"כולם רוצים דיור בזול, אבל איש לא רוצה שהשכונה תשתנה"

שיחת העיר עם פרנץ יוזף הוהינג, סגן ראש העיר קלן, המצביע על האזורים שבהם נמצאות הזדמנויות הנדל"ן והעסקים בעירו, ומכריז "אנחנו מרוצים מההתעניינות של משקיעים בקלן, ויש לנו גם דרישות"

פרנץ יוזף הוהינג / צילום: מירב מורן
פרנץ יוזף הוהינג / צילום: מירב מורן

17 מיליון לקוחות

"אנחנו העיר הרביעית בגודלה בגרמניה, ומספר האנשים במטרופולין של קלן הוא הרב ביותר מכל המטרופולינים באירופה - כמעט 17 מיליון איש בטווח של 100 קילומטרים. אלה 17 מיליון לקוחות פוטנציאליים עבור עסקים שמתפתחים פה, יותר מלונדון, יותר מפריז, יותר מברלין".

עם הפנים למזרח

"פני קלן - מזרחה, לפיתוח הגדה 'הימנית' של הריין, אזור תעשייה היסטורי שיש בו מבני חרושת ישנים רבים ומשולבות בו גם שכונות מגורים שבהן מתגוררת אוכלוסייה ותיקה. זו עתודת הקרקע לפיתוח העיר ולקליטת ההגירה המתעצמת, למגורים ולתעסוקה. יש לאזור פוטנציאל גדול בגלל שהוא נושק לנמלים הישנים על הנהר, שמזמן אינם מתפקדים בשימושם המקורי ועכשיו הזמן לפתח אותם, תוך כדי יצירה של מרחבים ציבוריים איכותיים פתוחים לצד הגדה".

דרישות ליזמים

"אין בעיה למשוך לפה יזמים. אנחנו מרוצים מאוד ממידת העניין שקהילת משקיעי הנדל"ן מגלה בקלן. הם בוודאי עשו חשבון יותר טוב מאיתנו, ואם הם מתעניינים, הם יודעים למה. אנחנו מצפים שהעיר תקבל משהו מיזמי הנדל"ן, ויש לנו דרישות: איכות בנייה גבוהה, עיצוב טוב, תחרויות אדריכלים, ובמקרה של מגורים - בניית דיור בר השגה. הדרישות יהיו שונות ממיזם למיזם, אבל עיקרון היסוד הוא שיתוף פעולה הדוק עם מוסדות התכנון של העירייה. מוסדות התכנון מצדם, משתפים את הציבור שיושפע מהפיתוח".

לא עומדים בקצב

"קלן זקוקה ל-3,000 עד 4,000 דירות בשנה. ברור שאנחנו לא עומדים בקצב. צריך לתכנן ולבנות, וזה קשה. הקושי נובע מכך שהפיתוח והתכנון העירוני כיום מורכב יותר, כי בונים בתוך אזורים שיש בהם חיים עירוניים פעילים, זה לא דומה לבנייה בשדה פתוח. וכך, התושבים רוצים להיות מעורבים, ואנחנו צריכים להיות מהירים. זה לא פשוט כלל, כולם רוצים שהדיור לא יתייקר, ומבינים שלשם כך צריך לבנות הרבה דירות, אבל אף אחד, אף תושב מן השורה, בשום מקום, לא רוצה שהשכונה שלו תשנה את פניה".

בלי שיתוף, קשה לפתח

"העיר היא המתווכת ותפקידה להשיג הסכמה בין יזמים לתושבים. לבד מהערים בשוויץ, שבה צריך משאל עם בשביל כל מהלך, קלן היא החזקה ביותר בשיתוף ציבור בין כל ערי אירופה. אנחנו הולכים הרבה מעבר לדרישות החוק כדי לשמוע את דעתם של התושבים. מניעה את הגישה הזו תפיסה עקרונית שהבעלים האמיתיים של העיר הם התושבים. זו גם גישה מעשית, כי בלי שיתוף אמיתי והסכמה של תושבים שהתוכנית משפיעה עליהם, יהיה הרבה יותר קשה ליישם אותה".

