פרשת "אדמה" ואורן קובי: האם שטיינמץ-עמינח שוב כשלו

בשבועות האחרונים עמדנו על הדמיון הרב בין התנהלות חברת א.ר. לוג'יסטיק (משווקת הקרקעות החקלאיות להפשרה, "אדמה"), שבשליטת אורן קובי, לבין הפרשה העגומה של קריסת אור סיטי של ענבל אור. סיפרנו על חילופי עורכי הדין, על אי-הפקדת כספי רוכשי קרקעות בחשבונות נאמנות (בניגוד לחוזים עם הלקוחות), על צ'קים שחוזרים, על משיכת זמן בהחזרת כספים ללקוחות שביטלו חוזים, על ראוותנותו של בעל השליטה חובב המנעמים, ועל אי-רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי קרקעות, תוך הטעייתם לגבי רישום הערות.

אתמול (א') הגיע עניינה של החברה הזו לפתחו של בית המשפט במסגרת בקשות פירוק שונות ובקשת הקפאת הליכים שהגישה החברה. לבקשת הקפאת ההליכים צורף דוח כספי של החברה לשנת 2015, ממנה עולה קו דימיון נוסף ומטריד לפרשת ענבל אור - דוחות כספיים בעייתיים לכאורה, שהוגשו בידי אותו משרד רואי חשבון - שטיינמץ-עמינח.

שטיינמץ-עמינח הוא אחד ממשרדי רואי החשבון המוכרים ביותר בארץ. המשרד מדורג שישי בגודלו בישראל, ומועסקים בו כ-125 רואי חשבון המעניקים שירותים לחברות מהגדולות במשק.

בפרשת ענבל אור ספג המוניטין של המשרד מכה קשה, בעקבות ביקורת נוקבת שהטיחו בו הנאמן לקבוצת אור סיטי בשליטת אור, עו"ד איתן ארז, וכן השופט איתן אורנשטיין.

היום אנו חושפים כי הדוח לשנת 2015 של חברת א.ר. לוג'יסטיק הוגש מחדש על-ידי שטיינמץ-עמינח לפני מעט יותר משבוע. בדוח המחודש סווגו מחדש הכנסות והוצאות במיליונים, ומצב החברה המשתקף מן הדוחות שונה בתכלית - בעשרות מיליוני שקלים במונחים של רווח והפסד.

בשורה התחתונה: בדוח המקורי שנחתם במארס האחרון לא נכללה הערת "עסק חי" - בעוד בדוח החדש נכללה הערה שכזו. האם המכה שספג משרד רואי חשבון המוכר בפרשת ענבל אור, עוררה אותו לעיין מחדש בדוחות שהגיש אך לפני מספר שבועות?

1,000 לקוחות?

"אדמה" דיווחה על חובות של 32 מיליון שקל בבקשת הקפאת ההליכים אתמול. אך לאור נתונים אחרים שמסרה החברה, יש מקום להטיל ספק במספר הזה, שייתכן מאוד שיתנפח משמעותית.

עיקר עיסוקה של החברה היה שיווק קרקעות חקלאיות לציבור, תוך שכנוע הקונים שעוד רגע ממש, הקרקע תופשר, ולמעשה, הם רוכשים "זכות לדירה". שיחה עם רבים מלקוחות החברה מעלה כי באופן ממוצע, הפקיד כל לקוח בידי החברה מאות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים, הופקד סכום של קרוב למיליון שקל לכל לקוח, עם החתימה על החוזה.

החברה דיווחה אתמול כי מכרה "זכויות לדירה" לכאלף לקוחות, כאשר רק ל-75 מתוכם טרם נמסרה הקרקע המובטחת. ביחס למספר של 1,000 רוכשים, הסכום שיוחס כחובות של החברה מצטייר כנמוך. הסכום של 21 מיליון שקל, צוין כחובות לבעלי קרקעות. כלומר, החברה יוצאת מנקודת ההנחה שכל שעליה לעשות כדי לסיים את המשבר הוא לשלם לבעלי הקרקעות, ולסיים את העסקאות ברישום את הקרקעות על שם הרוכשים, ובכך לצאת ידי חובתה.

