גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רוצים להוסיף 40% לערך הדירה שלכם? תיזמו תמ"א 38

חדר נוסף בדירה שנבנה במסגרת תמ"א 38 יכול להקפיץ את מחירה ב-20%, מרפסת ב-10% ומעלית ב-5% ■ ומה עם חיזוק מפני רעידת אדמה, שלשמו נולד התמ"א 38? זה ממש לא מעניין את הרוכשים

הביקוש הגדול לחיזוק במסגרת תמ"א 38 - תוכנית המתאר שמעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק בניינים ישנים - אינו נובע ברוב רובם של המקרים מרצון הדיירים להתמגן נגד רעידת אדמה חזקה, אלא דווקא מסל ההטבות שהוא מביא איתו. הרי כל בעל דירה יודע שתוספת מעלית לבניין הישן, כמו גם מרפסת, חדר נוסף, חזית משופצת וחניה, ישביחו במידה משמעותית את ערך הדירה.

אז כמה שווה כל אחד משדרוגי התמ"א לבעלי הדירות ובכמה הוא מעלה את ערך הדירה? על פי בדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מדובר בתוספת משמעותית בשווי הדירה.

חדר נוסף

תוספת החדר לדירה הקיימת במסגרת תמ"א 38 היא כמובן המשמעותית ביותר בהעלאת שווי הדירה. כאשר דירת 3 חדרים ישנה הופכת לדירת 4 חדרים, או כשדירת 4 חדרים גדלה ל-5 חדרים - השינוי משמעותי. "שווי של חדר נוסף בדירה יהיה שווה באופן יחסי לשאר החדרים", מסבירה בוגין. "מדובר בתוספת שיכולה להגיע ל-20% ממחיר הדירה ואף למעלה מזה". במקביל לתרומה הגדולה של החדר למחיר, חשוב לציין שזו אולי התוספת היחידה שספק אם תצא לפועל שלא במסגרת תמ"א 38.

מרפסת

הוספת מרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה ב-10% לאחר ההשבחה במסגרת הליך תמ"א 38, כך על פי הבדיקה. החישוב מתבסס על כך ששווי מ"ר מרפסת הינו שווה ערך ל-50% משווי מ"ר בנוי עיקרי בדירה. לדוגמה, בדירה שתג המחיר שלה משקף שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר, ותתווסף לה מרפסת בשטח 12 מ"ר, המרפסת תעלה את מחיר הדירה המוערך ב-120 אלף שקל נוספים. להוספת מרפסת לדירה יתרון משמעותי נוסף, שבא לידי ביטוי בפוטנציאל המכירה של הדירה: "תוספת מרפסת יכולה לקצר את תהליך המכירה, מכיוון שהמרפסת נתפסת בקרב רוכשים פוטנציאליים למאפיין אטרקטיבי".

שיפוץ חיצוני

חלק בלתי נפרד מתהליך תמ"א 38 כולל שיפוץ חיצוני של הבניין כולו. "לא פעם מדובר לא רק בטיפול קוסמטי אלא בשיפוץ יסודי לחיזוק הבניין". שיפוץ חיצוני של בניין יכול להיעשות גם לא במסגרת תהליך התמ"א ולמעשה, יש מקומות שבהם העירייה אף מחייבת את הדיירים לבצע שיפוץ כזה. במקרה כזה, סופגים הדיירים את עלות השיפוץ, ואילו במקרה של תמ"א 38, היזם או הקבלן הם שנושאים בדרך כלל בעלויות השיפוץ.

על פי הבדיקה שערכה בוגין, שיפוץ המבנה (במסגרת התמ"א או במימון ובביצוע עצמי של הדיירים) יכול לתרום לעלייה של 10% בערך כל דירה בבניין. "בניין בן 3-4 קומות עם ותק של 30-40 שנה יזדקק בדרך כלל לשיפוץ שיעלה 400-600 אלף שקל, ובסך הכול מדובר על סכום כספי לא מבוטל של כ-40 אלף שקל לדייר", אומרת בוגין. "שיפוץ חסכני יותר יכול להסתכם גם בטווח מחירים של 25-30 אלף שקל לדייר. בשיפוץ כזה, במקום לטייח את כל המבנה, השיפוצניק יבצע רק עבודות צבע ותיקונים".

מעלית

לצד החיזוק, הוספת המרפסות, הוספת חדר והשיפוץ החיצוני, אחת התוספות המשמעותיות בתהליך תמ"א 38 היא הוספת מעלית. בהוספת המעלית זוכות הדירות הגבוהות בבניין, שסבלו ממחיר נמוך יותר בשל העלייה במדרגות, מתוספת ערך. "עלות הקמת מעלית בבניין נעה סביב 30-50 אלף שקל לפחות. במקרה של תוספת מעלית לבניין שנעשית בצורה עצמאית על ידי בעלי הדירות, עלות הוספת המעלית תסתכם בכ-5,000 שקל לפחות לדירה, תלוי במספר הדירות. העלייה במחיר הדירה בגלל תוספת מעלית נאמדת ב-5% בלבד, תלוי בקומה. ככלל, ככל שהדירה ממוקמת גבוה יותר, כך עולה גם מחירה ב-5,000 שקל עבור כל קומה".

חניה

חניה יכולה להיחשב למותרות, אך יכולה להיחשב למוצר התורם לקיום חיים נגישים ונוחים בעיר הגדולה. בכל כרך גדול, מציאת מקום חניה הוא עניין בעייתי והחניה בחניון יקרה. "שווי מקום חניה באזור המרכז נע בטווח של בין 5%-10% מערך הדירה. האחוז הנמוך מתייחס לדירות יד שנייה והגבוה לפרויקטים חדשים", מסבירה בוגין ומוסיפה: "חניה בעיר יכולה בהחלט להוות נכס נדל"ני בפני עצמו אם מביאים בחשבון את האופציה להשכירה בשעות היום. חניה פרטית יכולה להפוך במשך היום למקור הכנסה וניתן להשכירה במחיר ממוצע של 600-700 שקל על בסיס חודשי".

10% יותר ממחיר השוק

"צירוף כל המרכיבים החדשים הנוספים לנכס בעקבות הליך תמ"א מעניק תוספת שווי ערך של כ-50% ויותר לנכס", מסבירה בוגין. "בפועל, ועל פי בדיקה שערכתי, נמצא כי קיימים פערים של כ-40% בין נכסים קרובים זה לזה שהאחד עבר הליך תמ"א והשני לא. ההערכה היא כי על דירות בעלות פוטנציאל לתמ"א אנשים מוכנים מראש לשלם יותר ולכן עוד לפני הליך התמ"א ובהנחה כי מחיר הדירה צפוי לעלות באחוזים ניכרים, רוכשים מוכנים לשלם עליה יותר ממחירי השוק בשיעור של כ-10% לפחות".

בוגין מספקת גם דוגמאות לעליית שווי של דירות ששודרגו במסגרת תמ"א 38 לעומת דירות דומות בבניינים שטרם עברו את התהליך.

בהרצליה, בשכונת גן רש"ל, בבניינים בני 30 שנה ומעלה שלא עברו הליך תמ"א, נמכרו לפני כשנה דירות 3 חדרים בשטח 63 מ"ר ללא מרפסת וללא מעלית במחיר של בין 1.1 מיליון שקל ל-1.17 מיליון שקל. לאחרונה נמכרו בבניינים סמוכים שעברו הליך תמ"א דירות 4 חדרים (תוספת חדר שהוא ממ"ד) 100 מ"ר בנוי ועוד תוספת מרפסת שמש, מעלית ושדרוג חיצוני של הבניין, במחיר שנע בין 1.65 מיליון שקל ל-1.72 מיליון שקל - עלייה של כ-50%.

בהוד השרון, במרכז העיר, נמכרו לפני כשנה דירות 4 חדרים בשטח 98 מ"ר בנוי ללא מרפסת וללא מעלית ב-1.43 מיליון שקל. לאחרונה נמכרו בבניינים שעברו הליך תמ"א, דירות 5 חדרים בשטח 120 מ"ר עם מרפסת שמש, מעלית, חדר נוסף (ממ"ד) ושפוץ המבנה ב-2 מיליון שקל - עלייה של כ-40%.

ברמת גן, בבניין שלא עבר הליך תמ"א, נמכרה לפני כמה חודשים דירת 3 חדרים בשטח 71 מ"ר ללא מרפסת, בבניין ללא מעלית, ב-1.17 מיליון שקל. בבניין סמוך שעבר הליך תמ"א נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים, 90 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסת, ב-1.75 מיליון שקל - עלייה של כ-49%.

"רוב הנכסים שבדקנו ולא עברו הליך תמ"א אולם ממוקמים באזורים בהם ישנם נכסים שעברו את ההליך ומכאן שגם הם בעלי פוטנציאל, נמצא כי מחירם גבוה יחסית מערך השוק, משמע, אנשים מוכנים לשלם יותר ומראש על הפוטנציאל", מסבירה בוגין. "בנוסף, נמצא כי יש יחסי גומלין בין כל הרכיבים שנוספים לדירה. אם כל רכיב בנפרד נותן בין 5% ל-20% תוספת לשווי ערך הדירה, הרי שבפועל כולם יחד מעלים את ערכה ב-40% לפחות".

נקודה למחשבה

הישראלים כנראה, אינם חוששים באמת מפני רעידות אדמה: בעוד שאת ערך התוספות השונות למחיר הדירה ניתן להעריך ולכמת, דווקא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה נותר בצד - ולא בטוח שיימצא מי שיהיה מוכן לשלם בעבורו יותר על הדירה.

עוד כתבות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?