אזורי ההזדמנויות

"למשקיעים הבאים לקלן, האזורים המומלצים ביותר הם אזורי הנמל 'מולהיים' ו'דוץ', המתוכננים כאזורים מעורבי שימושים, וכמוכן אזור 'פארק סוד', המתפתח ליד השטחים ששימשו לשוק הסיטונאי, ומתוכנן בהם פיתוח עירוני מואץ".

כולם חוששים משינוי

"מהלכי פיתוח עירוניים כרוכים יותר ויותר במאבקים פוליטיים. הסיבה היא שהבנייה נעשית בסביבות שיש בהן כבר משתמשים, לפעמים ותיקים מאוד, לפעמים ותיקים פחות, ולפעמים די חדשים, אבל המשותף לכולם, תמיד, הוא החשש משינוי. הרשתות החברתיות תורמות למעורבות של התושבים, גם כפלטפורמה להפצת מידע וגם כתשתית להתארגנות נגד תוכניות, ולמאבק ביזמים ובמוסדות התכנון העירוניים והחלטותיהם". (ראו מסגרת).

פקקי רכבות

"קלן מחוברת היטב למוקדי כלכלה, 20 דקות נסיעה מדיסלדורף, 20 דקות נסיעה מהעיר בון; יש סביבה שלושה שדות תעופה, אחד בתחומי העיר ושניים בטווח פחות משעה נסיעה. בשדה התעופה העירוני מתרכזת פעילות הטיסות המוזלות בגרמניה, ויוצאים ממנו קווי תעופה ל-78 יעדים באירופה. גם מבחינת תחבורה יבשתית אנחנו מרגישים כמו לב היבשת, קשר ישיר לנמל רוטרדם דרך הריין, שלוש ורבע שעות נסיעה ברכבת מפריז, ארבע שעות מלונדון, שעה וארבעים מבריסל ושעתיים וחצי מאמסטרדם, הערים החזקות והעשירות בון, המבורג ודיסלדורף הן חלק מהמטרופולין. המסילות לא עומדת בעומס, יש כאן פקקי רכבות, ומשום כך אנחנו משקיעים כעת בהרחבת התשתית המסילתית".

צומת מוטורית

"מי שיוצא מברלין ונוסע חצי שעה, מגיע לשום מקום. גם במרחק נסיעה של שעה מפריז לא מגיעים ליישוב משמעותי, כך גם לונדון ואפילו ניו יורק. הרבה ערים מרכזיות, למשל כמו קופנהגן ואמסטרדם, מתאפיינות בכך שמסביב להן יש שממה כלכלית וחברתית, לכן קל להן להחליט שהן מצמצמות את התשתיות של התנועה המוטורית בתוך שטחן. קלן, לעומת זאת, היא צומת יבשתית מאוד עמוסה של אנשים, סחורות וציוד. לכן העיר חייבת להתחשב בכל מי ובכל מה שעובר בעיר בכלי רכב מוטוריים. משום כך השינוי של מערך התשתיות והמעבר לתחבורה קלה ייעשה כאן באיטיות, תוך תכנון אסטרטגיות תחבורה שונות לאזורים שונים בעיר. מהפכת התחבורה היא מהלך יותר מסובך בעיר כזו".

מכונית מאז ולתמיד

"עם שבע אוטוסטרדות עירוניות, ברור שהעיר ידידותית למכוניות, זה המצב בכל ערי גרמניה. קלן תהיה לפחות עוד 15 שנה עיר ידידותית למכוניות. אין כרגע אווירה פוליטית שמאפשרת לשנות את המצב ולצאת נגד מכוניות ככלי רכב פרטי. הגישה שלנו אינה הפרדה, כי אם חינוך הנהגים במכוניות לכך שהם אינם היחידים על הכביש. בנוסף, יש יותר ויותר אזורים בעיר שמנסים להתאים לסגנון תנועה אחר, כי כבר כיום יש בין 18% ל-20% תושבים שמגיעים לעבודתם באופניים. הפיתוח החדש מקדיש תשומת לב לתשתיות הולכי רגל ולרוכבים, ואפילו יש מחשבות על תכנון אוטוסטרדות אופניים בעתיד".