ואולם - מה יקרה אם יתעוררו עוד רוכשים מתוך כאלף לקוחות החברה, כאלה שכבר נמסרה להם הקרקע, ויטענו שהחברה הטעתה אותם לגבי טיב העסקה? עשרות מלקוחות החברה לאורך השנים, טענו להטעיה על-ידי אנשי המכירות בנוגע לסיכויי ההפשרה ("תוך חצי שנה-שנה, הקרקע תופשר"). מול חלק מן הלקוחות שטענו טענות כאלה, בחרה החברה להתפשר בעבר, ולהחזיר ללקוחות את הכספים.

אם יתעוררו כל אותם לקוחות שסיימו את העסקאות וידרשו לבטל את העסקאות או לקבל פיצוי על התנהלות החברה, גובה תביעות החוב עשוי להגיע לעוד עשרות ואפילו מאות מיליוני שקלים נוספים. היקפו של התיק, עוד יתברר.

השורה התחתונה בדוח המחודש שהגיש שטיינמץ-עמינח, על רקע הביקורת עליו בתיק ענבל אור, תקשה ככל הנראה על בקשת הקפאת ההליכים שהגישה החברה. זאת מן הטעם, שהחברה מוצגת בדוח העדכני כחדלת פירעון, תוך שהוצמדה לה הערת "עסק חי".

"נכון ליום 31 בדצמבר 2015 לחברה גירעון בהון העצמי ובהון החוזר בסכומים של כ-15.8 מיליון שקל ו-39.9 מיליון שקל בהתאמה", מדווחים רוה"ח של שטיינמץ-עמינח. לפי הדוח החדש, תוצאות הפעילות לשנת 2015 מראות על הפסד של כמעט 16 מיליון שקל ועל תזרים מזומנים שלילי של כמעט 20 מיליון שקל במהלך השנה.

ואולם ל"גלובס" נודע, שבדוח המקורי, זה שנחתם ב-22 למארס (8 ימים לפני דוח הנאמן בתיק ענבל אור ששם את משרד רוה"ח "על הכוונת" של בית המשפט והתקשורת), דווח על רווחים בסכום לא ידוע, בסיכום הפעילות לשנת 2015. מהיכן נובעים ההבדלים? נראה שידרשו כאן הסברים מצד בעל השליטה והיועצים שליוו אותו.

כך נוסחו הדברים בדוח המשופר, זה שנחתם מחדש לפני שמונה ימים: "נכון למועד אישור הדוחות, לא מצויים בחשבונות הנאמנות כל הסכומים אשר החברה התחייבה להותיר בחשבונות הנאמנות, בהתאם להסכמים עם הלקוחות".

כיצד "פספסו" בשטיינמץ-עמינח פער של עשרות מיליוני שקלים בדוח הרווח וההפסד? כיצד נתגלו לפתע אותם כספים שלא הופקדו בחשבונות הנאמנות? האם הפרסומים על טענות הרוכשים עוררו את רוה"ח לעיין מחדש בדוחות שכבר חתמו עליהם? ואולי היה זה הצפי שרואי החשבון עשויים שוב "לחטוף" כפי שקרה בפרשת ענבל אור? את כל זה בוודאי נגלה בשבועות הקרובים.

כך או כך, על סמך הדיווח החשבונאי הקלוקל לכאורה של החברה, משך בעל השליטה דיבידנדים של כ-15 מיליון שקל מן החברות (כך דווח בבקשת הקפאת ההליכים), כ-8 מיליון מתוכם במהלך 2014 שגם הנתונים לגביה "עודכנו" ברטרוספקט.

עו"ד ירון אלון, המייצג חלק מהרוכשים, קורבנות "אדמה", מסר היום כי "עיון ראשוני בנספחים אשר צורפו לבקשת הקפאת ההליכים מעלה סימני שאלה רבים בנוגע לדרך שבה נוהלה החברה, לרבות בנוגע לסכום הדיבידנדים שחולקו מהחברה, תשלומים שבוצעו לחברות קשורות, הוצאות שונות שהוכרו לחברה, ועוד.

