גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רכישת דירה "על הנייר": כדאי לשלם רוב הסכום מראש?

רכישת דירה "על הנייר" משמעותה שמחיר הדירה המופיע בחוזה אינו המחיר הסופי, והוא תלוי למשל במה שיקרה לשכר העובדים ולמחירי הברזל, עד למועד קבלת המפתח ■ האם כדאי לשלם מראש את מרבית הסכום לקבלן, ומה יקרה אם תשומות הבנייה יחליטו דווקא לרדת?

מרבית הישראלים קונים דירה חדשה לפני שהם יכולים להתגורר בה, ולפעמים אפילו שנתיים-שלוש לפני קבלת המפתח. דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של שיכון ובינוי נדל"ן, מעריכה כי רק כ-10% מהדירות החדשות נרכשות כשהבניין גמור לגמרי. לרוב, בישראל, הקונים משלמים רק 10% עד 20% ממחיר הרכישה במעמד חתימת החוזה, ואת "הכסף הגדול" הם מעבירים במועד מאוחר יותר. כמובן שתשלומים עתידיים אלה "מוצמדים" - כמעט תמיד למדד תשומות הבנייה ובמקרים מעטים למדד המחירים לצרכן. הדולר - פעם מלך ההצמדות בנדל"ן - נעלם מהמפה.

כך קורה, שאם קניתם דירה בתשלומים והמדד יעלה - תשלמו עליה יותר. רק שאם המדד ירד - לא תשלמו פחות. מנגנון ההצמדות בשוק הדיור הוא חד-כיווני, והוא ימשיך להיות כזה בעקבות פסיקת בית המשפט בדצמבר האחרון.

תוספת משמעותית

נתחיל ממדד תשומות הבנייה, שלפי הערכות משמש כמדד הצמדה ב-90% מעסקאות יד-ראשונה. מטרתו לשקף את מחיר התשומות שבהן משתמשים הקבלנים, ובעקבות עבודה משותפת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והתאחדות הקבלנים עודכן בשנת 2009 לאחר שנים ארוכות, בעיקר בשל העלייה החדה במחירי הברזל בשנת 2008. הברזל ומוצרי המתכת עודכנו ל-6.3% מהמדד, זאת מלבד השפעתם על 'מוצרים ואביזרים לעבודות חשמל' (3.4% במדד) או 'מוצרים ואביזרים לעבודות אינסטלציה' (2.4%).

ממש לאחרונה אושר צו הרחבה להסכם השכר הקיבוצי בענף הבנייה. במסגרת ההסכם, העובדים יזכו לשכר מינימום בגובה 5,000 שקל. איציק גורביץ, סמנכ"ל כספים וכלכלה בהתאחדות, מעריך כי להסכם תהיה השפעה על מדד הבנייה, שמכיל גם את שכר העובדים כאחד הרכיבים (כ-43%).

כך או כך, בשלוש השנים האחרונות עלה מדד המחירים לצרכן ב-9% במצטבר, ואילו מדד תשומות הבנייה עלה ב-7.8%. בשנת 2011 התהפכה התמונה: מדד המחירים עלה ב-2.2% ומדד תשומות הבנייה עלה ב-3.8%. לכן, הצמדה של סכומים גדולים לתקופה לא קצרה עם מנגנון עדכון חד-כיווני עלולה לגרור עלויות כספיות לא מבוטלות של אלפי שקלים ואף יותר.

כולנו כמעט, גם העשירים, מממנים קניית דירה באמצעות משכנתא, במיוחד בסביבה של ריביות זולות ותשואות נמוכות באפיקים האלטרנטיביים. מי שעלולים לסבול הם מי שמתחו את יכולתם עד הקצה - לקחו משכנתא בשיעורי מימון של 75% משווי הנכס - ורק אז גילו שחסרים להם עוד כמה שקלים כדי לממן גם את ההצמדות. הבנק כבר לא יוכל לתת להם יותר.

עידן אלקבץ, בעלים ומנכ"ל משותף ב"עתיד משכנתאות" המתמחה בייעוץ למשכנתאות, אומר כי אחת הטעויות המרכזיות שנוטל המשכנתא הישראלי הממוצע עושה, היא לא להכניס לתוך מערכת השיקולים את הצמדת מחירי הדיור למדד תשומות הבנייה.

לדבריו, רובנו נוהגים בשיטת 20/80 או 30/70, כלומר משלמים לקבלן 20%-30% מסכום הרכישה בעת חתימת החוזה, ואת יתרת הסכום מותירים למועד מסירת הדירה וקבלת המפתח. המשמעות היא, שלעתים נידרש לשלם סכום נוסף בגובה עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך לכסות את עליית המדד (ראו תרשים). "עם משכנתא ממוצעת בגובה עד 60% מערך הנכס, ניתן לגלם את תוספת ההצמדות בתוך המשכנתא וכמובן לשלם על כך ריבית והצמדה למשך כל חיי המשכנתא. אך אם נלקחה המשכנתא המקסימאלית שהבנק מוכן לתת, צריך יהיה לגייס את הסכום ממקורות אחרים כמו חברת אשראי".