קל לייצר, קשה למכור

"כל יום מיוצרות בקלן 2,000 מכוניות, הן יוצאות מפס הייצור של מפעל פורד, המעסיק הגדול ביותר בעיר - 17 אלף עובדים. היום הרבה יותר קל לייצר מכוניות מאשר למכור אותן, ובשביל להבטיח שוק אנחנו שומרים על יחסים טובים עם הסינים. מפעל פורד הוא אחד מצרכני הנדל"ן הגדולים שלנו ועסקיו משלמים הרבה מהכנסת העיר, אבל אנחנו לא תלויים בו. יש לנו איזון מתעשיית המדיה - ההנהלות ומרכזי הפעילות של שתי תחנות שידור גדולות WDR (תחנת הטלוויזיה הלאומית) ו-RTL ממוקמים כאן".

תעשיות נודדות, לקוחות נשארים

"רכב ומדיה הן שתי תעשיות בשלבי שינוי ולשתיהן ייצוג מכובד בכלכלה ובהכנסות העיר (40 אלף מועסקים ישירים לשתי התעשיות יחד הם קרוב לעשירית המועסקים בעיר, והם יוצרים סביבם עוד אלפי משרות של ספקי שירותים). אין חשש, המבנה הכלכלי של קלן מאוזן, פעילים בה גם מטות של 80 חברות ביטוח ו-124 בנקים וכעת מרחיבים עוד את שטחי המבנים למשרדים המתאימים לשירותים פיננסיים, חברות ייעוץ וסחר. תעשיות משתנות, חברות נודדות מעיר לעיר, אבל כל עסק צריך לקוחות. ייתכן שבברלין יש הרבה יותר יוצרים ולכן סצנת הסטארט-אפ שם נראית יותר יצירתית ומבטיחה, וכך סטארט-אפ אחד מגיע ומקבל שם השראה. לברלין גם יש הרבה לוביסטים, ואולי זה באמת טוב שיש בעיר הרבה יוצרים, אבל מישהו גם צריך לקנות סחורה. בברלין אין שוק, לעומת קלן שבה יש תשתית לקוחות גדולה ויציבה".

סופם של קניוני הדרכים

"אתרי הקניות באינטרנט פוגעים בכולם, הרחובות העירוניים ננטשים. נשארות חנויות לתצוגה, את הקנייה עושים בבית מול המחשב. זו תופעה בינלאומית, קלן נפגע ממנה פחות. ובעיר יש רגולציה מאוד ברורה לגבי שטחי מסחר. מי שרוצה להקים מרכז מסחרי, יכול לעשות זאת בשטחים מסוימיים שהגדרנו, והם בתוך שטח העיר ברחובות הקיימים. אנחנו לא מתירים קניונים באזורים פתוחים. זה חד משמעי".

חזרה לפונטנה

"תרבות הבילוי בקלן עדיין נוטה לחוצות, הרחוב פה יותר צפוף בהשוואה לערים גרמניות אחרות. כדי להחזיר אנשים לרחוב צריך כמובן עוד בתי קפה, מסעדות וכיוצא באלה, אבל אין להסתפק בכך. במרחב הציבורי צריך שיהיה מגוון פעילויות שלא דורשות להוציא כסף כלל, ושיתאימו לכל הגילאים ולכל מיני מצבים. פעילויות ספורט ושעשוע, מפגשים חברתיים ועוד. אנחנו מתכננים כניסיון הצבת מתקן לשתיית מים נקיים, וגם למלא בקבוק במים טהורים, בחינם, במקום ציבורי פתוח, עם עיצוב מיוחד שמזמין לבלות על ידו. אנחנו מאמינים שאם מעצבים דבר כזו באופן טוב, הוא יכול להפוך למקום מפגש חברתי עירוני איכותי. כמו בימי המעיין העירוני, והבאר מתקופות עתיקות".

