גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"כל עוד הריבית נמוכה, אני לא רואה נפילה במחירי הנדל"ן"

רמון עמית, אנליסט הנדל"ן בלידר שוקי הון, מזהיר מפני חברות נדל"ן באירופה, ומזהה הזדמנויות דווקא בחברות המגורים המקומיות

"אני לא רואה נפילה במחירי הנדל"ן. כל עוד הריבית נמוכה, זה דרייב חזק לרוכשים". כך אומר רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון. בראיון בלעדי ל"גלובס" הוא ממפה את חברות הנדל"ן המקומיות, משרטט את הבעיות המרכזיות העומדות כרגע לענף, ומציג את ההשקעות האטרקטיביות ביותר, ולדעתו יש לא מעט כאלה.

את הבעיה המרכזית בענף הנדל"ן המקומי ממקד עמית במשך הזמן לסיומו של פרויקט בנייה. "הבעיה העיקרית בשוק הנדל"ן בישראל, היא שאף אחד לא לקח בחשבון, שבגלל הרגולציה לפרויקט לוקח יותר זמן לעלות לקרקע, ואת הזמן הזה מישהו צריך לממן", הוא מסביר, "הבנקים בודקים בציציות ודורשים מהחברות יותר הון עצמי. הרגולטור רוצה להרחיב קרקעות, אבל מקשה על מתן האשראי ולא מקצר את זמן הבנייה. היום יש עודף במלאי, אך עם הזמן נראה פחות התחלות בנייה. כל עוד בעיית ההיצע לא תיפתר - הביקושים ימשיכו להיות גבוהים".

עמית הוא אנליסט שונה בנוף המקומי - בחור צעיר בעשור הרביעי לחייו, שאמנם פנה לאחר לימודיו האקדמאיים לתחום האנליזה, אך לאחר זמן קצר, ב-2005, הפך ליזם נדל"ן ועבד באביב אוסיף במשך כ-4 שנים. "מה שרואים מכאן לא רואים משם. מנכ"לים יכולים לספר לך סיפורים, אבל אני מכיר את הקשיים היומיומיים".

לדבריו, הפרספקטיבה היזמית מקנה לו לא מעט יתרונות בהשוואה לקולגות שלו. "בתור יזם הבנתי שהפקטור הכי משמעותי בתחום הנדל"ן הוא הגורם האנושי, ואת זה אנליסטים לא רואים בדוחות אקסל. לאנליסטים יש סקפטיות מובנית, שנתפסת כמקצועית יותר. לי יש ראייה יזמית אופטימית - ראיתי דברים שהצליחו, כך שיש לי יותר יכולת להזדהות עם החברה".

הראייה אופטימית של עמית ניכרת גם בתחזית שלו לענף שהוא מסקר ולחברת הפועלות בו. "אני חסיד של הריבית, ויחסית אליה הכול זול עכשיו. מי שקונה היום נדל"ן מניב נהנה מכרית בטחון של כ-4%. גם אם תחול ירידה בשכר הדירה, הקנייה מלכתחילה היא במרווח גבוה".

- היכן טמון כיום הסיכון בענף הנדל"ן?

"הנקודה הכי בעייתית כרגע היא מחנק האשראי. באזל 3 והוראות בנק ישראל יגרמו לצמצום האשראי הבנקאי בסקטור, וחברות ייאלצו לפנות לשוק ההון. גם לחברות שנסחרות בתשואות גבוהות תהיה בעיה, כי הן יצטרכו למחזר חוב. מנגד, בזמנים קודרים אי אפשר לקנות בשוק הלוואה בנקאית במחיר נמוך יותר, אך החברות יכולות לגלות גמישות ולרכוש חזרה את האג"ח שלהן במחיר יותר זול, כך שיכולת התמרון שלהן כעת גדולה יותר".

ספינת הדגל של הנדל"ן המניב

אחת החברות המומלצות של עמית, היא נצבא, הנמצאת בבעלות קובי מימון וחיים צוף, שרכשו אותה לפני כ-6 שנים ומאז ביצעו בה תוכנית רה-ארגון והשבחת נכסים. לשניים עסקים ציבוריים נוספים (בעיקר בתחום חיפושי הנפט והגז הטבעי), והם מקפידים על חשיפה תקשורתית מועטה.