"זו תהיה הלוואה לטווח קצר, עד חמש שנים, בריבית גבוהה, ותוסיף כ-1,000 עד 1,500 שקל בממוצע להחזר החודשי", מזהיר אלקבץ. הצעתו לפיכך היא להקדים את התשלום לקבלן באמצעות שימוש בגרייס (דחייה תשלום) חלקי, המכונה גם "הלוואת בלון", מה שמאפשר לשלם רק את הריבית וההצמדה עד האכלוס ורק אז לעבור לתשלום חודשי מלא (כשנטל השכירות מאחור).

סדן מספרת שלאחרונה שאל אותה מישהו מה מקבל מי שמביא את כל הכסף לדירה מראש. "עניתי שאנחנו, בניגוד לחברות אחרות, מוכנים לסטות מפרישת התשלומים שנקובה בחוזה ולקבל את הכסף, אך עליו לעשות את השיקול שלו לגבי חיסכון בהצמדות עתידיות".

גידור במבצע

חשוב להדגיש שיש מי שמעדיפים לשלם על הדירה בהתאם לקצב הבנייה בעיקר משיקולי זהירות, אך מאחר וכיום הפרויקטים מוגנים בליווי בנקאי בערבות על-פי חוק מכר, הרי שלבי הבנייה פחות משמעותיים לביטחון הרוכשים במובן זה.

לאחרונה ניתן היה לראות לא מעט מבצעים בשוק הנדל"ן הקפוא, שבהם הקבלן התחייב לסכום הרכישה המקורי, ולמעשה "סבסד לקונה ריבית והצמדות" לתקופה של כמה שנים.

כמובן שמי שבכיסו המזומנים צריך לשקול לבקש מהקבלן "לוותר" על הסבסוד, ולהעבירו במלואו כהנחה במחיר הדירה.

ואגב, הקבלנים עדיין חושבים שמדד תשומות הבנייה "לא רלבנטי". חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, מביא כדוגמא תקן חדש שמייקר את מערכות האוורור בבתים ובחניות תת-קרקעיות, שעה שמשקלן במדד הוא כ-0.5% - "זה רלוונטי רק לתקופות בהן השתמשו במאווררים על עמוד". לדבריו, התייקרות חומרי-הגלם יקרו בשנה האחרונה את עבודות הביצוע ב-10% לפחות.

בית המשפט הכשיר את ההצמדה בכיוון אחד

מה משותף לרכישת סלולר, פתיחת חשבון עו"ש ורכישת דירה מקבלן? בכל המקרים הללו תתבקשו לשרבט חתימה בחוברת עבת-כרס, שבה עשרות עמודים כתובים בצפיפות. מדובר במה שמכונה "חוזה אחיד" בינכם לבין נותן השירות - לרוב בעל הידע והכוח - שישמש אותו אל מול יתר לקוחותיו.

מי שמוסמך לבטל או לשנות "תנאים מקפחים" הנכללים בחוזה כזה הוא בית-דין מיוחד לחוזים אחידים, בראשות שופט בית משפט מחוזי. ייחודו של בית-הדין הוא בכך שהחלטותיו רלבנטיות גם לגבי למי שלא היו צדדים לדיון, וזאת כדי להגן על כלל הצרכנים.

לפני מספר שנים נעשתה במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים בדיקה לגבי חוזים למכירת דירות. אחת הטענות הייתה שמי שרוכשים דירות חדשות נפגעים מכך שההצמדות פועלות רק כלפי מעלה, כך שהם תמיד יפסידו מדחיית תשלומים - גם אם מדד ההצמדה הרלבנטי ירד בתקופה המדוברת.

חברת שיכון ופיתוח (מקבוצת אזורים) - שלחוזה המכר שלה התייחס פסק-הדין - טענה שהיא עצמה מחויבת כלפי הבנק המממן את הבנייה במנגנון הצמדה דומה, וכך גם לגבי מי שהיא קונה מהם באשראי שירותים וחומרים. בדצמבר האחרון בית המשפט קיבל את טענתה של שיכון ופיתוח. בית המשפט השתכנע בדבר הנזק הכלכלי שעלול להיגרם לקבלן אם יידרש להוריד את מחיר הדירה אל מתחת למחיר הנקוב בחוזה.

מאחר שחוזים למכר דירות לרוב דומים זה לזה, הרי שלהחלטת בית-הדין משמעות רוחבית ביחס לכלל החוזים. נאמר כי גם במשרד השיכון לא מאמינים כי צריכה להיות רגולציה בתחום ההצמדות בעת רכישת דירה מקבלן: "החוזה רשאי לנקוט בכל צורת הצמדה הנראית לצדדים", נמסר מהמשרד.

המחיר הלא סופי של דירת מגורים

שינוי מצטבר במדדים

עוד כתבות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא