גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לפני שחותמים: 7 מיתוסים על תמ"א 38 מול המציאות בשטח

האם באמת עם הסכמה של שני שליש מהדיירים ניתן לצאת לדרך? האם כל בניין שקיבל היתר לפני 1980 יאושר לפרויקט התחדשות עירונית? ועד כמה כוח יש לדיירים מול היזמים? כמה תובנות שכדאי להפנים לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38

עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר
עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין דוניץ ושו"ת

אז הבנתם שתמ"א 38 היא הדרך שלכם לשדרג את הדירה בלי להשקיע ולו שקל אחד; ראיתם את התמ"א בבניין השכן וגם אתם רוצים בדיוק כמוהם מרפסת שמש וחנייה מקורה; החלטתם להעדיף יזם שהציע לכם הרים וגבעות על פני אחד שהבטיח הטבות סולידיות יותר? האם פעלתם נכון? עו"ד דובי דוניץ, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ולשעבר מבעלי חברת הבנייה דוניץ, עונה על השאלה באמצעות סקירת 7 מיתוסים נפוצים בתמ"א 38 אל מול המציאות המורכבת הרבה יותר.

מיתוס מס' 1: בכל פרויקט תמ"א 38 מקבלים תוספות בנייה ומשדרגים את הבניין ללא השתתפות כספית

המציאות: יש פרויקטים בהם אין כלל תוספות בנייה.

הרציונל העומד מאחורי תוכנית המתאר הידועה בשם "תמ"א 38" הוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יוצא מכך שתמ"א 38 לא חייבת להיות מלווה בתוספת זכויות בנייה ליזמים, או מרפסות ומקומות חנייה לדיירים. למעשה, אם מדובר בתמ"א קלאסית של חיזוק בניין בלבד מפני רעידות אדמה, הרווח של היזם יהיה קבלני לגמרי, כמו בכל עבודת שיפוץ אחרת. זו גם הסיבה שרשויות מקומיות לא ממהרות לאשר פרויקטים יזמיים של תמ"א, שכן במהותה התוכנית לא כלכלית, אלא בטיחותית בלבד.

מיתוס מס' 2 : השגתם חתימות משני שליש מהדיירים - אתם יכולים לצאת לדרך

המציאות: נדרש אישור סופי של המפקח על רישום המקרקעין

בעיית הסרבנים לא נפתרת רק כשיש רוב של שני שליש מהדיירים, אלא רק כאשר עורך הדין של הדיירים ניגש עם הסרבנים אל המפקח על רישום המקרקעין להליך משפטי. זה האחרון מאשר את ביצוע הפרויקט ומאשר לנציגות ולעורך הדין לחתום גם בשם הסרבנים. ללא אישור זה לא ניתן להתחיל את הפרויקט. לעיתים האישור לוקח זמן רב, עד מספר שנים - כמו בכל הליך משפטי.

מיתוס מס' 3: תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית להתחדשות עירונית

במציאות: לא נכון

כפי שהוסבר, תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והקשר שלה להתחדשות עירונית נעשה עם הזמן ובעקיפין. ישנם מקרים בהם תמ"א 38 אף מעכבת התחדשות עירונית, כמו במקרה בו העיריה מעוניינת לבצע פינוי-בינוי במתחם ומספר בניינים בו מגישים בקשה להיתר לפי תמ"א 38. במצב כזה, תכנית התמ"א לא תאושר כלל ואף תגרום לעיכוב התהליך. הדבר נובע מכך שהאינטרס של הדיירים לביצוע תמ"א 38 נקודתית יתנגש עם האינטרס הציבורי לפיו הבניינים יהיו חלק מפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף של התחדשות עירונית. במקרה זה, ינצח האינטרס הציבורי.