"מבחינת פונדמנטלית, אני חושב שנצבא היא אולי הכי מעניינת בסקטור. מצד אחד שיעורי ההיוון שלה הכי גבוהים, ומצד שני המינוף שלה הכי נמוך. לחברה יש המון קרקעות וכולן מניבות, כך שבטווח הארוך מדובר באחת המניות האטרקטיביות ביותר. נצבא נסחרת כמעט באופן תמידי בדיסקאונט גדול, אבל זה בגלל הבעלים, ובשל העובדה שהיא לא מחלקת דיבידנד".

מניה אטרקטיבית נוספת בעיני עמית היא קבוצת עזריאלי, שאותה הוא מגדיר כ"ספינת הדגל של הנדל"ן המניב". לדבריו, "התוצאות התפעוליות של עזריאלי ב-2011 היו מרשימות, מרבית הנכסים נהנים מתפוסה מלאה, ועיקר הצמיחה נבעה משיפור והשבחת נכסים".

- אנחנו לא קרובים למיצוי פוטנציאל הקניונים בישראל?

"לקבוצת עזריאלי יש 1.5 מיליארד שקל בקופה, והמגבלות הרגולטוריות בארץ מקשה עליה. לא תהיה להם ברירה אלא לצאת לחו"ל. למעשה, עזריאלי כבר קנה ב-2011 משרדים ביוסטון. מבחינת התמחור, המניה היא לא מציאה, אבל היא בהחלט מתאימה למשקיע שמעוניין בחשיפה לנדל"ן מניב סולידי וניהול חזק".

בשנה שעברה בוצע שינוי ניהולי מהותי בקבוצה - לאחר 19 שנים שבהן כיהן מנחם עינן כמנכ"ל, מונה לתפקיד שלמה שרף. האחרון הגיע מחברת אלקטרה, שם שימש ב-5 השנים האחרונות כמנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שנקלעה לקשיים בעקבות השקעותיה הממונפות, בין היתר בקנדה ומערב אירופה.

- סגנון הניהול של שרף ישפיע על הקבוצה?

"שרף הוא מנהל טוב, וצריך לזכור שבתקופה שהוא היה מנהל באלקטרה נדל"ן, הוא ניהל מדיניות השקעות שמרנית ביחס לעמיתיו. בכל מקרה, בעזריאלי יש בעל בית דומיננטי שקוראים לו דוד עזריאלי, ולדעתי כל עוד הוא בתפקיד, החברה תמשיך להיות ברוחו ולא תתמנף בצורה חזקה. עזריאלי ידוע כשמרן. במערב אירופה הוא לא ישקיע".

"להתרחק ממינוף גבוה באירופה"

כמי שעבד כ-4 שנים בתחום הנדל"ן ברומניה, עמית מזהיר מהמצב השורר עתה באירופה. "חברות שיש להן קרקעות למגורים במזרח אירופה, נמצאות בבעיה. במערב אירופה צריך להיזהר מחברות נדל"ן מניב כמו אלקטרה נדל"ן ורבד - השוק מתמחר שם מחיקות גבוהות. יש להתרחק ממינוף גבוה במערב ובמזרח אירופה, רמת הסיכון לא מפצה על הסיכוי".

- מה זה אומר לגבי אפריקה נכסים?

"אפריקה נכסים סובלת מהקללה של מזרח אירופה, שבעיני המשקיע הישראלי נתפס כקטסטרופה, אך המשקיע אינו מבדיל שם בין הנכסים הטובים לרעים. אין ספק שמלבד פולין וצ'כיה המצב שם קשה מאוד. התמחור הנוכחי של המניה משקף אפס נכסים, למרות ששווי הנכסים שלהם עומד על 1.7 מיליארד שקל. אם נפרוט את זה נכס-נכס, נראה שההנחה הדרקונית של המשקיעים פשוט לא נכונה. קניון קוטרוצ'ן ברומניה, למשל, נמצא בתפוסה של 95%, מה גם שיש לאפריקה נכסים מחוץ למזרח אירופה".

מנגד, עמית מזהה דווקא את הזדמנות בנדל"ן המגורים של השוק הישראלי. "המניות של חברות הנדל"ן למגורים הן פחות סחירות, אבל אני חושב שבאג"ח יש הזדמנויות", הוא מציין, ומוסיף כי השנים האחרונות היטיבו עם חלק מהחברות שמכרו הרבה דירות, אך הדבר לא בא לידי ביטוי בהון העצמי שלהן. "חברות כמו אשדר, אפריקה נכסים וב.יאיר נפגעו מהמחאה החברתית, אך המצב שלהן לא עד כדי כך קשה. הבעיה היא שהן לא סחירות, ויש פחות מוסדיים במניות אלה, ולכן הן מתאימות יותר למשקיעים פרטיים".

עוד כתבות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם