"בונים לנו מגדלים על חשבון איכות החיים; העירייה הסתירה מידע ומנסה להרדים את התושבים"

נווה צדק | המאבק שהצליח

לכאורה, סיפור מאבקם של תושבי שכונת נווה צדק בתל אביב נגד שלושת הפרויקטים ברחוב יצחק אלחנן הסתיים בחודש שעבר בהצלחה. שרה גדות, שופטת בית המשפט המחוזי, ביטלה בפסק דינה את הבנייה בחלקים ב' ו-ג' של הפרויקט המשולב, מתחה ביקורת קשה על היחסים שבין היזם לבין עיריית תל אביב, וקבעה תקדים שמן הסתם נלמד בימים אלה על-ידי עיריות ויזמים מבוהלים במקומות שונים בארץ. אז למה לכאורה? לכך נגיע בהמשך.

שלושה קלסרי ענק שמונחים במשרדה של מיטל להבי, ראש סיעת מרצ במועצת העיר תל אביב, מכילים את השתלשלות הסיפור המורכב שהחל ב-1993. להבי בקיאה בכל פרט וניואנס בסיפור העמוס בפרטים שאותו היא מלווה זה שנים ארוכות, אולם כדי שלא להלאות את הקורא, הנה כמה פרטי מידע שימחישו היטב את אופן ההתנהלות של היזמים ושל העירייה, שחברת מועצת העיר מכנה כיום "שיטת הסלאמי".

מסמך מ-21 באפריל 1993, שהוגש לוועדה המחוזית כדי לקבל את אישורה, מסמן את נקודת ההתחלה. היזם נחמיה דוידי הציע לעיריית תל אביב תוכנית צנועה יחסית: "בניית בניין למגורים מיוחדים לדיור מוגן ולמסחר במגרש שבין הרחובות מוהליבר והתבור ומעל לרחוב העצמון". גובה הבניין המוצע: שתי קומות מסחר ושבע קומות דיור מוגן מעל לקומות המסחר; "תשע קומות מעל לפני הקרקע", לשון הבקשה.

אולם, ניצנים ראשונים של אפשרות לשינוי ייעוד הבנייה באזור ניתנים לזיהוי בדצמבר אותה שנה. בסעיף 5 של מסמך סיכום פגישה בין דוידי לבין אנשי מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב, נקבע כי "הסבת הפרויקט, כולו או חלקו, למגורים, בתנאי שהיזם יוכיח וישכנע את הוועדה כי אין אפשרות לשווק את הפרויקט כדיור מוגן".

תהליך השכנוע ארך זמן רב, אולם ב-2005 החליטה הוועדה המחוזית כי למרות התנגדויות התושבים שנתמכו על-ידי עמותת במקום, ייעוד הבניין ישונה מדיור מוגן לדיור פרטי וגובה הבניין יטפס מתשע קומות, ללא פחות מ-28 קומות מעל לפני הקרקע. כל ההתנגדויות שטענו כי האזור אינו ערוך ומתאים לבנייה בגובה כזה מבחינת תשתית, כי משטר הרוחות באזור ישתנה, ועוד - נדחו. המגדל שמהווה את שלב א' בתוכנית נמצא בימים אלה בבנייה.

"ברור לגמרי שאילו היזמים היו אומרים מתחילת תהליך התכנון שהם מתכוונים לבנות במקום מגדלים, אף אחד לא היה מסכים", אומרת להבי. "אלא שהם התחילו את התהליך באמירה שהם יבנו במקום בית אבות, ובהתאמה, מטרת התוכנית הראשונה הייתה דיור מוגן וציבורי. אילו היו מציגים את הכוונה הסופית מלכתחילה, הייתה נוצרת התמרמרות גדולה בשכונה. שיטת הסלאמי אינה מאפשרת לנו לראות את המקפצה הגדולה של זכויות הבנייה בפרויקט, מפני שבתכנון בניין ועיר אתה שוקל כל תוכנית על רקע התוכנית הקודמת, ולא על רקע ההיסטוריה של הפרויקט מבראשית. לכן, כבר בשינוי הראשון של התוכנית מייעוד ציבורי למגורים לא הובהר באופן ברור שינוי הייעוד. למעשה, עד שלא הוגשה תוכנית יצחק אלחנן ב' והלכתי לגנזך, לא ידעתי הכול".

