דירת המגורים נסדקת

אם השקעתם בקבוצות רכישה, מלכודת מס אורבת לכם ממש מעבר לפינה

לאחרונה פורסמו המלצות הוועדה של רשות המסים לטיפול בקבוצות הרכישה. נדמה כי המהומה שפקדה את שוק הנדל"ן בעקבות קבוצות הרכישה שככה בעקבות המלצות אלה, שציננו מאוד את ההתלהבות מהנושא.

לא ברור בשלב זה אם ישום ההמלצות בחקיקה ייעשה מיום פרסום החקיקה בפועל או מיום פרסום המלצות הוועדה. מאחר שהחקיקה הינה חקיקה מחמירה, סביר להניח כי תחולת החקיקה תהיה מיום פרסום החקיקה, ללא תחולה רטרואקטיבית ביחס לקבוצות שהתארגנו עוד קודם לפרסום החקיקה.

מכל מקום, משקיעים השוקלים להצטרף לקבוצת רכישה ואלה שכבר הצטרפו ומתכוונים למכור את דירת המגורים שנרכשה במסגרת זו - צריכים לתכנן את צעדיהם בצורה מושכלת, כדי לא ליפול למלכודת המס שאורבת להם ממש מעבר לפינה.

"משקיעים נודדים"

הוועדה מתייחסת לבעלי הקרקע, למארגנים ולחברי הקבוצה. הוועדה בהמלצותיה מתארת תופעה מעניינת, לפיה ישנם משקיעים הרוכשים דירות בקבוצות רכישה ומוכרים את הדירות מיד לאחר סיום הבנייה, תוך בקשת פטור ממס שבח או תוך תשלום מס שבח בשיעור של 20% (שיעור מס השבח בישראל שמשלם יחיד). הוועדה מכנה חברים אלה "משקיעים נודדים", וסבורה כי אותם משקיעים למעשה מתנהגים כמו "מיני יזם" - הם מצטרפים לקבוצה שלא במטרה לגור בדירה אלא לממש רווח גבוה ומהיר תוך זמן קצר. כאן הוועדה ממליצה לשקול את ביטול הפטור ממס שבח במכירת הדירה ולראות את הרווח כחייב במס הכנסה בשיעור של 45%.

לשם איתור אותן דירות הנרכשות בידי "משקיעים נודדים", הוועדה ממליצה לקבוע מנגנון שיאפשר מעקב אחר חברי קבוצה אלה, על מנת שבמכירה יישלל מהם הפטור ממס שבח או שיעור מס השבח של 20%. הוועדה אף ממליצה על פיתוח מנגנון ממוחשב, שיאתר את אותם משקיעים שרכשו דירות במספר קבוצות רכישה ולהכניסם לרשימת מעקב מיוחדת.

טיפול רשות המסים ב"משקיעים הנודדים", כך נראה, לא ייעצר רק בשלילת הטבת המס הטמונה בדירת המגורים אלא יורחב גם למקורות הכסף, ששימשו להשקעה בקבוצות הרכישה.

"מיני יזם"

הוועדה אינה מתייחסת באופן מפורש לחבר בקבוצת רכישה שזו הקבוצה היחידה שלו, והוא אינו נמנה באופן מפורש על "המשקיעים הנודדים". עם זאת, אין לשלול את האפשרות שגם כאשר יבוא משקיע מסוג זה לממש את דירת המגורים אותה רכש במסגרת הקבוצה, תארוב לו רשות המסים, בטענה כי מדובר בעסקה עם "ריח מסחרי" - או כהגדרתה בפקודת מס הכנסה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי".

יש הסוברים, למשל, כי חברי קבוצת הרכישה שהיו חלק מנציגות הקבוצה (מספר חברים העומדים בקשר ישיר מול הקבלנים השונים) וליוו באופן צמוד את בנית הבניין - מתנהגים כ"מיני יזם", ולכן ככאלה הם אינם זכאים להטבות המס במכירת הדירה, ככל שיזדרזו למכור את הדירה מיד לאחר סיום הבנייה.

הכותב הוא עובד רשות המסים לשעבר וכיום בעל משרד עורכי דין העוסק בדיני מסים. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988