מסביב לעולם: מה היחס בין מחירי הבתים לשכר הממוצע?

הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) פרסם לאחרונה עדכון לגבי שוקי הדיור במדינות החברות; ואם לשפוט לפי "הטמפרטורה" של שוקי הנדל"ן המקומיים - שמהווים חלק ניכר מכל כלכלה - הקשר בין המדינות נראה די מקרי.

שני משתנים נבדקו: מחיר בית ממוצע לחלק לשכר שנתי ממוצע (יחס הכנסה) ומחיר בית ממוצע לחלק לדמי השכירות השנתיים (יחס שכירות). כשהיחסים מעל הממוצע ארוך הטווח, במקרה שלנו מאז שנות השבעים, מחירי הבתים "יקרים מדי", וההיפך. על פי רוב היחסים נעים יחד, אך לא תמיד. בקוריאה למשל יחס ההכנסה מצביע על שוק "זול" מאוד ויחס השכירות מצביע דווקא על תמחור יתר קל. איוון גווילמטי, כלכלן בכיר ב-OECD, מציין כי במדינות רבות דמי השכירות תנודתיים הרבה פחות ממחירי הבתים והשכר, בשל פיקוח ממשלתי על שכירות. לכן, לדבריו, במקרים מסוימים יחס השכירות עלול לפגר אחרי יחס הכנסה, ולשקף תמחור יתר/חסר גדולים מהמוצדק.

בתרשים הנלווה נתייחס ליחס ההכנסה (הציר האנכי) כמו גם לשינוי הריאלי במחירי הבתים בשנה אחרונה (הציר האופקי).

שווקים יקרים ומתחממים

קנדה, נורבגיה, ניו זילנד, שבדיה, אוסטרליה ולוקסמבורג

מדובר במדינות שצלחו את "המיתון הגדול" שעבר על העולם בשנים האחרונות, תוך ספיגת פגיעה מוגבלת. ראוי לציון השוק הקנדי הגדול, שבו יחס ההכנסה גבוה ב-30% מהממוצע ארוך הטווח שלו, ובנוסף מחירי הבתים עלו ריאלית בכמעט 2% נוספים בתוך שנה. קנדה לא חוותה משבר "סאב-פריים" משלה, בין היתר בזכות שמרנות יחסית, אלא שעתה בהחלט מודאגים שם מרמת המחירים הגבוהה.

שווקים יקרים המתקררים לאיטם

בלגיה, בריטניה, אוסטרליה, פינלנד ודנמרק

שוקי הנדל"ן הללו יקרים מאוד, אך הם מתקררים לאיטם בקצב איטי יחסית, של עד 2% ריאלית לשנה. בבלגיה, למשל, יחס ההכנסה גבוה בכמעט 50% מהממוצע שלו, יותר מאשר מכל מדינה אחרת ב-OECD, והמחירים במדינה ירדו בשנה החולפת במעט פחות מאחוז.

לגבי השוק החשוב בקבוצה, בריטניה, ב-S&P מעריכים שתוכניות הסיוע הממשלתיות בתחום המשכנתאות לקוני דירה ראשונה תסייע לאושש את השוק, ובכך תקל במקצת על תיקון השוק הבריטי שהוא עדיין "יקר".

שווקים יקרים המתקררים במהירות

צרפת, איטליה, הולנד, ספרד ויוון

שוקי הדיור בקבוצה זו מאבדים גובה במהירות, לעתים בקצב שנתי של 10% ריאלית.

"אנו לא מזהים שום סימני שיפור", מציינים לגבי השוק הספרדי האנליסטים ב-S&P, "וזאת נוכח שבריריות הכלכלה והעול הכבד של מלאי הבתים הלא מכורים". לגבי השוק האיטלקי "לא צפויה התאוששות לפני 2015", נכתב, אך נקודת האור היא העובדה שתמחור היתר של הבתים, לפי יחס הכנסה, אינו גבוה מאוד.

שווקים זולים ומתקררים

יפן, קוריאה, אירלנד, סלובקיה, צ'כיה, פורטוגל וסלובניה

הסיפור היפני הוא ללא ספק החשוב ביותר במונחים כלכליים, בהיותה הכלכלה השלישית בגודלה בעולם. ובכן, תמחור הדירות במדינה זול להדהים, כאשר יחס ההכנסה נמוך ב-37% מהממוצע ארוך הטווח. אך כמובן שמדובר במחלה כמעט כרונית ביפן שחווה יותר משני עשורי דפלציה עם מחירים שמתעקשים לרדת. כרגע עוברת יפן את אחד הניסויים המוניטריים הגדולים שנערכו אי פעם וצריך יהיה להמתין ולראות את תוצאותיו.

שווקים זולים ומתחממים

שווייץ, ארה"ב וגרמניה

לפחות לגבי שתי המדינות האחרונות, הרקע לתמחור "הזול" כמובן שונה בתכלית: ארה"ב חוותה בשנים האחרונות קריסת מחירים אדירה, ומתחילה עכשיו את המסע הארוך שלה כלפי מעלה, ואילו שוק המגורים הגרמני הצליח לשמור על יציבות מפתיעה במרוצת המשבר.

בחברת S&P מציינים לגבי גרמניה כי צפויות עליות מחירים קלות נוספות בשנים הקרובות בשוק הדיור במדינה, בזכות עוצמת שוק העבודה של גרמניה. יתר על כן, להוציא את יפן וקוריאה, מדובר במדינה שבה תמחור החסר עדיין דרמטי.

ישראל: יקרה ומתייקרת

נתוני OECD לגבי שוק הדיור הישראלי עדיין חלקיים ואלו שקיימים מתייחסים ליחס השכירויות, שהוא כאמור פחות מהימן. ואולם השוואה היסטורית של השכר הממוצע בישראל (כיום כ-9,000 שקל) למחיר ממוצע של דירת 3-4.5 חדרים לפי הלמ"ס (1.25 מיליון שקל) לא מותיר מקום לספק - ישראל הייתה מתברגת ברביע ימני עליון, כשוק "יקר" עם המשך עליות מחירים ריאליות.

 זה שעולה וזה שיורד