הקלות למזדרזים לבנות

הארכת התקופה תאושר בכפוף לכך שעד לתום תקופת 36 החודשים הוגשה בקשה לרשות המקומית לקבלת טופס 4 ושהבנייה אכן הסתיימה

בשנת 2011, כחלק מניסיונות הממשלה להתמודד עם מגמת עליית מחירי הדירות וההאטה בשוק הנדל"ן, התקבל בכנסת חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "חוק הגדלת ההיצע"). חוק הגדלת ההיצע נועד למצוא פתרון למגמה זו, באמצעות מתן הקלות ופטורים ממס, בניסיון לעודד ביצוע עסקאות וכך להגדיל את היצע הדירות. במסגרת חוק הגדלת ההיצע, ניתן, בין היתר, חלון הזדמנויות לבעלי קרקע פרטיים, למכירת קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים, בשיעור מס מופחת של 20% במקום שיעור מס ליניארי.

כדי למנוע תכנוני מס, קבע המחוקק תנאים מצטברים להחלת ההטבה: המוכר הינו יחיד; המוכר רכש את הקרקע בתקופה שמיום 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001; יום המכירה של הזכות במקרקעין הינו בתקופה שמיום 15.11.2010 ועד ליום 31.12.2012; (הוארך ליוני 2013 בשל הבחירות). המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה, במועד המכירה, תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות; בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים עפ"י התכנית שחלה במועד סיום הבנייה או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה מבניהם.

במסגרת החלטת מיסוי 4574/11 שפרסמה רשות המיסים, נקבע כי בהענקת אופציה לקבלן לרכישת הקרקע, אותה יוכל לממש לקראת סוף תקופת חוק הגדלת ההיצע, מועד תחילתה של תקופת 36 החודשים לסיום הבנייה, תחל רק בעת מימוש האופציה, וזאת ככל שמימוש האופציה יהיה במסגרת תקופת תחולתו של חוק הגדלת ההיצע ושהבנייה תסתיים תוך 36 חודשים מיום מימוש האופציה.

כיוון שההקלה בשיעורי המס הותנתה בהתקיימות תנאי עתידי לגבי מועד סיום הבנייה, נקבע בחוק הגדלת ההיצע, כי המוכר יחויב במועד המכירה במס לפי חישוב ליניארי. למוכר ניתנו שתי אפשרויות לעניין תשלום המס: האחת - תשלום המס במלואו לפי הוראות סעיף 48א(ב1), ככל שיעמוד המוכר בתנאי הזכאות להקלה, לאחר סיום הבנייה, השומה תתוקן והמס ששולם ביתר יוחזר למוכר, השנייה - תשלום המס לפי הוראות סעיף 48א(ב)(1) ומתן ערבות בנקאית עד למועד התקיימות התנאי המתלה, לגבי יתרת המס בהתאם לשומה שהוצאה.

חוק הגדלת ההיצע קובע כי במקרה בו עברו 36 חודשים אבל הבניה לא הסתיימה, קרי - הקבלן לא הצליח לעמוד בתנאי, שיעור המס לא יהיה 20%, אלא חוזרים לשיעור מס ליניארי מלא. בהקשר זה עלתה סוגיה לגבי פרויקטים שבנייתם הסתיימה עד לתום תקופת 36 החודשים, אך טופס 4 בגינם לא התקבל במועד.

ביום 22.11.2014 התפרסמה תשובתה של רו"ח מירי סביון, סמנכ"לית בכירה שומה ובקורת ברשות המסים, לבקשה להארכת המועד לסיום הבנייה בדירות שנבנו בהתאם לחוק הגדלת ההיצע, אשר הוגשה על-ידי רו"ח עופר מנירב, יו"ר ועדת מיסים והקשר עם רשויות המס בלשכת רו"ח. במסגרת התשובה צויין, כי המועד הקבוע בחוק הגדלת ההיצע הינו מועד מהותי ולכן הארכתו היא בסמכות המחוקק בלבד ולא בסמכות רשות המיסים. יחד עם זאת ובכדי לממש את תכלית החוק, נקבע כי רשות המיסים תאפשר את מתן ההקלה, לפי חוק הגדלת ההיצע, לפרויקטים שבנייתם הסתיימה עד לתום תקופת 36 החודשים וזאת גם אם טופס 4 בגינם התקבל לאחר התקופה האמורה ולא יאוחר מ - 3 חודשים, תקופה אשר לעמדתה הינה תקופה סבירה לקבלת הטופס והשלמת הפרוצדורה.

עוד נקבע, כי הארכת התקופה כאמור להמצאת טופס 4, תאושר בכפוף לכך שעד לתום תקופת 36 החודשים הוגשה בקשה לרשות המקומית לקבלת טופס 4 ושהבנייה אכן הסתיימה במועד. לצורך כך, יהיה על הצדדים לעסקה להצהיר לרשויות המס עד לסיום התקופה על סיום הבנייה בצירוף אסמכתאות המעידות על כך יחד עם העתק הבקשה שהוגשה לקבלת טופס 4, ואת הטופס לאחר קבלתו תוך התקופה האמורה לעיל.

בתשובה צויין כי הנחיה בנושא תופץ למשרדים האזוריים.