הממשלה לא פוגעת: מדוע מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

עלות בניית דירה ללא מרכיב הקרקע נשארה קבועה ריאלית מאז 2007. כמו כן, מחירי מ"ר של משרדים עלו ריאלית רק בשנתיים האחרונות, ומשנת 2007 ועד היום הם טיפסו ב-28%. במקביל, מחירי הדיור עלו ריאלית באותן שנים ב-70%.

העלייה במחירי הדיור לא נובעת מריבית נמוכה או מביקושים של משקיעי נדל"ן, כפי שבממשלה טוענים, אלא נובעת בעיקרה מצמצום מתמשך במלאי התכנוני של קרקע לדיור יחסית לתוספת משקי הבית. חיזוק נוסף לטענה זו בא מנתונים חדשים שפרסם בנק ישראל, המראים שמשנת 2006 עד 2013 מחירי הקרקעות למגורים עלו ב-150%. מעבר לכך, למרות שבשנה האחרונה הריבית על משכנתאות עלתה באחוז וחצי, עליית מחירי הדיור לא נעצרה.

מחירי הדירות עולים בשל מחסור בקרקעות זמינות לדיור במרכז הארץ. עליית המחירים לא תיעצר, אלא אם מחירי הקרקעות במרכז ירדו, כתוצאה מתכנון דיור מסיבי במרכז או שינוי בקצב גידול האוכלוסייה.

בינתיים, מחירי הדיור עלו השנה ב-8%. דירה ממוצעת עולה כבר 150 משכורות ממוצעות, לעומת 90 משכורות בשנת 2007. זהו נזק משמעותי למשק ולחסרי דיור, והמחירים בישראל מגדילים את אי השוויון ופוגעים בפיתוח האורבני וברווחה, במידה שעשויה להביא לכשל חברתי עד כדי ירידה מהארץ.

למרות העלייה חסרת התקדים במחירי הקרקעות, הממשלה מעדיפה לטפל בביקושים על ידי הטלת מסים והטבות לרוכשי דירות. הגדלת מס רכישה למשקיעים והטלת מס על דירה שלישית אינם משפיעים על מלאי הדיור, מאחר שדירה מושכרת היא חלק מהמלאי כמו דירות בבעלות. גם העלאת מסים רק מעלה את המחירים. תוכנית הדגל של "דירה למשתכן" מסבסדת בצורה מקרית פרטים חסרי דיור ובכך, מעלה את הביקוש לדיור, ולכן סביר שגם צעד זה מעלה מחירים ל-99.5% של הדירות שאינן מסובסדות.

למסות קרקע לא בנויה

לפי שעה, המדיניות הננקטת על ידי משרד אוצר בנוגע להיצע הדירות אינה נכונה, למרות שלל הסמכויות שנמסרו למשרד. כדי להוביל שינוי, צריך לבצע רפורמות משמעותיות:

1. תכנון: מדיניות התכנון של ישראל מבוססת על האידיאולוגיה שהתושבים צריכים לגור בפריפריה ולא במרכז (תוכנית מתאר ארצית 35). תוכניות הפיתוח האורבני לשטחי מגורים, לתשתיות בכלל ואלו של תחבורה פרטית וציבורית בפרט, אינן מותאמות לגידול של 1.8% בשנה של אוכלוסיית המדינה, בפרט בגוש דן. לכן, נדרשת רפורמה ענקית של התכנון על כל מרכיביו. עד כדי מלאי מתוכנן שמהווה פי עשר מהזרם השנתי של תוספת הביקוש השנתית (היום כ-50 אלף דירות, מאחר ומשך הזמן הנדרש לעבור מתכנון לבנייה הוא כ-10 שנים) בכל אחד מהמחוזות ובפרט בגוש דן.

2. יזמות: כלל ידוע הוא שגופים ציבוריים בבעלות ממשלה אינם יזמים יעילים ולבטח לא מהירים. למרות זאת, ישראל היא המדינה היחידה בין המדינות המפותחות שבה כ-80% מעתודות הקרקע המיועדות למגורים ולתעסוקה הן בידי המדינה (רשות מקרקעי ישראל), שאמורה על פי חוק להיות היזם היחיד של בנייה על קרקעות אלו. בפועל, רשות מקרקעי ישראל איננה משווקת מספיק קרקעות במרכז הארץ ובכלל. הפתרון הוא שהמדינה תמכור קרקע לא מתוכננת המיועדת למגורים או לתעסוקה בכל הרשויות המקומיות לגופים פרטיים ולרשויות המקומיות, ותיתן להם להיות היזמים של הבנייה. צריך לערוך מכרזים ללא מחיר מינימום ולמסות את ערך הקרקע כל עוד הקרקע אינה בנויה.

3. מימון רשויות מקומיות: לרשויות המקומיות יש חוסר במשאבים כדי לממן תוספת תושבים, אם זו אינה מתלווה בעלייה מתאימה בכמות העסקים. נכון להיום הארנונה למגורים מכסה כמחצית מעלות כל משק בית, ופער זה ממומן בארנונה הגבוהה פי חמש על עסקים.

למעשה, מרבית הרשויות מגבילות במידה רבה את היתרי הבנייה הניתנים למגורים מכיוון שאין להן את היכולת לממן את רמת השירותים הנאותה שמשקי הבית הנוספים יצרכו. "הסכמי גג" שנחתמים בין המדינה לרשויות המקומיות הם פתרון זמני שלא מבטיח לרשות המקומית מימון מספק על מנת להבטיח רמת שירותים גבוהה לאורך זמן. כמו כן, זה נעשה רק ברשויות בהן יש לרמ"י קרקע מיועדת לבנייה בכמות גבוהה. לכן, אנו לא רואים שהסכמים אלו מעלים את היצע הדיור במרכז הארץ, במיוחד לא בגוש דן.

4. התחדשות עירונית: התחדשות עירונית היא בעלת פוטנציאל להוסיף כ-20 אלף דירות חדשות בשנה לפחות. כדי להגדיל את קצב ההתחדשות העירונית הקימה הממשלה את הרשות להתחדשות עירונית, אך העמידה לרשותה תקציב שנתי של 80 מיליון שקל, שלא יכול לקדם פרויקטים במידה מספקת כדי להגיע לרמה שתשפיע על מחירי הדיור במרכזי הערים.

בשורה התחתונה, עליית מחירי הדיור היא מכה כלכלית. היא לא גזרה משמיים, ואיננה בעיה מסובכת. הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות למגורים הוא מחסור במלאי קרקעות זמין לבנייה. כדי לטפל בבעיה ולמתן את הגידול הריאלי במחירי הדירות יש להבטיח מלאי קרקעות מספיק כדי שצפיפות משקי הבית לא תגדל. משבר הוא הזדמנות לרפורמות משמעותיות - חבל לבזבז הזדמנות זו.

*** הכותב שימש משנה לנגיד בנק ישראל וכיום מכהן כדיקן בית ספר טיומקין לכלכלה וראש מכון אהרן למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי. שותף לכתיבת המאמר תמיר קוגוט, כלכלן במכון אהרן

 ישראל-עיר מרכזית אחת

 מחירי הדיור נסקו