תקופה קשה של אי ודאות עברה על ענף הנדל"ן בחודשים האחרונים. מע"מ אפס נכנס לחיינו בסערה, עורר גלים וטבע בסופו של דבר למוות בים הפוליטיקה לפני חודש וחצי; הכרזות ותחזיות הפוליטיקאים על ירידות מחירים בלבלו וממשיכות לבלבל את הרוכשים; ומחירי הדירות, למרות הכל, ממשיכים גם היום לשאוף מעלה.
הסקר החצי שנתי של "גלובס" ופרסום אזימוט, שנערך בחודש דצמבר בפעם ה-17 ברציפות מאז שנת 2006, מעלה תמונת מצב מעניינת על מצב רוכשי הדירות נכון להיום, לאחר תקופה מטלטלת, ומעיד כי בסופו של יום ככל הנראה מצליחות ההבטחות והתוכניות השונות להשפיע על הרוכשים בבואם לבצע את העסקה הגדולה של חייהם.
הסקר מציג פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל ואת תפיסות הציבור לגבי מחירי הדירות בארץ, ועל ידי כך מציג תמונת מצב עדכנית של שוק הנדל"ן בישראל.
הסקר נערך באמצעות מכון המחקר מותגים, בקרב מדגם ארצי מייצג של כ-500 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.
מוכנים לשלם 10% פחות
השינוי המרכזי בסקר הנוכחי מתמקד במחיר התפיסתי אותו מוכן הצרכן הישראלי, רוכש הדירה הפוטנציאלי, לשלם עבור דירת מגורים. בעוד נתון זה רק הלך ועלה, יחד עם מחירי הדירות, מאז סוף 2011, הסקר הנוכחי מעיד בפעם הראשונה על ירידה משמעותית בנתון זה. לאחר שבסקר הקודם שנערך ביוני 2014 נרשמה יציבות במחיר שאותו מוכנים הרוכשים לשלם על דירה, העובדה שכעת נרשמה ירידה משמעותית עשויה לבשר על תחילתה של מגמה. עם זאת חשוב לציין כי מחירי הדירות שאינם תלויים כידוע ברצונות הרוכשים, אינם מראים כל סימן של ירידה, והסכום אותו מוכן הרוכש הפוטנציאלי לשלם, שכאמור נמוך יותר, עשוי להתבסס מעל תקווה לירידות מחירים בקרב הציבור או על העובדה הפשוטה שפחות אנשים מסוגלים לרכוש דירות במחירים הנוכחיים.
על פי נתוני הסקר, הסכום שהישראלים מוכנים לשלם על דירה בדצמבר 2014 עומד על כ-1.22 מיליון שקל, ירידה של כ-10% מהמחיר שהיו מוכנים לשלם לפני חצי שנה שעמד על כ-1.35 מיליון שקל. אם נשווה את הסכום שבו נקבו הנשאלים בסקר הנוכחי לעומת הסכום שבו נקבו בדיוק לפני שנה, בדצמבר 2013 (אז עמד הנתון על רמתו הגבוה ביותר מאז החל הסקר להיערך בשנת 2006), מדובר בירידה משמעותית יותר שעומדת על כ-11.5%.
כאמור, אם מסתכלים על גרף המגמה בכל הנוגע למחיר הדירה שאותו מוכנים לשלם, ייתכן שמדובר בתחילתה של מגמת ירידה ואולי הציבור הישראלי מאס במחירים הגבוהים.
מצד שני, עיון בסקרים הקודמים מעלה תחזית פסימית להמשך. כך, גם בסקר שנערך בדצמבר 2011, נרשמה ירידה במחיר שאותו מוכנים לשלם על דירה, ירידה משמעותית יותר מהסקר הנוכחי שעמדה על כ-22% ממחיר של כ-1.251 מיליון שקל לכ-979.2 אלף שקל בלבד.
הצניחה הזו במחיר הגיעה לאחר שבקיץ 2011 פרצה המחאה החברתית בישראל שעסקה בין היתר במחירי הדיור הגבוהים והובילה את הציבור להאמין כי מאות אלפי האנשים שיצאו לרחוב יוכלו להשפיע גם על מחירי הדירות. המציאות כזכור היתה קצת שונה, כאשר גם לאחר שוך הסערה והמחאה החברתית מחירי הדירות המשיכו לעלות, וכך היה גם עם המחיר אותו הצהירו הרוכשים שיהיו מוכנים לשלם בעבור דירה, שעלה גם הוא כבר בסקר העוקב ביוני 2012 בלא פחות מ-16%, והמשיך לעלות גם בסקרים המאוחרים יותר.
ניתוח זה מעיד יותר מהכל על ההשפעה החיצונית שיש למאורעות על הלך הרוח של הרוכשים, והציפיות שלהם בנוגע למחירי הדירות. כמו שלמחאה החברתית היתה השפעה נקודתית חולפת, ייתכן שגם הירידה הנוכחית שאפשר ונגרמה בגלל קבינט הדיור ושלל התוכניות והתבטאויות הפוליטיקאים - תסתיים בעלייה ניכרת בסקר הבא.
