גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך הפך פרויקט דיור מוגן למגדל מפואר בן 20 קומות?

ב-2012 זכתה חברת גרופ 1818 במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בכרמיאל שישתרע על כמה מבנים נמוכים ויכלול 200 יחידות דיור ■ כעבור שנה אושר להגדיל את זכויות הבנייה באופן ניכר, והפרויקט צמח למגדל מפואר בן 20 קומות

מכרז מנומנם שפרסמה רשות מקרקעי ישראל במחצית 2012 לשיווק מגרש המיועד לפרויקט דיור מוגן בעיר כרמיאל מעורר סערה בעיר.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בראשות ראש העירייה עדי אלדר, לשעבר יו"ר השלטון המקומי, החליטה לאשר ליזמים של פרויקט דיור מוגן בעיר להגדיל באופן ניכר את זכויות הבנייה, שנה בלבד לאחר הזכייה במכרז. בכמה גדלו זכויות הבנייה? עד כדי כך שסמוך לשכונת מגורים שבה המבנים הם בני קומה אחת עד שלוש קומות יקום מגדל בן 20 קומות. המגדל ייבנה על רכס הר, ויהיו בו 300 יחידות דיור מוגן ושטחי מסחר שישתרעו על 58 אלף מ"ר, כל זאת במקום התוכנית המקורית לבניית כמה מבנים נמוכים מדורגים עם 200 יחידות דיור.

אם לא די בהגדלת זכויות הבנייה, בדירקטוריון החברה היזמית, גרופ 1818 נכסים והשקעות, יושבת לא אחרת מחשבת השכר של העירייה, אתי גרנר אילן, גיסתו של בעל המניות בחברה, רונלד גרנר.

מי שתכריע לבסוף אם לאשר את זכויות הבנייה המפליגות, שהוועדה המקומית המליצה עליהן ללא דיון מקצועי בתוכנית וללא צירוף חוות-דעת תומכות הנדרשות בתוכניות בסדרי גודל כאלה, היא הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון. על שולחנה כבר מונחות כמה התנגדויות לתוכנית, ובהן של תושבי העיר ושל עמותת אדם טבע ודין.

העירייה מתעלמת מהנחיותיה שלה

תחילת הפרשה ב-17 ביוני 2012. אז זכתה חברת גרופ 1818 נכסים והשקעות במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת מגרש בן 25 דונם, המיועד להקמת פרויקט דיור מוגן, תמורת סכום של 4.9 מיליון שקל. הצעתה של החברה הזוכה גברה על 7 הצעות נוספות שהוגשו לרכישת המגרש ועמדו על סכומים נמוכים יותר.

מאחר שייעוד המגרש נכון למועד שיווקו היה "תיירות", נדרש הזוכה במכרז, בהנחיית רמ"י, לקדם תוכנית בניין עיר שתשנה את ייעוד המגרש לדיור מוגן. זאת בהתאם לתדריך מחייב שהכינה עיריית כרמיאל בשיתוף האדריכל עוזי גורדון וקבע הנחיות להכנת התוכנית החדשה.

אותן הנחיות קבעו בין היתר שהפרויקט יכלול 200 יחידות דיור מוגן בלבד בכמה "מבנים מדורגים שישקפו את מבנה הטופוגרפיה", אלא שבפועל מישהו בעיריית כרמיאל החליט להתעלם מאותן הנחיות שקבעה העירייה עצמה, ובפברואר 2013 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר הגדלת זכויות בנייה ניכרת ליזמים ולהמליץ על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית.

כך, התוכנית שאישרה לבסוף הוועדה המקומית כללה הקמת מגדל בן 19 קומות מעל מפלס הכניסה, 300 יחידות דיור מוגן, שטחי בריאות ומסחר, ובסך הכול 58 אלף מ"ר (40 אלף מ"ר שטחים עיקריים ו-18 אלף מ"ר שטחי שירות). הוועדה המחוזית הפקידה את התוכנית להתנגדויות הציבור, ואלה לא איחרו להגיע.

בין הולילנד לכרמיאל

בהתנגדות שהגישה עמותת אדם טבע ודין מציינת ראש תחום תכנון יעל דורי שהתוכנית מגדילה את היקף אחוזי הבנייה בצורה ניכרת - מבנייה מאושרת בהיקף של 35% משטח המגרש בבניין בן 2 קומות, לבנייה בהיקף של 240% משטח המגרש. עוד מציינת דורי שבתדריך התכנון שקבעה עיריית כרמיאל צוין שגובה המבנה לא יעלה על 7 מטרים ממפלס רחוב הארזים, ואילו התוכנית משנה את גובה הבינוי ל-64 מטר.

התנגדות נוספת לתוכנית הוגשה על-ידי תושבי הרחובות משעול ארז, הארזים והברושים הגובלים בתוכנית. התושבים טוענים אף הם, באמצעות עו"ד נועם קולודני, כי התוכנית חורגת משמעותית מסביבתה. "במסגרת התוכנית שהופקדה בוצע שינוי ייעוד המגרש בתוך הגדלה של מאות אחוזים בנפח הבנייה המבוקש", מציינים התושבים בהתנגדות וממחישים את החריגה הסביבתית על-ידי אזכור פרויקט הולילנד בירושלים. "תוכנית זאת עושה עוול לא רק לסביבתה, לנוף ולשכנים הגובלים בה, אלא גם למתעתדים לגור בתחומה, זאת בלא צדק ובלא סיבה נראית לעין וכפי הנראה מתוך רצון למקסם זכויות הבנייה באופן לא סביר", נכתב בהתנגדות.

