"זה שרבים לא יכולים לרכוש דירות לא אומר שיש בועה"

מחירי הנדל"ן בישראל לא עונים להגדרה של בועה. כך אומר אמיר כהנוביץ', כלכלן ראשי בכלל פיננסים, בסקירה שפרסם היום (ב').

יש הרבה פרמטרים שמנסים דרכם לאמוד אם מחירי נדל"ן בועתיים, ביניהם: הזמן שבו עומדת דירה למכירה, מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת, קצב התחלות הבניה ומספר העסקאות, מספר המתעניינים ברכישת בית או טוענים כי מתכוונים לרכוש בית (סקר קבלנים ומשקי בית), מספר הפרסומות למכירות בתים, מספר האזכורים בתקשורת למילה בועה/נדל"ן, כמות הבתים ביחס לאוכלוסיה ועוד, מה שמאפשר לכל אחד במדינה להשתתף בויכוח סוער על מחירי הנדל"ן ולמצוא טיעונים שמצדיקים את טענתו...

אלא שההגדרה של בועה היא "מצב בו ערכם של ערכים פיננסיים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי, כלומר מנותק מהשווי הכלכלי הנגזר מהתועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנו או מתזרים המזומנים העתידי שהוא צפוי לייצור לבעליו".

מהבחינה הזאת, אומר כהנוביץ', לא מדובר בבועה: היוון של תזרים המזומנים משכר הדירה (נניח כ-5,000 שקל בחודש) בריבית משכנתאות קבועה (נניח כ-5%) פחות שיעור עליית מחיר שכר הדירה הצפוי, (כ-2% לפי מרכז יעד האינפלציה של בנק ישראל), השווי הכלכלי של דירה כזאת עומד על כ-2 מיליון שקל. אם תעמוד הריבית למשכנתאות על-8% היה השווי הכלכלי של הבית 1 מליון שקל בלבד.

כלומר, בהתאם לשכ"ד הנוכחי (תזרים המזומנים) וברמת הריבית כיום מחירי הבתים אינם עונים להגדרה של בועה. "אמנם יתכן שהרבה משקי בית אינם יכולים לעמוד במחירים אך אין זה אומר עדיין שמדובר בבועה. גם הרבה אנשים לא יכולים לעמוד ברכישת מניה מסוג A של ברקשייר שעומדת על 125 אלף דולר, זה עדיין לא אומר שהיא בועתית. הבועה היחידה שאולי קיימת היום במשק היא הריבית הנמוכה שאינה מתאימה על פניו לרמת הפעילות הכלכלית".

חיסול בן לאדן חיובי לכלכלה

בנוגע לחיסול אוסאמה בן לאדן אומר כהנוביץ' כי מכיוון אחד זו הזדמנות מבחינת ארה"ב, גם אם סימבולית, לצמצם את המערכה הצבאית, להקטין את ההוצאה על ביטחון ולהפנות תקציבים לקידום הכלכלה והתעסוקה. מעמדה כמעצמה ישתפר והיא תוכל להפנות השפעה לחלקים בעייתיים אחרים של העולם המעכבים צמיחה וכמו שכבר קרה גם להוריד ממחיר הנפט, לאחר שהוכיחה לשליטים של יצואניות הנפט מי כאן הבוס. ירידת מחיר הנפט לבדה תומכת בכלכלה.

בנוסף, ההישג האמריקאי עשוי לעלות באופן פסיכולוגי את מורל הצרכנים ולתמוך בצריכה (עדות לכך ניתן לראות בחגיגות רחוב ספונטניות בארה"ב). מצד שני, "האם יתכן שחיסולו של בן לאדן יביא דווקא לאנרכיה בקרב זרועות אל קעידה בעולם, האם הקרב על ירושת המנהיג יביא לגל טרור? שהפרשנים המדיניים יענו, בינתיים ארה"ב הזהירה את השגרירויות שלה בעולם מפעולות תגמול אפשריות. להערכתנו, כמו להערכת השווקים, לחיסול בנטו יש בעיקר משמעות חיובית לכלכלה".

בהתייחסות לירידות בבורסה בימים האחרונים אומר כהנוביץ' כי לאחר הכרזה על מדינה יתכן תרחיש שבו הפלסטינאים ינסו לממש את ההכרה ויתחילו מאבק מזוין שיזכה ללגיטימציה מהעולם. בתרחיש כזה הפעילות הכלכלית בישראל לא תוכל להמשיך כסדרה. רווחי החברות עשויים להיפגע, הכנסות המדינה יפגעו, הוצאות המדינה על ביטחון יעלו, תרשם יציאה של משקיעים זרים ויתכנו אף בתרחיש חמור סנקציות כלכליות, בין אם רשמיות ובין אם לאו. ולכן, בניגוד לפעמים קודמות, תתקשה ישראל לחמוק מעליית פרמיית סיכון. "להערכתנו פרמיית הסיכון תתקשה לרדת לפני חודש ספטמבר, כל עוד אי הוודאות נשארת. מה שמוריד מהאטרקטיביות של האג"ח הישראליות".