מעניין לציין שגם המקור לתוכניות הממשלה כמו מע"מ אפס ומחיר מטרה הוא בראש ובראשונה הכוונה להשפיע על ציפיות הציבור בנוגע למחירי הדיור, כפי שהסביר זאת היטב ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה יוג'ין קנדל רק לפני שבועות מספר, בכנס שעסק בתוכנית מחיר מטרה של משרד הבינוי: "דירה זה גם נכס פיננסי. הערך תלוי בציפיות. אם אומרים שעוד חצי שנה יעלה, זה יעלה כבר היום. וזה שוק הדיור בישראל. אנחנו רוצים לעשות מהלך שיוביל לכך שאנשים יבינו שהם יכולים לרכוש דירה במחיר נמוך יותר. כדי לתאם ציפיות ולהגיד לציבור שיש קרקעות, ויהיו מכרזים ובמקביל להתגבר על קשיחות המחירים. המחיר שאנחנו מניחים עכשיו בשוק באמצעות מחיר מטרה אמור להגיד לציבור שזה מחירי שיווי המשקל בשוק".
קנדל הדגיש כי "מחיר חדש, יגרום גם למוכרים לשנות את נקודת היחס ממה שקורה היום בשוק, שהם משווים בכמה מכר הדירה השכן". כלומר, הממשלה תיבחן כעת, שוב, ביכולתה לעמוד בציפיות שהיא עצמה יצרה לשינוי כיוון במחירי הדירות. על פי נתוני הסקר והמחיר אותו מוכנים היום לשלם רוכשי הדירות, הציפיות אכן משתנות, ועכשיו נותר להמתין ולראות האם גם המחירים ישתנו.
קטנות יותר וזולות יותר
במקביל לשינוי במחיר אותו מוכנים הרוכשים לשלם בעבור הדירה, הסקר הנוכחי מעיד גם על שינוי בגודל (מספר החדרים) הדירות המבוקשות יותר. כך, בסקר הנוכחי ניכרת ירידה משמעותית בביקוש לדירות בנות 4 חדרים, וזאת במקביל לעלייה בביקוש לטיפוסי הדירות האחרות עם דגש על דירות קטנות.
כך, בסקר הנוכחי רק 30% מהנשאלים השיבו כי הם מחפשים דירה בת 4 חדרים וזאת לעומת 51.1% בסקר הקודם. נציין כי מדובר בהיקף הנמוך ביותר מאז הסקר שנערך בדצמבר 2009.
עלייה לא מבוטלת נרשמה בביקוש לדירות הקטנות יותר - שמציגים ביקושי שיא. על פי הנתונים, 33.6% העידו כי הם מחפשים דירה בת 3 חדרים וכ-8% ענו כי הדירה שהם מחפשים היא בת שני חדרים ופחות. שני הנתונים הללו משקפים עלייה מנתוני הסקר הקודם שנערך ביוני 2014, אז עמדו המספרים על 21.4% נשאלים שחיפשו דירות 3 חדרים ו-4.7% מהנשאלים שחיפשו דירות בנות 2 חדרים ופחות.
חשוב גם לציין כי הירידה בביקוש לדירות 4 חדרים התבטאה בעלייה, אם כי לא גדולה, בביקוש לדירות גדולות יותר בנות 5 חדרים שעמד בסקר הנוכחי על 25.3% לעומת 19.5% בסקר הקודם.
"הנתונים המעידים על מגמת עלייה בחיפוש דירה עם שלושה חדרים מלמדים על כניסה של זוגות צעירים למעגל חיפוש דירה", מסביר בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן .
קרת מוסיף כי לדעתו ניתן גם לקשור את השינוי במחיר שאותו מוכנים לשלם הישראלים על דירה לשינויים בביקוש לסוגי הדירות השונים: "להערכתי, הירידה במחיר שנצפתה בסקר הנוכחי קשורה גם לנתוני הביקוש לדירות 4 חדרים שירדו, ולעלייה בביקוש לדירות הקטנות יותר. הנתון נובע מחיפוש דירות זולות יותר תוך התפשרות על גודל ולא על מיקום".
בכל הנוגע לפילוח טווח המחיר שאותו מוכנים לשלם הרוכשים על פי קטגוריות שונות, מעיד הסקר על התייצבות הרוכשים על דירות בטווח המחירים של עד 1.5 מיליון שקל והמשך ירידה בדירות היקרות יותר. כך, 40% מהנשאלים ענו כי יהיו מוכנים לשלם עד מיליון שקל לדירה (לעומת 36% לפני חצי שנה) ו-40% נוספים ענו כי יהיו מוכנים לשלם בין מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל (לעומת 39% לפני חצי שנה). במקביל, 10% מהרוכשים יהיו מוכנים לשלם בין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל (לעומת 13% לפני חצי שנה) ו-10% הנותרים מוכנים לשלם למעלה מ-2 מיליון שקל עד דירה, לעומת 12% לפני חצי שנה ו-15% מהנשאלים לפני שנה.
קרת מסכם את הנתונים ואומר: "השוק התבגר, הציפייה לתוכנית מע"מ 0 ויתר הבטחות הממשלה היוצאת, הביאו לירידה בתפיסת המחיר בעיקר של הזוגות הצעירים. בשל אי הוודאות והבחירות הקרובות באמצע מארס, יש לדעתי השפעה שלילית על השוק מבחינת כוונות קנייה של הציבור בחודשים הקרובים. גם במערכות בחירות קודמות, בשל אי הודאות, ראינו האטה במכירות של דירות חדשות".
שכיחות מחפשי דירה
חיפוש דירה חדשה מקבלן או יד שנייה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