התושבים מוסיפים כי "התכנון המוצע לא רק שאינו משתלב בסביבה הקרובה אלא הוא מזדקר בה תרתי משמע באופן גס ובוטה בתוך שהוא משלב שני מודלים כושלים אשר נכשלו כבר במחוזות חיפה והצפון ומנסה לשלבם בפרויקט אחד: חוות הברון במורדות זיכרון יעקב, שנסגר לאחר שתוכנן מלכתחילה באופן ברוטלי ולא משתלב בסביבה בעלויות תפעול כבדות שמוטטו בסופו של יום את מבנה האחזקה שלו, ומגדל אשכול באוניברסיטת חיפה, שביקורת רבה הוטחה בגינו". לטענתם, המגדל בכרמיאל ישנה את תבנית נוף הסביבה באותו אופן שמגדל אשכול שינה את תבנית נוף רכס הכרמל.

המתנגדים טוענים, בתמיכת חוות-דעת של האדריכלית נועה אוירבך, כי התוכנית תשנה ללא היכר את אורח חייהם מאחר שהיא עלולה לגזול את הנוף המרהיב שנשקף מחלונותיהם ומסביבת התוכנית המופקדת ותביא לפגיעה אנושה בתכנון האורבני של העיר. יותר מכך, הם טוענים כי כלל לא ברור שנדרש בית אבות מפואר כפי שתוכנן. לדבריהם, "לא ברור כי תושבי האזור יוכלו לזכות בשירותיו בשל העלויות הנכבדות של מבנה מפואר זה שעשוי לדברי המתנגדים להפוך לפיל לבן".

המתנגדים מעלים חשש שהוועדות המקומית והמחוזית יתבקשו לבסוף לאשר שינוי של ייעוד הפרויקט למגורים כדי למנוע מצב שהמגדל יעמוד כאבן שאין לה הופכין. לטענתם, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי אין בעיר כרמיאל די לקוחות שיאכלסו 300 יחידות דיור מוגן, ודאי לא כאלה שיכולים לשלם בעבור פרויקט כזה.

"שיהיה בהצלחה"

בדרך כלל אישור של תוכניות משמעותיות המגיעות להכרעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחייב קודם לכן לא רק הצגת התוכנית על-ידי מתכננים מטעם היזם, אלא קיום דיון שבו שואלים חברי הוועדה המקומית שאלות הנוגעות להשלכות התוכנית על העיר ומבקשים הבהרות מהיזמים כדי שיוכלו לשמור על אינטרס התושבים. בדיונים הללו משתתפים גם גורמים מקצועיים בעירייה כגון מהנדס העירייה ואדריכל העירייה. חברי הוועדה גם מבקשים חוות-דעת על התוכנית, שניתנת בדרך כלל על-ידי מהנדס העירייה.

האם כל זה התקיים בפרויקט הדיור המוגן? בדיון שהתקיים בתחילת פברואר 2013 הציג את התוכנית אדריכל מטעם היזמים, ולאחר מכן הזמין ראש העירייה עדי אלדר את חברי הוועדה לשאול שאלות. "שיהיה בהצלחה", זו הייתה ההערה היחידה שנשמעה. אלדר ציין שהוועדה המקומית ממליצה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בכפוף להנחיות מינהל ההנדסה והוסיף: "צריך להרים כוסית, בשעה טובה".

לטענת המתנגדים, מפרוטוקול הדיון הקצר של הוועדה, שלא צורפה אליו כלל חוות-דעת של מהנדס העיר כנדרש, עולה כי כלל לא התקיים דיון בנושא, לא נשאלו שאלות על-ידי חברי הוועדה המקומית ומהנדס העיר וצוותו לא העלו כלל סוגיות לדיון. "הוועדה הוכיחה כי אין היא ראויה לאמונם של תושבי העיר כרמיאל".

יותר מכך, התושבים מזכירים בהתנגדותם את העובדה שחשבת השכר של העירייה היא דירקטורית בחברה היזמית. במכתב ששיגר עו"ד קולודני לרשות מקרקעי ישראל, הוא אף דורש לבטל את המכרז.

מעיריית כרמיאל נמסר: "אם וכאשר ההתנגדות תגיע אל העירייה, היא תטופל באופן מקצועי, על-פי החוק ולגופו של עניין, כפי שעיריית כרמיאל נוהגת תמיד.

ביחס לחשבת השכר אתי גרנר אילן, המשמשת גם כדירקטורית בחברת גרופ 1818, נמסר: "הדיון בוועדת בניין עיר היה דיון תכנוני בשאלה אם להמליץ על הפקדת התב"ע (תוכנית בניין עיר) של כפר הגמלאים. מהנתונים בשאילתה של "גלובס" עולה כי עובדת העירייה הינה דירקטורית בחברה ולא מעבר לכך. לנתון זה אין רלוונטיות לדיון ולהחלטה שהוועדה קיבלה".

אתי גרנר אילן מסרה: "אין לי כל קשר לתוכנית המקודמת".

עוד כתבות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד