גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מי שלא יעלה על הרכבת עכשיו – יפספס את עליית התשואה הגדולה"

מיקי כהן מנכ"ל משותף בחברת קאסה בעיר:"פער המחירים שנוצר בין פרויקטי תמ"א 38 במסלול של עיבוי אל מול דירות חדשות באותם האזורים הולך ונסגר"

אסף ניר מנכל משותף ומיכאל כהן מנכל משותף / צילום : תמר מצפי
אסף ניר מנכל משותף ומיכאל כהן מנכל משותף / צילום : תמר מצפי

הכתבה בשיתוף חברת השיווק "קאסה בעיר"

"שוק דירות ההתחדשות העירונית מביא עמו הזדמנות גדולה שלא תחזור - הן לרוכשי הדירות למגורים והן לרוכשי הדירות להשקעה", כך מצהיר מיקי כהן, מנכ"ל משותף בחברת השיווק קאסה בעיר, המתמחה בשיווק פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

לדברי כהן, הדברים אמורים בעיקר בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ועיבוי. "רוב הפרויקטים כיום מתומחרים במחיר הנמוך ב-10 עד 15 אחוז ממחיריהן של דירות חדשות וזהות באותו אזור מגורים, ואנו רואים כי הפער הזה הולך ונסגר. הדבר נובע הן מהעובדה כי סטנדרט הבנייה בפרויקטי התמ"א הוא גבוה יחסית, והן בשל ריבוי הפרויקטים והתממשותם, על אף הספקות בכך שליוו את המשקיעים והרוכשים, שישבו על הגדר עד כה, וטרם נכנסו לשוק דירות זה.

"יתרה מכך, בשנת 2017 צפויה להשתחרר מסה גדולה מאוד של דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, וההערכה היא כי הפופולריות הגואה של דירות איכותיות אלו, לצד העובדה כי הן נבנות בפריים לוקיישנים, יחתמו סופית את סגירתו של פער המחירים שאותו ציינתי".

לדברי אסף ניר, מנכ"ל משותף, אדם שירכוש כעת דירת ארבעה חדרים חדשה במרכז הארץ, ישלם עליה כ-1.9 מיליון שקל בממוצע, בעוד שדירה זהה, הנבנית בפרויקט חיזוק המתבצע באותה שכונה ממש, תעלה לו כ-1.7 מיליון שקל, כלומר פער של כ-200 אלף שקל.
"ההפרש הזה הולך ונסגר", הוא אומר, "ומי שירכוש כעת את הדירות האלו ייהנה מרווח כספי גדול יחסית בעסקה בודדת, שכן בעוד שנה או שנתיים הדירה שאותה קנה בזול, תהיה שווה במחירה לדירה חדשה.

בצורה זו אותו רוכש ירוויח פעמיים. פעם אחת בגלל שהוא קונה דירה איכותית מאוד ובהנחה משמעותית, ופעם שנייה, בגלל שהוא קונה דירה באזור ביקוש, שמלאי הקרקעות שבו ממילא הולך ואוזל, והפתרון המסתמן עבורו הוא ההתחדשות העירונית".

- הרשויות המקומיות שותפות לתפיסה?

"כמובן. ישנם פרויקטים רבים, במיוחד בפינוי בינוי, שמשנים את כל הסביבה - החל מהנראות החיצונית שלה וכלה ברמת האוכלוסייה המגיעה להתגורר בה. העיריות מצדן מבינות כי נעשה שינוי באופי השכונה, והן ממתגות אותה כשכונה חזקה ומבוקשת.
"אחת הדוגמאות הטובות לכך היא שכונת נווה שרת בתל אביב, הנמצאת בצפון מזרח העיר, שסבלה לאורך השנים מתדמית שלילית. בשנים האחרונות, דווקא בשל צביונה השיכוני והצפיפות הנמוכה בה, הפכה השכונה ליעד של התחדשות עירונית, שצפוי - כך על פי תוכניותיה של העירייה - להגדיל כמעט פי שלושה את כמות יחידות הדיור בו עד שנת 2035: מכ־2,900 יחידות דיור הבנויות בה כיום אמורה נווה שרת להגיע לכ־7,500 יחידות דיור.

"הנוף העירוני של נווה שרת, שמרביתו מורכב מבנייני רכבת בני ארבע קומות, המרוחקים זה מזה על-ידי שטחים ירוקים, בצפיפות ממוצעת של כ־15 יח"ד לדונם, צפוי להשתנות לשכונה שמרבית הבניינים בה חדשים או משופצים, בני שש עד 25 קומות, ובצפיפות ממוצעת של כ־37 יחידות דיור לדונם.
"כחלק ממיתוגה המחודש של השכונה, היא קיבלה את השם החדש ‘קדמת צהלה’, ולפי דעתי משקיעים ורוכשים נבונים צריכים לשים את יהבם על דירות בשכונות כאלו, שבהן האוכלוסייה תשתנה והמראה החיצוני ישתנה כי המחירים שם עוד ינסקו".

- מהם הטיפים שאתם יכולים לתת לרוכשים שהשתכנעו, ורוצים לרכוש דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בשלב הפריסייל?

מיקי כהן: "ראשית על הרוכש הפוטנציאלי לבחון את חוסנו הכלכלי ואת יכולתו הפיננסית של היזם הבונה את הדירות. כיום צצים יזמי תמ"א כפטריות אחרי הגשם, והם מצליחים אמנם להגיע לשלב ההיתרים, אבל אז מגלים שאין להם היכולת הפיננסית הריאלית לממש את הפרויקט, והוא נותר תקוע, או שמתחילים לסחור בזכויות, שזהו גם תהליך שמעכב את הפרויקט מלצאת לדרך.
"שנית יש לבדוק את ניסיונו של היזם בתחום. יזם שזהו הפרויקט הראשון שלו, לא דומה ליזם שכבר מסר דירות ועוסק בתחום שנים רבות.

"שלישית, יש לבדוק את תוכניות הבנייה של הדירות. בשונה מדירות הנבנות חדשות מהיסוד, בתחום התמ"א 38 'עיבוי' בונים חדש על גבי ישן, וצריך לראות שהתוכנית מציאותית ושהיא אופטימלית עבור אותו רוכש.
"שני דברים נוספים חשובים שיש לבדוק הם לוחות הזמנים של בניית הפרויקט, האם הפרויקט לפני או אחרי ועדה, ולוודא כי לא מדובר בזמן ממושך מהממוצע - מה שצריך להדליק נורה אדומה - וכמו כן מהו מיקומו של הפרויקט. בניין מחוזק הנבנה בלב אזור ביקוש, כמובן שיהיה אטרקטיבי יותר מבניין בודד שמחוזק בלבה של שכונת מצוקה".

אסף ניר מוסיף על הדברים ואומר, כי "בכל מה שקשור להתחדשות עירונית על הרוכשים לבחון את התמונה הכוללת של בנייה ופיתוח האזור על-ידי העירייה, ולא להתמקד ברמת הבניין או המתחם הבודד. בהיבט זה צריך לבדוק כיצד הרשות המקומית מתייחסת להגדלת הצפיפות בשכונה שבה נבנה הפרויקט, והאם היא מתכננת להוסיף מבני ציבור, גני ילדים, בתי ספר, מקומות חנייה ותשתיות חדשות שיתאימו לגידול הצפוי באוכלוסייה.

"כיום יותר ויותר אנשים מאמינים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כיוון שהחסם הפסיכולוגי שהיה בעבר נעלם. מי שלא יעלה על הרכבת עכשיו - יפספס את עליית התשואה הגדולה על נכסי הנדל"ן הלוהטים האלו כבר בעתיד הקרוב", הוא מסכם.

לאתר החברה

טלפון: 1-700-555-624

אימייל: info@casabair.co.il

עוד כתבות

חיטוי נגד קורונה בישראל / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

הרמטכ"ל אביב כוכבי נכנס לבידוד אחרי שנפגש עם חולה מאומת

מספר מקרי הקורונה בישראל עלה ל-4,831 - מתוכם 83 במצב קשה, כאשר 69 מהם מונשמים ומורדמים ● אישה בת 90 ושתי נשים בנות כ-50 נפטרו היום מהמחלה ● ברחבי העולם יש מעל ל-800 אלף מקרי קורונה

קניון tlv/ צילום:auev fvi

באיחור לא אופנתי ופחות מהמתחרים, גם קניון TLV מגיב למשבר הקורונה

בעוד שבביג ועזריאלי ויתרו על כסף אמיתי על מנת ללכת לקראת בעלי החנויות בקניונים שלהם שמכירותיהם נגדעו באחת - הרי שבקניון התל-אביבי שבשליטת מוטי בן משה מציעים הטבות מצומצמות בהרבה

אתר בנייה סגור בפתח תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס

החשב הכללי באוצר: הקורונה אינה כוח עליון בענף הבנייה; נשיא התאחדות בוני הארץ: "קיבלנו ירי בגב"