מיתוס מס' 4 : דחיית התנגדות לפרויקט תמ"א בוועדה המקומית היא סופית

במציאות: למגישי ההתנגדות יש יכולת לערער בוועדה המחוזית

הדברים אולי נכונים תיאורטית, אולם בפרקטיקה הוועדות המחוזיות מאפשרות לבעלי עניין שהתנגדותם נדחתה בוועדות המקומיות, לערער על הקביעה. ואכן, ישנם פרויקטים בהם הוועדה המחוזית הפכה על פיה את החלטת הוועדה המקומית וקיבלה את הערעור ואת ההתנגדות ובכך עצרה את הפרויקט.

מיתוס מס' 5: כל בניין שקיבל היתר בנייה לפני 1.1.1980 יכול לבצע תמ"א 38

 7 מיתוסים על תמא 38 מול המציאות בשטח/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במציאות: לא בהכרח נכון

היתר בנייה שהתקבל לפני 1.1.1980 הוא אמנם תנאי סף להיתכנות פרויקט תמ"א 38, אבל הוא לא מבטיח את ביצוע הפרויקט בפועל. ישנן סיבות רבות מדוע פרויקט תמ"א 38 לא יקרום עור וגידים, ביניהן: כאמור, תמ"א 38 העומדת בסתירה לפרויקט פינוי-בינוי רחב יותר באזור; בניינים עם שטח דירות של עד 400 מ"ר ומבנים לא מאוישים שמיועדים להריסה.

קשיים נוספים נובעים מבעיות בהיתכנות קניינית דוגמת היעדר אפשרות לרשום תת חלקה ברכוש המשותף - ההכרחית לשם העברת זכויות ליזם, זכויות שרשומות על שם מנהל מקרקעי ישראל או קרן קיימת לישראל, דיירים בדמי מפתח המוגנים על פי חוק הגנת הדייר, עיקולים, משכנתאות, דיירים עם זכויות על הגג של הבניין ועוד ועוד. נוסף על אלו ישנם פרויקטים שהוועדה המקומית לא מאשרת עקב בעיות תכנוניות, אדריכליות או תשתיתיות וישנן כאלה הנבלמים עקב מדיניות של מהנדס העיריה, המקטינה מאוד את הרווחיות של היזמים עד לחוסר כדאיות כלכלית.

באופן כללי צריך לזכור שהעיריה יכולה אמנם לאשר פרויקטים של תמ"א 38, אבל בפועל היא לא חייבת לאשר אוטומטית כל תוכנית ושיקול הדעת בידה, כך שלא כל בניין עם פוטנציאל לתמ"א, אכן ימומש.

מיתוס מס' 6: הדיירים חושבים שיש להם כוח למקסם הטבות מהיזמים

במציאות: התנהלות שכזו תוכל לפגוע בפרויקט בטווח הארוך

תמ"א 38 היא בסופו של דבר עסקה כלכלית וככזו היא צריכה להיות ריאלית וכדאית הן ליזם והן לדיירים. עסקה שלא תהיה רווחית ליזמים עקב דרישות מופרזות מהדיירים, לא תצא לפועל. כמו כן, יש למנוע מצב בו יזם ניגש לפרויקט תוך שהוא מקבל את כל הדרישות של הדיירים ובסופו של דבר פושט את הרגל. לכן, על הדיירים להיעזר בשמאי מקרקעין עצמאי שיבדוק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כדי להבטיח תיאום ציפיות ריאלי.

מיתוס מס' 7: ליווי לפרויקט מטעם החברה העירונית/כלכלית - ראש שקט לדיירים

במציאות: כדאי לדיירים לשמור על האינטרסים שלהם

קבלת ברכת הדרך מהחברה הכלכלית/עירונית מהווה אמנם חיזוק חיובי משמעותי לפרויקט, אך עדיין מומלץ לדיירים להיעזר בסוללת אנשי מקצוע בלתי תלויים הכוללת שמאי, מהנדס, מפקח ועורך דין. הללו יפעלו בצורה עצמאית ויוודאו שכלל האינטרסים של הדיירים נשמרים לאורך חיי הפרויקט.

לאתר החברה

*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותב, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי כנדרש.

עוד כתבות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות