משקיעי הנדל"ן לא מתרגשים מצעדי הממשלה לצינון השוק

אחרי שבשנת 2013 היתה זו העיר טבריה שמשכה משקיעים, בשנה החולפת נטשו המשקיעים את ההבטחה הגלומה בטבריה, ועברו להתמקד בחריש ובירוחם.

סקירת היישובים בהם התמקדו משקיעי הנדל"ן בשנתיים האחרונות מגלה כי רוב המשקיעים ממשיכים להתמקד כמעט באותם מקומות - בערים הגדולות, שם ככל הנראה הביטחון למצוא שוכר גבוהה יחסית (ומחפה על התשואה הנמוכה), או במקומות חדשים ופריפריאליים (כמו חריש ולפני כן טבריה), שמציעים בעיקר הבטחה בנוגע לעליית הערך.

במספרים מוחלטים, תל אביב וחיפה הן מוקד עיקרי למשקיעים, שבמקביל מחפשים שוב ושוב את המקום הבא. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מעידים כי ב-2014 עלה מספר היישובים שבהם נרשם שיעור משקיעים היה גבוה משליש בכ-80%, מ-6 יישובים בשנת 2013 ל-11 יישובים כאלה ב-2014.

נתונים שהגיעו ל"גלובס" ומשווים בין יישובי המשקיעים בשנה החולפת ובזו שלפניה מעידים הן על עלייה במשקל המשקיעים בשוק והן על פיזור גדול יותר שלהם וחדירה ליישובים חדשים.

החל משנת 2014 בוטל הפטור ממס שבח (25% מהשבח שנוצר בדירה בין קנייה למכירה) ממנו נהנו עד כה מוכרי דירות ומדרגות מס הרכישה לדירות נוספות עלו ל-5% לפחות. בפועל, נראה שהיעדר אלטרנטיבות בשוק שמציע ריבית אפסית והמימון הזול המשיך לעודד אלפים רבים לקנות דווקא דירות.

ב-2013 כולה נרכשו 6,877 דירות להשקעה ביישובים שבהם היקף המשקיעים היה גבוה משליש, בעוד בינואר-ספטמבר 2014 נרכשו 6,297 דירות להשקעה ביישובים עם אותו היחס (למעלה מ-8,000 דירות בחישוב שנתי).

שני היישובים שבלטו ב-2014, ירוחם וחריש, כלל אינם נמצאים ברשימה בשנה שלפניה. עם זאת, מלבד עיר אחת ברשימה, טבריה, כל הערים שהופיעו בראש דירוג המשקיעים ב-2013 ממשיכות לשחק תפקיד במפת המשקיעים בשתי השנים.

במספרים מוחלטים, תל אביב היא היעד מספר אחת של משקיעי הנדל"ן. תל אביב היתה השיאנית ב-2013 (41% מכלל רוכשי הדירות), עם 3,645 דירות שנרכשו להשקעה בעיר בשנה זו. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014 המשקיעים בתל אביב כבר תפסו נתח של 47% מסך העסקאות.

את המקום השני ברשימה תפסה ב-2013 קריית שמונה, שם לא פחות מ-39% מהעסקאות בצעו על ידי משקיעים. ב-2014, היתה העיר הצפונית רק במקום השביעי בשיעור המשקיעים, אבל עדיין בהחלט דומיננטית כאשר 37% מהעסקאות בעיר נעשו על ידי משקיעים. גם בקרית שמונה עלו מחירי הדירות בשיעור לא מבוטל, אך עדיין מדובר במחירים נמוכים משמעותית מול אזור המרכז. ברבעון השלישי של 2014 עמד המחיר הממוצע לדירה בעיר על כ-583 אלף שקל, עלייה של כ-15% בפחות משנתיים.

במקום השלישי בהיקף המשקיעים ב-2013 נמצאת קיסריה עם 38% רכישות משקיעים. קיסריה נמצאת גם בטבלה של 2014, אך שם מדורגת במקום החמישי עם שיעור של 42% רכישות משקיעים. במקום הרביעי אילת עם 38% רכישות משקיעים ובמקום החמישי חיפה שבה היוו המשקיעים 36% מסך הרוכשים בשנת 2013.

השקעה או נופש?

חשוב להזכיר שמשקיעים נמדדים בדוחות הרשמיים לפי שיעור הישראלים שרוכשים דירה נוספת מעבר לדירת מגוריהם. במקומות כמו תל אביב, ובוודאי קיסריה או אילת, ישנם לא מעט ישראלים שרוכשים דירה נוספת לסופי שבוע וחופשות, מה שמלמד שחלק מהעסקאות אינן עונות על ההגדרה הקלאסית של דירות להשקעה (ובוודאי לא מצטרפות לשוק השכירות). לראש הממשלה שלנו בנימין נתניהו למשל, ישנו בית נופש בקיסריה. לראש הממשלה שלפניו, אהוד אולמרט, היתה דירה נוספת ברחוב שינקין בתל אביב.

טבריה: המחיר עלה, האטרקטיביות ירדה

כאמור, העיר היחידה שב-2013 הופיעה בטבלה וב-2014 נותרה מחוצה לה היא טבריה. "ב-2013 המחירים היו נמוכים יותר, והתשואה היתה גבוהה יותר בשיעור של בין 5% ל-6%. זה הוביל משקיעים רבים לבוא ולרכוש דירה בעיר", מספרת חנה מידלר, זכיינית אנגלו סכסון בעיר.

"אבל במהלך השנה וגם ב-2014, מחירי הדירות עלו. בין היתר בגלל ביקוש המשקיעים. אם על דירה ישנה של 3 חדרים בלי מעלית בבניין ישן ביקשו 330 אלף שקל ב-2013, היום תג המחיר של דירה כזו קפץ כבר לכ-500 אלף שקל. במקביל, השכירות בטבריה כמעט ולא משתנה, מה שמוביל לירידה בתשואה".

על פי מידלר, היקף השוכרים בטבריה עומד על כשליש מתושבי העיר, ורבים מהם אינם מסוגלים לרכוש דירה ומתקשים גם לשלם שכירות גבוהה: "דירת 3 חדרים שהמחיר שלה קפץ ב-100 אלף שקל או יותר, עדיין תושכר באותו מחיר".

נתוני משרד הבינוי אודות מחירי דירות ממוצעים (חדשות ויד שנייה) בעיר מצביעים על עליית מחיר דירה בעיר מכ-569 אלף שקל ברבעון הראשון של 2013 לכ-616 אלף שקל ברבעון השלישי של 2014 - עלייה של כ-8%.

 שוק של משקיעים