.4.2010 ניתן פסק דינה של ועדת הערר בחיפה בראשות כב' השופט סלוצקי בעניין וע' 13169/07 אשל הירדן אחזקות 2000 בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה. פסק הדין ממשיך רוח רעננה של חדשנות שיפוטית ופסיקה הנוקטת בקו של פרשנות כלכלית - תכליתית ולא רק התייחסות מילולית פשטנית.

במקרה זה, בחודש יולי 2002 ייסדה אשל הירדן יחד עם חברה אחרת שותפות רשומה, ובחודשים יולי עד אוקטובר 2002 רכשה השותפות קרקע בשכונת הדר בחיפה עליה הקימה מבני מגורים. בשנת 2008 מכרה אשל הירדן את חלקה לצד ג'. בגין מכירה זו ביקשה לקבל את הזיכוי במס שבח למי שרכש זכות במקרקעין בתקופה הקובעת. הזיכוי הינו בשיעור של 20% במס למי שרכש בין 7.11.01 ל-31.12.02 (10% למי שרכש בשנת 2003).

המחלוקת היתה בפרשנות השאלה אם הזיכוי ממס יוחד רק למכירת הנכס גופו, כפי נוסחו המילולי של הסעיף, או שמא גם למכירת זכויות באיגוד מקרקעין.

ועדת הערר קיבלה את הערר בהתבסס על שני אדנים: האחד, כוונת המחוקק ביחס לתיקון הספציפי. השני, המגמה להשוות בין פעולה באיגוד מקרקעין למכירת זכות במקרקעין.

ביחס לנקודה הראשונה, קבעה הועדה כי תיקון 50, במסגרתו ניתנו ההקלות, תכליתו להמריץ ביצוע פעולות מכירה של זכויות ובדרך זו לעודד את שוק הנדל"ן. המרצה זו תושג גם בדרך של פעולה עקיפה במקרקעין - מכירת זכות באיגוד, ועל כן יש לנקוט בפרשנות הנותנת תוקף להקלות גם במקרה של זכות באיגוד.

הפן האחר, הינו הפן של הניסיון להשוות בהיבטים שונים בין מכירת זכות במקרקעין לפעולה באיגוד מקרקעין. בכך, ממשיכה ועדת הערר קו ברור של בתי המשפט המתגברים על הכשל הניסוחי הקיים לעיתים במילות החוק. השוואת דין כאמור והחלתו גם על פעולות באיגוד נקבעו בעבר ע"י בתי המשפט השונים כדוגמת ביה"מ העליון בעניין צבי סובול (לעניין פטור ממס במכירת דירת מגורים לפי הוראת שעה), ובעניין רוגובין (בהסכמה - לגבי הקניית שיעורי מס רכישה מופחתים למתנה בין קרובים) וכן ע"י ועדות ערר (ר' לדוגמה גם עניין פייביש ובן ציון).

נדמה כי הפן הראשון, המרחיב את תחולת ההקלות בתקופה הקובעת, עשוי מקל וחומר להשפיע גם בפרשת רוגובין האחרת הנמצאת היום בפני בית המשפט העליון, אשר בה נדונה השאלה האם ההקלות הללו (20%) חלות גם על מס המכירה, או רק על מס השבח. הפן השני, אם יוחל במצטבר, עשוי אולי להחיל את ההקלות גם על מס מכירה במכירת זכויות באיגודי מקרקעין.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.