מחזיקה במקרקעין, אבל הרווח מגיע גם מעסק אחר

פעולה באיגוד מקרקעין חייבת במס לפי סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין. ההיגיון העומד בבסיס הוראה זו היא מניעת התחמקות מתשלום מס על העברת זכויות במקרקעין הנעשית בדרך העברת מניות באיגוד מקרקעין.

"איגוד מקרקעין" מוגדר בחוק כאיגוד שכל נכסיו הם נכסי מקרקעין. עם זאת, גם אם יש לאיגוד נכסים אחרים, אולם הם אינם משמשים לו לייצור הכנסתו או שהם טפלים למטרותיו, ימשיך האיגוד להיחשב כאיגוד מקרקעין. ההשלכה העיקרית של סיווג האיגוד כאיגוד מקרקעין היא חבות במס רכישה המוטלת על הרוכש.

אחת השאלות הנשאלות בהקשר זה היא מה דינו של איגוד שיש לו, בנוסף לנכסי מקרקעין, גם פעילות עסקית מניבת רווחים? האם יש בכוחה להוציאו מגדר איגוד מקרקעין? גישת מנהל מיסוי מקרקעין היא שהגדרת איגוד מקרקעין בוחנת את נכסי האיגוד, להבדיל מפעילותו, ובכל מקרה לא ניתן יהיה לצאת מתחולת ההגדרה אם הפעילות העסקית טפלה לשווי נכסי המקרקעין של האיגוד.

בהוראת ביצוע 8/03 שפרסמה הרשות נקבעה שורה של מקרים ותנאים בהם איגוד לא ייחשב כאיגוד מקרקעין. לדוגמה, כאשר נכסי המקרקעין של האיגוד רשומים כמלאי עסקי מיום רכישתם, הוחל בהכשרתם לבנייה זמן קצר לאחר מכן, נעשו פעולות שיווק של המקרקעין וייעודם לא שונה.

החלטת מיסוי 4253/11 שפרסמה רשות המסים באחרונה, שופכת אור על פרשנות הגדרת איגוד מקרקעין. במקרה המתואר בהחלטה דובר בחברה קבלנית שעיסוקה בביצוע עבודות בנייה ושיפוצים, במתן שירותי ייעוץ בתחום החשמל והנדל"ן ובמתן שירותי ניהול. החברה מבצעת פרויקטים של בנייה החל משלב עריכת המכרז, עבור דרך התקשרות עם קבלני משנה ופיקוח על ביצוע העבודות וכלה במתן אחריות ובדק. לצורך כך מעסיקה החברה אנשי מקצוע בתחומים שונים וכן מנהל פרויקטים. מעבר לכך, יש לחברה הכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן להשקעה בהיקף21 מיליון שקלים.

לטענת החברה, שווי פעילותה העסקית שתוארה לעיל הוא כ-20 מיליון שקלים (על בסיס היוון תזרים מזומנים) ומהווה יותר מ-10% משווי כלל נכסיה. הרשות קבעה, כי שווי פעילותה העסקית של החברה 4.6 מיליון שקלים ומהווה כ-17% משווי כלל נכסיה. לאור זאת ולאור העובדה שפעילות ניהול וביצוע הפרויקטים לא הייתה קשורה לנדל"ן המניב שבבעלותה, הוחלט כי החברה אינה בגדר איגוד מקרקעין.

החלטה זו מצטרפת לשורת החלטות העוסקות בהגדרה הסבוכה והלא נהירה של איגוד מקרקעין ומעניקה מידה מסוימת של וודאות לאיגודים שבבעלותם נכסי מקרקעין, לצד נכסים אחרים, באשר לשאלת היותם איגודי מקרקעין החייבים במס לפי החוק, אם לאו.