"יזמי הנדל"ן ציניים, אבל אמנים לא אוהבים לקחת אחריות"

הזינוק בערכי הקרקע מצמיח, גם בקלן, ג'נטריפיקציה - סילוק אוכולסייה ותיקה וחלשה מאזורים מתחדשים שנהפכים לפופלריים בקרב אוכלוסיות חדשות: חזקות ועשירות. כך היה גם במולהיים (Mulheim), אזור תעשייה שהתרוקן מיושביו בסוף שנות ה-80 של המאה הקודמת. כמו במקומות דומים, גם בו התמקמו - מי בפלישה ומי בהסדר - מוזיקאים ומועדוני לילה שהבידוד והריחוק טוב לעסקיהם, אליהם הצטרפו אמנים שנזקקו לחללי עבודה גדולים וזולים, ואלה משכו מעצבים, משרדי פרסום, ולבסוף - חברות אינטרנט וסטארט-אפים יצירתיים. האוכלוסייה הדינמית עוררה עסקים, בתי קפה ומסעדות טרנדיות שמשכו תיירים מקומיים ופחות מקומיים לאזור, ומכאן זינוק ערכי הנדל"ן בסביבה היה מהיר.

הקרקע שחיכתה לתוכנית עירונית, צברה ערך והעירייה מכרה אותה ליזם פרטי, אלא שבשלב זה כבר התמקמו במבנים הישנים 80 משלמי שכר דירה, בשטחים קטנים ובתעריף נמוך, בהיקף כשביעית מכל השטח שנמכר ויועד לפיתוח.

העסקה הושלמה לפני שנתיים, והיזם הודיע על כוונתו לפתח את השטח, אחרי הרס המבנים הישנים, וכמובן, סיום הסכמי השכירות עם היושבים - בהם מועדון הופעות עם מוניטין בינלאומי במוזיקה אלטרנטיבית.

קמפיין מחאה שגייס את תושבי העיר והסביבה נגד המהלך, וכלל הפגנות מול בית העירייה, הצליח לשנות את התוכניות ולהכריז על המבנים לשימור. בינתיים הקרקע שוב החליפה ידיים, ובין הדיירים יש המנסים להקדים רפואה למכה (למשל בדמות העלאת שכר הדירה) על ידי קניית השטחים מהבעלים החדש. למהלך יש היענות מצד היזם, אבל דווקא את האמנים קשה לארגן. למה? "כי יזמי הנדל"ן אולי ציניים, אבל אמנים לא אוהבים לקחת אחריות", הסבירו לנו.

רבע מיליון אירו, לפני בנייה ולפני תוכניות

חזון ירוק מהמאה הקודמת

"החגורה הירוקה הפנימית של העיר נשארה כזו בזכות ראיית הנולד של ראש העיר קלן לשעבר, קונרד אדנאואר. לפני כמעט מאה שנה, בסוף 1920, הוא ביקש להקיף את העיר בפארק באורך שבעה קילומטר, אך לא הצליח להשלים את ההיקף, בגלל הפיתוח התעשייתי שהתקדם מהכיוון הנגדי, הדרומי. כמעט 100 שנים לאחר פריסת הפארק מצפון, כל אזרחי קלן הוזמנו לתהליך שיתוף ציבור לפיתוח המשך הפארק, בשטח ששימש בעבר בעיקר לתעשייה ולמסחר, במבנים שננטשו מאז. כעת העיר מתכננת את האזור כגן עירוני שיתפרס על 111 דונם. זה יכונה 'פארקשטדט-סוד' (פארק העיר הדרומי - מ.מ), ובו כמה אלפי דירות, שטחי תעסוקה ומסחר".