לטענתו, "תזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת כמו גם נתונים מדאיגים אחרים בדוחות הכספיים מחייבים מינוי של בעלי תפקיד מתאימים אשר יחקרו באופן פורנזי את פעילות החברה ומנהליה בשנים האחרונות".

הבזבוזים של אורן קובי: חצי מיליון שקל על בגדים

גם הדוחות העדכניים, כפי שהוגשו, מעלים סימני שאלה קשים על התנהלות בעל השליטה ושומרי הסף.

כך לדוגמה, מהדוח העדכני לשנת 2015 עולה כי החברה מימנה טיסות לחו"ל של עובדיה (ככל הנראה של בעל השליטה, אורן קובי) בסכום של כ-530 אלף שקל במהלך השנה האחרונה ושל 310 אלף שקל במהלך 2014. "אדמה" ככל הידוע עוסקת אך ורק בשיווק קרקעות חקלאיות בישראל - אם כן - מדוע נדרשת החברה לממן את הוצאותיו של קובי לנסיעות בחו"ל? למה רואי החשבון לא אמרו ללקוח שלהם שפשוט אי-אפשר לייחס לחברה את הוצאות נסיעותיו בעולם?

והנה עוד כמה סכומים תמוהים העולים מן הדוחות, ובטח נגלה אודותיהם פרטים חדשים בקרוב: החברה רכשה ביגוד ב-400 אלף שקל בשנת 2015, וב-167 אלף שקל ב-2014; על "כיבודים ואירוח" הוציאה החברה 453 אלף שקל ב-2015 ו-428 אלף שקל ב-2014; על "קנסות ומתנות" - 134 אלף שקל ב-2015 ו-107 אלף שקל ב-2014; תרומות (שעה שהחברה מדווחת על הערת "עסק חי") - 1.3 מיליון שקל ב-2015 (לפי פרסומים - מדובר בתרומה למועדון הכדורסל של מכבי תל-אביב), ו-760 אלף שקל ב-2014. ועוד נתון מסקרן - בדוח מפורט כי לחברה ריהוט (ממש-ממש נוח, כנראה) בשווי 4 מיליון שקל.

בנוסף, ישנו הנתון התמוה, הכמעט מופרך, שלפיו שיפוץ משרדי החברה (שיפוץ שמומן מכיסה של אדמה למרות שהוא שימש גם חברות אחיות של "אדמה", גם הן בשליטת קובי) בסכום של 10 מיליון שקל. 10 מיליון שקל נוספים, לפי בקשת הקפאת ההליכים, הוצאו על "מיתוג" - גם כאן, כולל הוצאות מיתוג של החברה האחות, "טרה".

זאת, בעוד מחזור הפעילות של החברה נע לפי הדיווח (שאינו חף כלל משאלות), בין 15 ל-26 מיליון שקל בשנתיים האחרונות. האם אורן קובי בחר לצפות את הקירות בזהב? מה מסתתר מאחורי הסכומים התמוהים הללו? אלה הן רק חלק מן השאלות שיעסיקו את השופט אורנשטיין. 

 כך שקעו הכספים באדמה

 שטיינמץ-עמינח בתגובה: "באפריל גילינו את המשיכות ועירבנו גורמים משפטיים"

ממשרד שטיינמץ-עמינח נמסר בתגובה: "החשש ביחס למשיכת כספי הלקוחות מפקדונות הנאמנות בחברת 'אדמה' הוצף לראשונה על-ידי משרדנו בתחילת אפריל (כשבועיים לאחר הכנת הדוח המקורי). בדוח המקורי נרשמו הכנסות על סמך חשבוניות שהוציאה החברה, בעוד שכספים אלה היוו מקדמות שהיו אמורות להישמר בחשבונות נאמנות על-ידי עו"ד מחוץ לחברה.

"בתחילת אפריל גילינו את המשיכות שנעשו מחשבונות הנאמנות, באופן מיידי עירבנו גורמים מקצועיים ומשפטיים לצורך הבראת החברה והשבת הכספים. במהלך אפריל ניתחו צוותים מקצועיים, את היקפי הסכומים שנמשכו, ובסיום עבודתם הוצאנו דוח מתקן. יובהר כי אנו תחקרנו בכל האמור את בעל החברה, ואנו יזמנו את הפנייה לעורכי הדין לצורך בקשת הקפאת ההליכים. כל ההליך המשפטי בו החברה מצויה כיום, הוא תוצאה של כל הפעולות שננקטו על-ידינו".