לפי הודעת סגן החשב הכללי באוצר, בשלב זה לא תוכר התפרצות מגיפת הקורונה בישראל כ"כוח עליון" שבגינו יתאפשר לקבנים לאחר בפעולות שאותן התחייבו לבצע ● נשיא התאחדות בוני הארץ הגיב בהבעת זעם על הדברים

נפגעות הקורונה בבורסה: חברות אופנה, תעשייה, הייטק ותיירות / צילום: עינת לברון

לא כולן מתרסקות במשבר: הכירו את החברות שמרוויחות ממשבר הקורונה

פעילותן של כמעט כל החברות הנסחרות בבורסת תל אביב נפגעה ממשבר הקורונה העולמי ● מנגד, בולטות חברות ספורות שעסקיהן נהנים מ"חסינות" להשפעות השליליות של הווירוס הקטלני, וכמה מהן אף מצליחות ליהנות מצמיחה בעקבות המצב

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

לראשונה: ממשלת ישראל מגייסת אג"ח ל-100 שנה

גיוס החוב בשווקים הבינלאומיים צפוי להתבצע ביממה הקרובה ● בין הבנקים שנבחרו לשמש כחתמים בהנפקה: גולדמן זאקס, סיטי ובנק אוף אמריקה

נמל ריק, ואלפים שממתינים להחזר / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

שילמתם על כרטיס והטיסה בוטלה? כל השיטות של חברות התעופה לא לעזור לכם

חוק התעופה הישראלי מעגן את הזכות להחזר כספי של עלות כרטיס הטיסה בבירור ● אולם תלונות רבות שהגיעו לידי "גלובס" מספרות כי החברות עושות ככל שביכולתן על-מנת לעקוף את החוק, תוך שימוש באמצעים פסולים ● אז מה בכל זאת ניתן לעשות? לא בטוח שהרבה

שדה תעופה רמון / צילום: סיון פרג'

שדה התעופה רמון ישמש כחניון למטוסים של חברות תעופה זרות

רשות שדות התעופה הציעה לחברות תעופה אירופיות להגיע לישראל עם הבטחה למחיר חניה מוזל ביחס לאירופה ● שתי חברות צפויות לשגר לישראל מטוסים לאחסון כבר בשבוע הבא

גרנד קניון באר שבע / צילום: יחצ

חיסון פיננסי נגד קורונה? הלוואה עתידית

האמונה בשוק אשראי זול, זמין ונצחי הקהתה בשנים האחרונות את מנגנון קבלת ההחלטות בחברות רבות ● שימוש מושכל בהלוואות עתידיות או בהרחבות עתידיות של אג"ח עשוי לתת מענה חשוב בימים הסוערים שעוד עתידים לבוא

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

הראל הרוויחה 760 מיליון שקל ב-2019, אבל "2020 נפתחה בסערה המשפיעה לשלילה על כל תחומי הפעילות בקבוצה"

היקף הנכסים המנוהלים על-ידי החברה הצטמק ברבעון הראשון ב-2020 בכ-11%, לכ-252 מיליארד שקל ● סך הפרמיות ודמי הגמולים שרשמה החברה חצה את הרף של 30 מיליארד שקל

משה וולף, מנכ"ל שב"א / צילום: עינת לברון

שב"א מסכמת שנה ראשונה כחברה ציבורית ויוצאת במהלך לקידום ה-Pinpad במטרה לזרז אימוץ תקן ה-EMV במשק

בשב"א מגלים כי בחודש האחרון יש עלייה חדה ברכישות מקוונות, שמהוות מחצית מהעסקאות במשק, ומוסיפים כי יש ימים עם יותר עסקאות באונליין מאשר עסקאות ב"כרטיס נוכח", בשל משבר הקורונה

אלונה ברקת / צילום: דייאגו מיטלברג

פרשנות: אלונה ברקת ערערה את מודל הבעלות על קבוצות בישראל

הבעלים של קבוצת הפועל באר שבע ב-13 השנים האחרונות הודיע על עזיבה בגלל סירובם של שחקני הקבוצה לקצץ בשכרם ● סביר להניח שנטישתה היא רק הסנונית הראשונה, מאחר שרבים מבין בעלי ההון שמחזיקים בקבוצות ייאלצו להתמודד בשנים הקרובות עם הצלקות שיותיר משבר הקורונה

פרידה ג'אבר / צילום: אתר פנאט

"המגזר נכנס לואקום הסברתי; אני מרגישה כמו המסביר הלאומי לערבים"