אלא שהסאגה הייתה רחוקה מסיום. שתי תוכניות שהוגשו מאוחר יותר לגבי מתחמים סמוכים לשטח שעליו נבנה כיום המגדל (שלב א'), קבעו כי במתחם המכונה אלחנן ב', ייבנה מגדל בן 36 קומות, ובחלקה הסמוכה (אלחנן ג'), יוסדר מגרש ציבורי, שעליו בית הספר לבנות חרדיות "אגודת בית יעקב תל אביב", כתנאי להוספת שמונה קומות למגדל שאושר בתוכנית אחרת. שתי התוכניות הופקדו יחד, ומשום כך הן תלויות זו בזו.

לאור התנגדויות הופחת מספר הקומות של המגדל בתוכנית אלחנן ג', והתוכניות אושרו. בעתירתם טענו התושבים כי תוכנית אלחנן ג' אינה אלא עסקה כלכלית שנערכה בין עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבין היזמים, שכן היא כוללת חיוב של היזמים בעבודות תשתית ופיתוח בתמורה לזכויות בנייה, תוך הפרת חובת המכרז הקבועה בפקודת העיריות. תוכנית אלחנן ג', טענו העותרים, אינה אלא אמצעי תשלום של העירייה לביצוע מטלה ציבורית שזרה לחוקי התכנון והבנייה, ועל כן שיקוליה הם שיקולים זרים לחוק התכנון והבנייה.

"חריגה מסמכות ובניגוד לחוק"

השופטת גדות קיבלה בחודש שעבר את טענות התושבים, וקבעה כי התוכנית אלחנן ב' אינה חוקית משני טעמים: האחד - משום שאסור לעירייה ולמוסדות התכנון להעניק אחוזי בנייה ליזם בתוכנית, כנגד חיוב היזם בביצוע מטלה ציבורית. במילים אחרות: בית המשפט קיבל את הטענה שלפיה בבסיס התוכנית צריכה להיות מטרה תכנונית, ולא מטרה מימונית, שעניינה מציאת מקור תקציב לעירייה לביצוע מטלה ציבורית.

הטעם השני שקיבלה השופטת גדות הוא כי הפרקטיקה שבה עיריות ומוסדות תכנון מטילים על יזמים לבצע מטלות ציבוריות כנגד אחוזי בנייה אינה חוקית, גם משום שהיא עוקפת את חובת המכרזים. גדות הוסיפה וקבעה כי מאחר ששתי התוכניות תלויות זו בזו, דינן של שתיהן להתבטל. "לאור העובדה כי שתי התוכניות מקודמות במקביל, כך שקידומה של אחת תלויה בקידומה של השנייה, מתוך ראייה תכנונית אחת, אין מקום להשאיר על כנה את החלטת הוועדה המחוזית המתייחסת לתוכנית אלחנן ב'", קבעה השופטת, והוסיפה כי "'העסקה' שנערכה בין העירייה לבין היזמים נעשתה תוך חריגה מסמכות ובניגוד לחוק חובת מכרזים".

כעצה לתושבים במקומות אחרים בישראל, שנלחמים בעיריות וביזמים שמעוניינים לבנות בקרבתם מגדלים, מציע לרמן בראש ובראשונה להיות מעורבים פוליטית. "אני חושב שכל אזרח שהולך למאבק כזה חייב להצביע לרשות המקומית שלו. במקומות שבהם אחוזי ההצבעה לרשות המקומית נמוכים, העירייה מרשה לעצמה לעשות דברים שהיא לא מרשה לעצמה לעשות במקומות שבהם התושבים מעורבים פוליטית. נוסף על כך, חייבים להכיר היטב ולגייס חברי מועצה חרוצים שמבינים עניין - במקרה שלנו אנשים כמו מיטל להבי - וחייבים לדעת שמדובר במאבק ארוך ומתסכל, שעשוי לעלות כסף רב".

- ומה לגבי העתיד? אתה אופטימי?

"ממש לא. ניצחנו, אבל רק לכאורה. אין לי ספק שהיזמים יעשו שינויים קלים בתוכניות ויגישו אותן שוב, והפעם לא נצליח לעצור אותם. אמנם ניצחנו בקרב הזה, אבל אלא אם יהיה שינוי מהותי בעירייה בבחירות הקרובות, נפסיד במלחמה".

רמת אפעל | התושבים מתעוררים

עו"ד משה פינצ'בסקי עומד בשטח ברמת אפעל שעליו אמורה לקום "קריית החינוך", ומתקשה לדמיין כיצד ייראה הפרויקט עצום הממדים בשטח. עד לפני שלושה שבועות, טוענים פינצ'בסקי וחבריו למאבק, הם כלל לא ידעו על התוכנית הגרנדיוזית שמתכננת עיריית רמת גן לשטח המשתרע מצפון-מזרח לרמת אפעל וממערב לבית החולים שיבא.

חזונה של תוכנית "קריית חינוך - תל השומר" (רג/1541/א) כולל 134 דונמים, שעליהם צפויים להיבנות כעשרים מגדלים שיתנוססו עד גובה 14 קומות ויכללו יותר מ-700 יחידות דיור, כ-15 אלף מטרים רבועים שטחי מסחר, וכ-26 אלף מטרים רבועים שטחי תעסוקה. המתחם יכלול גם בית ספר תיכון, כביש מהיר, מעונות סטודנטים ושטחי מלונאות שיתמכו בשיבא ובמוסדות חינוך סמוכים, תחבורה ציבורית ואפילו תחנה לרכבת הקלה.

אפשר להבין מדוע הרוחות סוערות בימים האחרונים ברמת אפעל - יישוב מבוסס ושקט שסופח ב-2008 לרמת גן, וכולל וילות ובנייני קומות נמוכים. התושבים טוענים כי העירייה מתכננת את הפיתוח באזור כבר מ-2010, אך דאגה להסתיר זאת מהם.

התושבים פרסמו בימים האחרונים מודעות בעיתונים, בין היתר בגלובס, הקוראות לתושבים להתגייס למאבק. "רמת אפעל בסכנה", נכתב שם, "צבי בר בונה מגדלים על חשבון איכות החיים שלך... אסור לנו לתת לזה לקרות!".

"אנחנו מנסים לעורר את האנשים", אומר פינצ'בסקי, "כי נצטרך לגייס כספים רבים לטובת המאבק. תושבים רבים עדיין לא יודעים על התוכנית, ואנחנו מנסים לייצר מסה קריטית של מתנגדים".

עו"ד אבי דינרי, המייצג את התושבים, מציין כי נותר שבוע בלבד להגיש התנגדות לתוכנית, והתושבים הגישו בקשה לקבל הארכת מועד. "יש פה ניסיון לזרות חול בעיני התושבים", הוא אומר.

"ככל שאנחנו מעמיקים בנושא, אנחנו מגלים שהרדימו את התושבים בצורה שיטתית", אומר ב', תושב רמת אפעל. "העירייה הסתירה מידע מהתושבים; תושבים בודדים בלבד ידעו על התוכנית והם בעלי אינטרס, כך שהעירייה השתמשה בהם כעלה תאנה. ראש העירייה צבי בר ומהנדס העיר חיים כהן מתראיינים בתקשורת ומדברים על כך שהם דואגים שהריאות הירוקות ברמת גן יישמרו, אבל הם מייצרים מצג שווא. בר קיבל את רמת אפעל - והפך אותה לחצר האחורית שלו".

חיפה | הכדור חזר ליזם

כבר יותר מארבע שנים נאבקים תושבי השכונות שמבור ואחוזה, שעל הכרמל בחיפה, במגדל שמבקשת העירייה להקים בכיכר קריית ספר. בשלהי 2009 אישרה הוועדה המקומית את התוכנית (חפ/2158) - שטח הכולל כשניים וחצי דונמים ברחוב שדרות מוריה, שעליו תוכנן להיבנות מגדל יוקרה בן עשרים קומות בגובה כמאה מטרים, ותחתיו קומת מסחר. אלא שאז הוקם "ועד התושבים להצלת ציר מוריה", שחשש מפגיעה גדולה בצביון המגורים בשכונות הללו, שם הנוף כולל בעיקר מבנים בני שתיים-שלוש קומות וכן וילות ותיקות; מהצפיפות הצפויה ומהתקדים שיהווה המגדל הזה לעתידים לבוא אחריו.

"זה מסוג הפרויקטים שראש העירייה, יונה יהב, רוצה אותם מאוד", מספר ד"ר דרור צרניק, יזם ויועץ לחברות היי-טק וחבר הוועד המתגורר ברחוב דישראלי. "ראש העירייה החליט שבשכונה הכפרית והנעימה הזאת יקום אייקון גרנדיוזי וארכיטקטוני, ותכננו להקים לנו מעין הולילנד ב'. השערורייה הגדולה מתחילה בכך שלחיפה אין תוכנית מתאר. זה נוח מאוד לראשי העיר לדורותיהם, כיוון שכך התושבים לא יכולים להיאבק".

אלא שבמקרה הזה החליטו התושבים לצאת למאבק שהעירייה לא יכלה להתעלם ממנו: הם קוששו חתימות על עצומה נגד ה"מגדל-מפלצת", כהגדרתם (עד היום נאספו כאלפיים חתימות); גייסו כספים, גבו חוות דעת של מומחים, ועשרות מהם פקדו את הדיונים שנסובו על התוכניות והשמיעו את התנגדותם. המאבק הציבורי אף קיבל רוח גבית של מבקר המדינה, שב-2011 הצביע על ליקויים רבים בתוכנית.

המקלות, אם כן, נתקעו בגלגלים, ובמאי 2012 הוועדה המחוזית אישרה להפקדה תוכנית להקמת בניין בן 11 קומות "בלבד", מעל שתי קומות מסחר. אך גם מגדל זה, טוענים התושבים, יגרום להשלכות הרסניות על כל האזור. "למעשה, אושר אותו שטח לבנייה", מעיר צרניק. "מבחינת העירייה זה עדיין עונה על הצורך המגלומני - ולעזאזל התושבים".

התושבים גם מציינים שבמסגרת התוכנית, הוועדה המחוזית אישרה לעשות שימוש בשטחים שהופקעו בעבר לטובת דרכים ציבוריות. "הוועדה, באופן מפתיע ותמוה, אישרה לעירייה להחזיר ליזם את השטח שבשעתו הפקיעה לצורכי ציבור. זו החלטה שערורייתית", טוען חבר הוועד אבי הראל, המתגורר ברחוב גבעון. "תקדים זה מאפשר לוועדות מקומיות להחזיר הפקעות, ואולי אף להעביר שטחים אחרים שברשותו ללא תמורה (להוציא תמורות עקיפות), ללא קריטריונים וללא ביקורת ציבורית. בכך היא פותחת תיבת פנדורה, ולטעמי זאת החלטה בלתי סבירה, המחייבת התייחסות ברמה הלאומית".

רמת גן | 270 חתימות ב-4 ימים

"את רואה כמה אור נכנס לבית שלי?", שואלת נילי שפרלינג מסלון ביתה שטוף השמש ברחוב המתמיד ברמת גן, "אבל העירייה מתכננת שנשב בחושך". שפרלינג, 74, המתגוררת ברחוב כארבעים שנה, מובילה בחודשים האחרונים את מאבקם של תושבי שכונת המתמיד-ארלוזורוב בהקמת שני מגדלים במקום.

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי המתוכנן לארבעה בניינים בני שלוש קומות ברחוב המתמיד, שנבנו בשנות ה-50. אלה מתוכננים להיהרס, ובמקומם ייבנו שני מגדלים בני 35 קומות, שיכללו 330 יחידות דיור ויתנשאו לגובה של כ-120 מטרים (תוכנית רג 1423/א). את התוכנית מובילות חברת ים סוף, שבבעלות משפחת פפושדו, והחברה לפיתוח התחדשות עירונית. "הולכים לבנות פה שני 'מגדלי שלום' ברחובות מצפה והמתמיד, שהם קטנים, צרים וחד-סטריים, וגם ככה הצפיפות בהם נוראית", אומרת שפרלינג.

לדבריה, התושבים התקשו לראות את המודעה שתלתה העירייה ברחוב המתמיד ביוני האחרון, שבה דווח כנדרש על התוכנית. "אני עוברת יומיום במקום שבו העירייה תלתה את השלט ולא ראיתי אותו. שכנה הפנתה את תשומת לבי לכך שהוא תלוי על עמוד חשמל, למטה, בצד. עד שגילינו על דבר התוכנית נשארו לנו שבועיים-שלושה בלבד להגיש התנגדויות".

- מה היה הצעד הראשון שעשיתם?

"התכנסנו כמה שכנים והחלטנו קודם כול לבדוק אם יש לנו צבא: הכנו מודעות, שלשלנו לכל תיבות הדואר, ובתוך ארבעה ימים אספנו 270 חתימות. בהמשך קיימנו אספות דיירים, שבהן נבחר ועד. הפצצנו במכתבים ובטלפונים את משרד הפנים ואת חברי מועצת העיר רמת גן. חברים מהוועדה המקומית נפגשו איתנו, ונדהמנו להיווכח עד כמה הם לא מבינים במה מדובר. נותנים להם ביום חמישי קלסר עב כרס עם כל הנושאים שעליהם צפויים לדון בישיבה שתתקיים ביום ראשון בבוקר, והם לא מספיקים לעבור על הכול. הם כמו חותמת גומי".

הקמת שני המגדלים, טוענים התושבים, תפגע קשות באיכות חייהם, ולטענתם, לא נלקחו בחשבון היבטי תשתיות, תחבורה ועומס התנועה הקיים ברחובות הקטנים. "העירייה עשתה בדיקה של עומס התנועה בחודשים יולי ואוגוסט, כשכל עם ישראל איננו, וקיבלה נתונים מסוימים", גורסת שפרלינג. "מומחה תחבורה מטעמנו ביצע בדיקה בספטמבר, וקיבלנו נתונים אחרים לחלוטין. מעבר לכך, אין בשכונה שטחים ירוקים, אין מספיק גני ילדים ובתי ספר; יצטרכו לשלוח את הילדים בכל בוקר ללמוד בחו"ל".

גם את העילה המרכזית של הבנייה המסיבית באזור, שפרלינג לא קונה: "העירייה אומרת שיש מחסור אדיר בדירות למגורים ושאנחנו מעכבים את הבנייה, אבל זה שקר גס וציני לומר שהמגדלים האלה יפתרו את בעיית הדיור של הצעירים. גם אם יהיו פה דירות שלושה חדרים שזוג צעיר יכול לקנות, הוא לא יעמוד באחזקה בבנייני היוקרה הללו".

אגב, לא כולם מתנגדים: מרבית התושבים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי-בינוי מעוניינים כמובן בהבטחה להתגורר בקרוב במגדל יוקרתי ומפנק.

במקביל גילו התושבים כי העירייה מתכננת להקים עוד שישה מגדלים במתחם עלית הסמוך, בני 35 עד חמישים קומות, שיכללו מגורים ומסחר, וצפויים להוסיף לאזור כ-1,200 יחידות דיור. "הולכים לבנות סביבנו תיבה, ואנחנו כמו משה בתוך התיבה", אומרת שפרלינג. היא ושותפיה למאבק נמצאים עם היד על הדופק ועוקבים בדריכות אחר סטטוס התוכניות. "אנחנו דורשים תוכנית כוללת לשיקום כל השכונה, אבל בצורה הגיונית; אנחנו לא רוצים פה את עוג מלך הבשן".

