עודף ההיצע הגיע לכאן: ירידה באיתנות שוק המשרדים

נמשכת הירידה באיתנות שוק הנדל"ן המניב בישראל, כך עולה מסקר חברת מאן נכסים לרבעון הראשון של 2013, המתפרסם בלעדית ב"גלובס". הסקר מעלה כי הירידה נמשכת זה הרבעון הרביעי ברציפות, אולם בקצב מתון לעומת הירידה ב-2012. על פי ההערכות, הירידה תימשך גם ברבעונים הקרובים עם נטייה לירידה גם בדמי השכירות. עוד עולה מהסקירה כי הירידה היא בעיקר בענף המשרדים, ואילו בענפי המסחר והלוגיסטיקה יש יציבות בתפוסה ובשכר הדירה.

מצב זה, קובעים במאן נכסים, נובע מהיצע גדל במשרדים ומההאטה הכלכלית בישראל.

השבוע דווח ב"גלובס" שבית ההשקעות אקסלנס מעביר את משרדיו ממגדל משה אביב ברמת גן למגדל פלטינום בפתח תקווה, מעבר שעשוי לחסוך לאקסלנס כחצי מיליון שקל בחודש. לאחרונה פורסם כי גם חברת כלל ביטוח תרכז את משרדיה, שפזורים בבניינים במרכז תל אביב, במגדל עתידים ברמת החייל, דבר שיחסוך לה עשרות אחוזים בהוצאה על שכר דירה. שני המעברים האלה הם עדות נוספת לכך שחברות מעדיפות להעתיק את משרדיהן ממרכז תל אביב אל המעגל השני של העיר, כדי לחסוך בשכר דירה.

ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, סבור שהמגמה תמשיך: "כמה גופים גדולים ששכרו עד השנה משרדים בתל אביב, עברו לאזור פתח תקווה או בני ברק, כדי להוזיל עלויות שכ"ד. זו אלטרנטיבה שלא הייתה בעבר".

במאן נכסים מעריכים כי בטווח הקצר תישמר אמנם יציבות, אך צופים כי בסוף השנה יהיה זעזוע כתוצאה מעלייה משמעותית בהיצע שטחים פנויים. "עודף היצע המשרדים מרוכז באזור פתח תקווה, בני ברק ורמת החייל, שם ממשיכים להיבנות פרויקטים משמעותיים שצפויים להסתיים ב-2013. ההערכה היא שעודף ההיצע בענף המשרדים ישפיע גם על אזור תל אביב ורמת גן, שכן בנייני המשרדים באזורים אלו מהווים אלטרנטיבה זולה לאזור הבורסה ברמת גן ולמרכז תל אביב. בטווח הארוך נראה שגם תל אביב תסבול מעודפי היצע, עם הבשלת הפרויקטים בדרך מנחם בגין ובדרך יגאל אלון".

התגמשות מצד המשכירים

רמת גן היא האזור שבו חלה הירידה הגדולה ביותר הן בתפוסת המשרדים והן במחירי שכירות ברבעון הראשון של 2013. שכר דירה ממוצע למשרדים ברמת גן היה ברבעון הראשון, 70 שקל למ"ר. מחיר מכירה ממוצע הוא 10,500 שקל למ"ר והתפוסה ירדה ל-90%. זאת, לעומת 93% תפוסה ברבעון הרביעי של 2012.

תעריפי שכר הדירה דומים לרמתם ברבעון הרביעי של 2012, ובמקומות שבהם יש ירידה במחירים, הירידה נעה בין 0.5% ל-3%.

שכר הדירה הממוצע למשרדים באזור תל אביב הינו 90 שקל למ"ר לחודש, באזור הרצליה 80 שקל למ"ר, ברעננה 62 שקל למ"ר, בנתניה 55 שקל למ"ר, בחיפה 65 שקל למ"ר, בלוד 55 שקל למ"ר ובירושלים 65 שקל למ"ר.

מהסקר עולה עוד שהתפוסה הממוצעת בתחום שטחי המסחר בת"א הינה 95%, ברמת גן 90%, בהרצליה 92%, ברעננה 90%, בנתניה 87%, בחיפה 87%, באזור רחובות ולוד 85%.

לאחרונה, אומרים עורכי המדד במאן נכסים, קיימת מגמת התגמשות בקרב בעלי נכסים, אשר באה לידי ביטוי בנכונות להוריד את שכר הדירה ולהתגמש בתנאים הנלווים. כמו כן, נמשך תהליך ההתייעלות הנדל"נית וחברות רבות בודקות או מתחילות תהליכי קונסולידציה והחזרת שטחים.

מחיר המכירה באזור תל אביב לשטחי משרדים הוא הגבוה בארץ - 13,500 שקל למ"ר לעומת 10,500 שקל למ"ר באזור רמת גן, 12,000 שקל למ"ר בהרצליה, 9,300 שקל למ"ר בפתח תקווה, 8,250 שקל למ"ר בלוד.

 ממוצעי שכ