כך אומרת ל"גלובס" פרידה ג'אבר, עורכת ראשית של אתר פאנט ● לדבריה, "יש חוסר הבנה בולט בציבור הערבי של הנחיות הממשלה, כיוון שהתרגום וההנגשה לציבור זה היו לקויים" ● סוהיל כראם, בעלי רדיו א-שמס: "הפכנו להיות תחנת הסברה לכל דבר"

גיורא שחם, יו"ר רשות המים / צילום: איל יצהר, גלובס

רשות המים תאשר תשלום 80 מיליון שקל לקיבוצי עמק הירדן

מועצת רשות המים צפויה לאשר הבוקר הסכם בין המדינה לאגודת המים עמק הירדן להשלמת פרויקט מתקן ההשבה בעמק הירדן, למרות טיוטת דוח ביקורת חמור שכתב חשב רשות המים על חריגות תקציביות בפרויקט

ג'ונסון, מקרון וטראמפ. כל האמת על תוכניות החילוץ / צילום: רויטרס

האותיות הקטנות של תוכניות החילוץ הגדולות שפועלות מסביב לעולם

חברי הכנסת יאיר לפיד, ניצן הורוביץ ואיציק שמולי התייחסו השבוע למדיניות הכלכלית בעולם בימי המשבר, אבל לא תמיד דייקו ● צוות "המשרוקית של גלובס" יצא לבדוק מי אמור לקבל כמה, איפה ומתי, ומה שלא פחות חשוב - מה מופיע באותיות הקטנות

שלט שמזכיר לשמור על מרחק של 2 מטר זה מזה, בניו יורק / צילום: Kathy Willens, AP

האם חברי סנאט השתמשו במידע מסווג על הקורונה לטובת השקעות בבורסה?

משרד המשפטים האמריקאי בודק האם חברי סנאט עשו שימוש במידע פנים מסווג שקיבלו בתדרוכים רגישים בדלתיים סגורות - ואז מכרו מניות במאות אלפי דולרים

אתר בנייה באשדוד / צילום: יח"צ

הממשלה החליטה: ענף הבנייה לא יושבת

ההחלטה התקבלה לאור ההכרה בנזקים הכלכליים המרובים שהפסקת עבודה מוחלטת עלולה לגרום ועקב העובדה שבתוך כשבוע הענף יושבת בשל חג הפסח

 פרויקט מגורים בבנייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בנק ישראל: התשואות על דירות נמוכות; מחירי הדירות גבוהים מדי

כך נכתב בפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל ● למרות זאת, בבנק המרכזי מתריעים כי עדיין קיים מחסור בהיצע דירות, בין היתר בגלל מימוש רק שליש מיעדי שיווקי הקרקעות בהסכמי הגג

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

משרד המשפטים הקים ועדה לטיפול בסוגיית "כוח עליון" בחוזים שמופרים בתקופת הקורונה

זאת לאור ההערכה כי בתי המשפט צפויים לספוג גל של אלפי תביעות בין צדדים לחוזים שהופרו על רקע משבר הקורונה וההגבלות על המשק; וההבנה כי המדינה צריכה לגבש מדיניות ברורה לטיפול במקרים כאלה

נשים ערביות ישראליות מפגינות נגד אלימות במגזר הערבי / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

מתווה לתוכנית חומש נוספת למגזר הערבי: הסללה להייטק, העלאת התוצר לנפש וצמצום האלימות

ברקע הבחירות ומשבר הקורונה הכין המשרד לשוויון חברתי בראשות השרה גמליאל את מתווה התוכנית החדשה, שמהווה המשך לתוכנית החומש שמסתיימת השנה • המתווה כולל, בין היתר, הגברת נגישות המערכת הפיננסית לערבים, הגברת הפעילות המשטרתית בקהילה ושיפור שירותי הבריאות

צוות אקסוניוס. עופרי שור, דין זיסמן, אבידור ברטו בצילום אבישי פינקלשטיין

חברת הסייבר אקסיוניוס גייסה 58 מיליון דולר כדי להמשיך להגן על רשתות

אקסיוניוס גייסה עד היום 95 דולר בסך הכול, והיא מעסיקה 80 עובדים בתל אביב ובניו יורק ● מהחברה נמסר כי הכנסותיהם השנתיות גדלו ב-910% בשנת 2019 ביחס לשנה שלפניה, וכי הם אחת מחברות הסייבר שצמחו בצורה הכי מהירה בשנה האחרונה