תגובות עיריות רמת גן, חיפה ותל אביב יפו

תגובת מהנדס העיר רמת גן, אדריכל חיים כהן: "המאבק נגד מגדלים הוא בדרך כלל מאבקו של מיעוט שבע אך צעקני ורב יכולת כלכלית ותקשורתית, ואינו מייצג את הרוב הדומם אשר יצא לפני שנה בהמוניו למחות נגד מצוקת הדיור. זאת זעקת הקוזק הנגזל.

"עיריית רמת גן נאבקת מחד גיסא בכוונות הממשלה לחסל את השטחים הפתוחים סביב רמת אפעל וכפר אז"ר, ולבנות שם בנייה רוויה מאוד, ויודעת מאידך גיסא כיצד להגדיל הצפיפות באזורים מרכזיים על יד עורקי תחבורה ציבורית ראשיים, תוך ניצול חכם של תשתיות הנדסיות וציבוריות קיימות, ובכך להגדיל את היצע הדירות באזור הביקוש המובהק. וכבר הסכימו כולם שהפתרון האמיתי למאבק במחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע באזורי הביקוש, ולא בפריפריה. אין מקום להתייחסות ספציפית לתוכניות אשר נמצאות בשלב הפקדה והתנגדויות, שעליהן תחליט הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה".

תגובת עיריית חיפה: "מוזר בעינינו במיוחד לכנות בניין בן כ-11 קומות כ'הולילנד' חיפאי. השימוש במונח 'אייקון גרנדיוזי' הוא דמגוגיה ואחיזת עיניים. למותר לציין כי אישור הפרויקט ניתן רק לאחר שכל ההשלכות הסביבתיות והתחבורתיות נבדקו על-ידי מיטב אנשי המקצוע, ותוך שיתוף ציבור אינטנסיבי ועמוק. אישור הבנייה הותנה בבנייתו של חניון שבו יוכשרו מאה מקומות חניה (במקום שלושים מקומות החניה העומדים כיום לרשות הציבור הרחב), נוסף על שניים ורבע מקומות חניה לכל דירה. אלה ייבנו על חשבונו של היזם, ומבלי לפגוע בזכויות הציבור או בזכותה של העירייה לקדם תשתיות עירוניות ככל שיידרש.

"באשר לטענות המופרכות ביחס להיעדר תוכנית המתאר, ייתכן כי לאורך חייה המודרניים של חיפה היה - כפי שטוענים התושבים - 'נוח לראשי העיר' שלא לאשר תוכנית מתאר חדשה. אולם הנהלת העיר הנוכחית, בראשותו של יונה יהב, החליטה לשים לזאת קץ, ולהסדיר אחת ולתמיד את המרחב התכנוני של חיפה בתוכנית מתאר חדשה. תוכנית זו, שלוותה בהליך שיתוף ציבור מהנרחבים והמעמיקים בארץ, היא תקדימית באיכותה, ונמצאת בשלבים אחרונים לפני הפקדתה בוועדה המחוזית.

"ראש העיר מוצא חשיבות עליונה בשטחים ירוקים וציבוריים, ואף נאבק על כך כי חיפה תמשיך להיות העיר הגדולה הירוקה*ביותר בישראל. מדיניות זו הוטמעה בתוכנית המתאר החדשה, שבמסגרתה נקבעו כללים נוקשים השומרים ואף מרחיבים את אופייה הירוק של העיר".

תגובת עיריית תל אביב יפו: "העירייה הגישה היום (שלישי) ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון. העירייה סבורה כי בניגוד לטענות, התוכנית משרתת באופן מובהק את האינטרס הציבורי, לרבות התכנוני והסביבתי, ממש כשם שסברה הוועדה המחוזית כאשר אישרה את התוכנית לאחר שמיעת ההתנגדויות".

הכתבה המלאה - במגזין G