אורן קובי וחברת "אדמה" בחרו שלא להגיב.

תזכורת - חלקם של רואי החשבון בפרשת ענבל אור

משרד רואי החשבון שטיינמץ-עמינח, ספג ביקורת קשה בפרשת ענבל אור, מפי שופט המחוזי בתל-אביב, איתן אורנשטיין ומפי הנאמן של חברת אור סיטי, עו"ד איתן ארז. בין היתר, פירט השופט כי בדוח הכספי של חברת אור סיטי לשנת 2014, נרשם מלאי של 18.6 מיליון שקל, ש-11 מיליון שקל מתוכו יוחס לתביעה שהגישה החברה כביכול בשנת 2014 נגד בעלי קרקע במתחם "דרום בבלי".

מדובר בפרויקט שבו הייתה לאור סיטי אופציה לרכישת קרקע שנרכשה ב-2012, אך האופציה פקעה והזכות בקרקע אבדה, כאשר לענבל אור היו טענות משפטיות נגד בעלי הקרקע. הדוח השנתי ל-2014, שנחתם באמצע 2015, ציין במסגרת ביאור לדוח כי הוגשה תביעה בעניין, וכי לפי חוות-דעת משפטית שהוצגה לרואי החשבון, סיכוייה גבוהים. לכן, צוין בביאור כי רואי החשבון השתכנעו כי אין לגרוע את אותו "נכס" בסך 11 מיליון שקל מהמלאי.

המרחק הרב בין הדוח לבין מציאות הדאיג את בית המשפט. "מסתבר שהאמור בביאור 6 לדוח הכספי אינו מדויק, בלשון המעטה", פסק אורנשטיין. "החברה לא הגישה תביעה בגין המגיע לה, לטענתה, ואתמה - הכיצד הוכלל במאזן סכום ניכר ביותר של מיליוני שקלים כמלאי שטחי מסחר, כשהלכה למעשה עסקינן רק בזכות תביעה - תביעה שלא הוגשה, והגם שבביאור כתוב שהתביעה הוגשה ב-2014?".

אורנשטיין המשיך וביקר בלשון קשה את הדוחות. בין היתר, התייחס לשערוך שערכה חברת אור סיטי לנכסיה, במסגרתו נוצר רווח "על הנייר" של 15 מיליון שקל ב-2014. "הנכסים שוערכו בשווי שלפיו בנייתם הושלמה והם ניתנים לאכלוס ולהשכרה... דא עקא, המצב של הפרויקטים ששוערכו לא השתנה, ובנייתם של חלק ניכר מהפרויקטים לא הושלמה עד למועד הגשת הדוח הכספי ובחלקם עד עצם היום הזה", קבע השופט.

בין הדוגמאות לפרויקטים ששוערכו באופן שגוי - "פרויקט השניים" שלערכו נוספו לפי הדוח 2.8 מיליון שקל במסגרת השערוך אף שלא הושלם; וגם פרויקט ברחוב פוריה בתל-אביב, שנמצא שבו חברי קבוצת הרכישה עתרו כדי להוציא את אור סיטי מהפרויקט. הפרויקט הזה הוסיף לערכו באופן פלאי 1.2 מיליון שקל.

המפרק, עו"ד ארז, טען כי לו הייתה נערכת ביקורת אמיתית לאור סיטי, דוחותיה ל-2014 היו כוללים הערת "עסק חי".

מספר שבועות בלבד לאחר הביקורת הקשה שספג שטיינמץ-עמינח בפרשת ענבל אור, נורות האזהרה בעניין חברת "אדמה" החלו להבהב - במסגרת סדרת כתבות שפרסמנו ב"גלובס". במקביל, בחר משרד רוה"ח מסיבותיו, לבקר מחדש דוחות שכבר חתם עליהם - אלה של חברת א.ר. לוג'יסטיק - "אדמה". סביר להניח כי הדוחות האלה, והפערים העולים מהם, יעסיקו את השופט אורנשטיין בקרוב.