לא מוגזם

"תקציב של 250 אלף אירו (יותר ממיליארד שקל) הוקדש לדיון הציבורי ב'פארק שטדט-סוד', ששטחו כשטחם של מאה מגרשי כדורגל. לא לבנייה, לא לתוכניות לביצוע, זו אפילו לא היתה תחרות אדריכלים. רק הליך שיתוף מורכב של תושבים. לא נראה לנו מוגזם להשקיע בתהליך כל כך הרבה כסף ומשאבים, כי זו תוכנית פיתוח שתשפיע על מאה השנה הבאות בעיר".

אינטרסים שונים

"לפעמים, אפילו כשהעקרונות משותפים, מתעורר ניגוד אינטרסים. למשל, כולם רוצים שטחים פתוחים וירוקים ליד הבית, אבל המבוגרים יותר לא ירצו שהפארק יבוא על חשבון מגרש החניה. כשמתחילים מהלך שיתוף ציבור הכי בולטת השתתפותם של קהילת אנשים עם מוגבלויות, הם הראשונים להתארגן ולהציג דרישות, לבחון את התוכניות, להעיר עליהן הערות, ולהציע הצעות בהיבטים של הצרכים שלהם, כלומר - נגישות. קבוצה ציבורית שאינה שותפה באופן מספק בתכנון העיר היא קהילת המהגרים מטורקיה. בעבר שיתוף ציבור היה מהלך שהמשתתפים בו היו מבוגרים, בפעילויות השנים האחרונות, צעירים משתתפים יותר".

טנגו עירוני

"תהליך השיתוף החל בסיור של חמש קבוצות מתכננים בשטח, הם באו מתחומים שונים ומערים שונות ותיעדו את המצב הקיים. אחר כך התקיימו ארבעה מפגשים עם התושבים, הוזמן אליהם כל הציבור - גם מי שגר בסביבה, וגם מי שלא. כל מפגש הוקדש להיבט אחר הנוגע לתכנון: תנועה, מגורים, תרבות ובילוי, ובעלות (על הנכסים, על המרחב הציבורי, הסמכות להחליט איזה פעילות תהיה בו). התוצרים של הסיורים והמפגשים היו חומר הגלם של חמש הצעות שונות שכל אחת מהקבוצות הגישה לפיתוח האזור. ההצעות הוצגו בתערוכה פתוחה לקהל הרחב, שכללה מודלים בסדר גודל שאיפשר למבקרים להלך בתוכן. לצד התערוכה התקיימו ערבי דיון והיו אמצעים והזדמנויות להעיר הערות על ההצעות. כל המפגשים הסתיימו בריקוד טנגו, כדי לבטא את הצורך בשיתוף פעולה, בהתחשבות ובהקשבה לזולת".

לעצור את הספקולנטים

"אף אחת מההצעות שהוגשו לא היתה לביצוע. מראש הוגדר ההליך כמנגנון שיאפשר לרכז רעיונות במגוון גדול. התוכנית הסופית תהיה מארג של ההצעות וההערות התושבים, ותאושר במועצת העיר. כיום, רוב השטח של 'פארק שטאד סוד', נמצא עדיין בבעלות העירייה. לא תתחיל מכירה עד שיתבהרו תוכניות באופן מפורט יותר. המדיניות הזו ננקטת כדי למנוע ספוקלציות נדל"ן. בשטח יש מבנים ישנים בבעלות פרטית, ואפילו את השיפוץ והחידוש שלהם אנחנו לא מתירים, עד שהתוכניות לא יאושרו, וזאת מאותה סיבה בדיוק".

========

פרנץ יוזף הוהינג (Franz-Josef Hoing) סגן ראש העיר קלן משנת 2012

גיל: 50

קריירה: נבחר למועצת קלן ב-2012, אחרי שעמד בראש המחלקה לפיתוח, תכנון, בנייה ותחבורה. לפניכן עבר בתחנות מקצועיות מגוונות בערים וינה, המבורג, ברמן, אעכן ודורמות', בהן מילא תפקידים שונים בתחומי התכנון והפיתוח העירוני.

אקדמיה: בוגר הנדסה, ראש הפקולטה לתכנון עירוני בביה"ס לאדריכלות מונסטר (Munster).

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988