איגוד מקרקעין ושותפות

העובדות נשוא פסק דין אספן (ע"א 924/12) היו כדלקמן: חברת אשל אחזקות, חברת ליגת, חברת ליגת אשל אחזקות וחברת שקמונה חתמו על הסכם ליסוד שותפות מוגבלת. לפי הסכם השותפות, מטרת השותפות היא הקמת פרויקט של מקבץ דיור על מקרקעין בהדר הכרמל וחברת הניהול של מערך ההשכרה ותפעול המקבץ תהיה חברת שקמונה. בשנת 2002, כארבעה חודשים לאחר הקמתה, זכתה השותפות במכרז של משרד הבינוי והשיכון למתן שירותי השכרה למגורים במקבץ דיור.

השותפות חתמה על הסכם עם משרד השיכון לפיו, לאחר רכישת המקרקעין והשלמת הבניה של מקבץ הדיור, היא תיתן שירותי דיור לשוכרים שיופנו אליה על ידי המשרד. השותפות השלימה את רכישת המקרקעין והקימה את מקבץ הדיור שכלל גם שטחי מסחר וחניון. מאוחר יותר נחתמה תוספת להסכם השותפות לפיה שקמונה תעניק שירותי ניהול גם לשטחי המסחר והחניון. בשנת 2008 חמתה חברת אספן עם חברת אשל אחזקות על הסכם לפיו רכשה אספן את חלקה של אשל אחזקות בשותפות בתמורה לסך של כ- 24 מליון ש"ח. מנהל מס שבח חיפה קבע כי על אספן לשלם מס רכישה בגין עסקה זו שכן השותפות מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

ועדת הערר קבעה כי שותפות מוגבלת שבבעלותה מקבץ דיור אינה "איגוד מקרקעין". זאת, בין היתר, לאור ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון והמוניטין של השותפות המהווים "נכסים" שאינם בגדר זכויות במקרקעין, וכן לאור פעילותה העסקית של השותפות.

ביהמ"ש העליון, הפך את פסק דינה של וועדת הערר. בהסתמך על פס"ד וילאר, שדן במקרה דומה, קבע בית המשפט כי השותפות מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק.

פסק הדין בוחן, האם בידי השותפות נכסים אחרים, שאינם נכסי מקרקעין, ואשר בכוחם להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין" כמו ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון למתן שירותי ניהול ואחזקה של המקבץ ומוניטין, והאם בכוחם להוציאה מגדר התחולה של איגוד מקרקעין והחיוב במס רכישה.

לעניין זכויותיה של השותפות מכוח ההסכם עם משרד השיכון קבע בית המשפט, כפי שקבעה ועדת הערר, שיש לראות זכויות אלו כנטמעות בזכות במקרקעין שבידה. בית המשפט לא קיבל את הטענה שמדובר בזכויות נפרדות, זכות במקרקעין שעליה בנוי מקבץ הדיור, מחד, וזכות למתן שירותי דיור מכוח ההסכם עם משרד השיכון, מאידך, וזאת בהסתמך על פסק דין וילאר.

בית המשפט בחן את תנאי המכרז ואת הסכם השותפות והגיע למסקנה, כי השותפות לא הייתה קיימת לולא הזכייה במכרז ולולא ההסכם עם משרד השיכון. אשר על כן, נקבע שלא ניתן להפריד בין זכויותיה של השותפות בקרקע לבין זכויותיה על פי ההסכם עם משרד השיכון וכי שווי הקרקע נגזר משווי זכויותיה על פי ההסכם.

כמו כן נקבע כי פעילות השותפות אינה אקטיבית אלא פאסיבית. בית המשפט הגיע למסקנה זו לאור הסכם ייסוד השותפות הקובע שהפרויקט יפעל וינוהל באמצעות חברת שקמונה ולא על ידי השותפות עצמה.

לעניין המוניטין, קבע בית המשפט כי יש לברר למי שייך המוניטין מאחר שדיון זה לא התקיים בוועדת הערר. בית המשפט קבע, כי המוניטין שייך לחברת שקמונה ולא לשותפות. זאת, בין השאר, משום שזכייתה של השותפות במכרז משרד השיכון הייתה אודות לניסיונה המוצהר של חברת שקמונה (40 שנות ניסיון בניהול שרותי דיור); בנוסף לכך בחן בית המשפט את השאלה, האם השותפות רכשה, במהלך השנים שמאז הקמתה, ניסיון וידע בניהול מקבץ דיור והגיע למסקנה שלא לאור הטעמים הבאים: ראשית, השוכרים במקבץ הדיור הופנו לשותפות על ידי המדינה ולכן לא ניתן לומר שהיה לשותפות "כוח משיכה" ללקוחות, מה שמאפיין קיומו של מוניטין. שנית, חוות הדעת מטעם אספן הסתמכה על ההנחה שיהיו לשותפות פרויקטים נוספים אבל בסופו של דבר אלו לא יצאו אל הפועל. שלישית, הסכם השותפות קבע בבירור כי הניהול, האחזקה והפעלת מקבץ הדיור מופקדים בידי חברת שקמונה ולא בידי השותפות.

לאור מסקנתו של בית המשפט כי אין לשותפות נכסים אחרים מלבד נכסי המקרקעין, נקבע כי רכישת חלקה של אספן בשותפות חייבת במס רכישה.

בשולי הדברים נציין כי פסיקת בית המשפט העליון מתרכזת בבירור השאלה, האם היו בבעלות השותפות נכסים אחרים - כגון ההסכם עם משרד השיכון והמוניטין - או פעילות עסקית, שעשויים להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין". ברם, משהגיע בית המשפט למסקנה שלא היו בבעלות השותפות נכסים אלו, התייתר הדיון בשאלה, החשובה לא פחות, באילו תנאים יהיה בכוחם של נכסים מעין אלו להוציא איגוד מגדר "איגוד מקרקעין" .