מי ידון בהליכי הפקעה בזמן הסדר מקרקעין

מקרקעין במדינה יכולים להיות אחד מהשניים: או מוסדרים (ואלו כ 95% מהאדמות ורשומות בפנקס הזכויות) או לא מוסדרים ואלו יתרת כ-5% שרשומים בפנקס השטרות.

הליך של הסדר קרקע הינו הליך הנעשה לפי פקודת הסדר זכויות שהינה פקודה מנדטורית שהאנגלים החלו בה. לפי הליך זה כל חלקה עוברת מיפוי ומדידה מדויקים וכך נקבעת בה הבעלות באופן סופי ומוחלט. זהו הליך שמנהל אותו פקיד ההסדר ונמשך לאורך שנים החל מפרסום על הכוונה לבצע הסדר ועד לפרסום לוח זכויות. כל קרקע שעוברת הליך של הסדר נמחקת מפנקס השטרות ומועברת לפנקס הזכויות ועל פי חוק המקרקעין הרישום הינו רישום סופי ומהווה ראיה חלוטה לכל דבר ועניין.

מכאן שתוצאות של הליך ההסדר הן גורליות במיוחד כשבמסגרת הליך ההסדר מוגשות שתי "תביעות סותרות" ע"י שני בעלים שונים הטוענים לבעלות על אותה חלקה, וזה הזמן להכריע ביניהם באופן סופי ומוחלט. על פי החוק ברגע שעל קרקע מסוימת יש מחלוקת ומוגשת תביעה סותרת, פקיד ההסדר חייב להעביר את המחלוקת לבית משפט המחוזי שידון בסכסוך שבין שניים או יותר והרבים על אותה קרקע כשכל אחד מהם טוען לבעלות בקרקע.

עד כאן בעניין תביעה סותרת רגילה בין שניים הטוענים לבעלות על אותה קרקע. אך מהו הדין כשהמחלוקת היא בנוגע לתביעה סותרת שבין מדינה לבין אזרח כשאזרח טוען כי המדינה שטוענת לבעלות הפקיעה את אדמתו ומבקש כי בית המשפט שדן בתביעה הסותרת ביניהם, שיכריע לגבי חוקיות של ההפקעה גם כן? השאלה היא חשובה כי אם ההפקעה היא נעשתה שלא במסגרת חוק התכנון והבנייה אלא חוקי הפקעה אחרים, הסמכות לדון בחוקיות ההפקעה הינה לבג"צ.

יחד עם זאת יש בחוק בתי משפט סעיף 76 הקובע כי כשבית משפט דן בסכסוך כלשהו שבסמכותו, ומתעוררת שאלה שחשובה לצורך הכרעתו אך הדיון בשאלה הינה בסמכות ייחודית של בית משפט אחר, עדיין אותו בית משפט שדן בסכסוך רשאי לדון בשאלה ולהכריע והכרעתו מחייבת רק את הצדדים ולא את האחרים שאינם צד לסכסוך.

לאחרונה בית המשפט העליון דן בסוגיה של ביטול הפקעה במסגרת הליך של הסדר אשר נדון בדיון נוסף בפני שבעה שופטים בראשות הנשיא בדימוס גרוניס.

בין מספר תושבים בדויים לבין מדינת ישראל התנהל הליך של תביעה סותרת בבית משפט המחוזי בבאר שבע בנוגע לבעלות במקרקעין כלשהם. התושבים הלינו בבית משפט המחוזי על כך כי המדינה הפקיעה את אדמתם לפני מספר שנים וכעת במסגרת הליך הסדר קרקעות שעומדים לרשום באופן סופי את בעלות האדמות, הם מבקשים לתקוף ב"תקיפה עקיפה" את עצם חוקיות ההפקעה, גם אם לא תקפו את חוקיות ההפקעה בשעתו בתקיפה ישירה.

המדינה שהיתה הנתבעת בבית משפט המחוזי בבאר שבע, טענה כי יש לדחות על הסף את הניסיון של התושבים לכרוך את עניין חוקיות ההפקעה כעת בהליכי הסדר. בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה וקבע כי בית משפט המחוזי רשאי במסגרת סכסוך על הסדר מקרקעין לדון בעניין של חוקיות ההפקעה.

המדינה טענה כי בשל נסיבות תיק זה, התוצאה יכולה להיות שאם טענת התושבים תתקבל וההפקעה תתבטל והם יירשמו כבעלים, התוצאה תהיה תקפה לא רק בין המדינה לבין התושבים (כמו שההלכה קובעת מבחינת תוקף של פסק דין על שאלה שהתעוררה ונמצאת בסמכות בית משפט אחר) אלא תחייב את כולם, בשל העובדה שזו למעשה תוצאה של הליך הסדר.

כלומר המדינה טענה שסעיף 76 שמסמיך בית משפט לדון בשאלה הנמצאת בסמכות ייחודית של בית משפט אחר, לא ישימה במקרה שלנו בגלל שהליך הסדר מקרקעין יביא לכך שהתוצאה למעשה תחסום את הדרך בעתיד שבית משפט המוסמך (לדוגמא בג"צ) יידרש לסוגיה.

הערעור לעליון נדחה והוחלט לקיים דיון נוסף. הנשיא (בדימוס) גרוניס קבע כי לבית משפט המחוזי יש סמכות לדון בשאלת חוקיות ההפקעה לא שאלה "אגבית" לפי סעיף 76 הנ"ל אלא לפי סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות הקובע כי :

"הסמכות לדון ולפסוק בכל סכסוך בנוגע למקרקעין שבאזור הסדר תהא בידי בית המשפט המחוזי בלבד, ואם היו תביעות סותרות בין שני תובעים או יותר, יעביר פקיד ההסדר את הסכסוך לבית המשפט"

מכאן שאין צורך להיזקק לסעיף 76. השופטת ברק - ארז שהשתתפה בדיון במסגרת הערעור ודחתה את הערעור של המדינה, חזרה והדגישה כי סעיף 76, לא מונע מבית משפט המחוזי לדון בשאלת חוקיות ההפקעה כי עדיין פסק דין של בית משפט המחוזי ככל שיהיה, יהיה נתון מבחינה מהותית בדיון באותו בית משפט שמוסמך לדון בה מלכתחילה, קרי בית משפט העליון.

מרוח פסק הדין ניתן להבין כי השופטים סבורים כי בעבר, לא פעם המדינה עצמה השתמשה בטכניקה של "תקיפה עקיפה" לגבי חוקיות ההפקעה, ואין כל צורך לסטות מנוהג זה, שאין חשש שהדיון בעניין חוקיות ההפקעה לא יהיה גם ענייני לכשיגיע לבית משפט העליון.

דנ"א 1099/13 מדינת ישראל נ' גארד סוילם גארד פריח ז"ל ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.