האופציה תפשיר הקיפאון בשוק הדירות

ביום 24.3.14 אישר קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד את הצעות הטלת מע"מ בשיעור אפס על דירות חדשות לזוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה.

ההכרזה על תוכנית המע"מ בשיעור אפס יצרה ציפייה בקרב רוכשי הדירות אשר רבים מהם מעדיפים להמתין כעת עם הרכישה. כתוצאה מכך, נוצר קיפאון בענף הנדל"ן אשר גורם ויגרום נזק רב לשוק הנדל"ן בפרט, ובעיקר לקבלנים הקטנים שתזרים עסקאותיהם נעצר ולמשק בכלל.

פתרון מיסויי אפשרי שנעשה בו שימוש הינו הסכם אופציה שיבשיל עם כניסת הטבת המע"מ לתוקף וזאת על מנת להפשיר את הקיפאון ולאפשר המשך הפעילות הכללית בענף הנדל"ן.

אולם, במשרד השיכון יצאו באזהרה לרוכשי הדירות מפני חתימה על הסכמי אופציה מול קבלנים, לרכישת דירות טרם תיקון חקיקה שיחיל מע"מ בשיעור אפס, כי התחייבויות מעין אלה לא יכנסו בגדר ההטבה.

לדידם, תיקון החקיקה יקבע, כי חתימה על הסכם אופציה לרכישת דירה, עובר לתיקון החקיקה, לא תזכה בהטבה. זאת, בין היתר, הואיל והסכם לקבלת אופציה הוא בבחינת הסכם מכירת מקרקעין לכל דבר. קביעה זו, כמוה כגזירה קשה על פעילותם הכלכלית של כל העוסקים בענף הנדל"ן ואף חמור מכך, פגיעה בכל בעלי הדירות בישראל המעוניינים למכור את דירות מגוריהם בשל ציפיית הרוכשים להטבת המע"מ.

ראוי לציין כי בהיבט המיסויי מתן אופציה אינו מהווה מימוש נכס המקרקעין עצמו אלא הסכם מקדים למכירת המקרקעין. וזו גם מדיניות רשות המיסים שנים רבות, על פיה עסקת אופציה במקרקעין תחוייב במס באופן נפרד ועצמאי מעסקת המימוש.

יודגש לעניין זה כי בהתאם להוראות חוק מע"מ, לא תקום חבות במס בגין מכירת הדירה ו/או המקרקעין בכללותן, בעת קבלת האופציה ואף לא בעת סיחורה, אלא רק לאחר קבלת חזקה ו/או העברת תשלומים מכוח הסכם מכירת המקרקעין, היינו מימוש האופציה בפועל.

יתירה מכך, חוק מיסוי מקרקעין, מאפשר להתקשר באופציה "ייחודית", שהינה אופציה לתקופה של עד שנתיים, הניתנת להסבה והמחיר בגינה אינו עולה על 5% משווי המקרקעין, אופציה זו פטורה ממס שבח וממס רכישה.

הצעתו של שר האוצר להעניק את הטבת המע"מ על רכישות דירות מגורים הינה מבורכת אך ההצהרה עליה יוצרת תקופת ביניים של קיפאון במשק עד לתיקון חקיקה, אשר יש בו כדי להשפיע גם על ענפים רבים אחרים, לרבות ענפי שירות למיניהם, ענפים העוסקים בייצור חומרי הגלם ועוד.

אמנם תקופת הביניים הינה בלתי נמנעת, אך ראוי היה לזרז הליכי החקיקה מחד ובנוסף לאפשר שימוש באופציות כדי לפעול באופן מושכל בעיקר כאשר מבחינת דיני המס מתן אופציה לרוכש אינה מהווה מכר הדירה.

לחילופין, ניתן לקבוע כי ההטבה במע"מ תחול באופן רטרואקטיבי גם על מכירות שנעשו מיום אישור ההצעה על ידי הקבינט שאז יוכל הציבור להתקשר בעסקאות בידיעה כי ההטבה תחול עליו רטרואקטיבית.

תודה לעו"ד קרן מרציאנו-ארג'ואן על עזרתה בכתיבת המאמר