גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההתבגרות של תמ"א 38: "לא יאושר יזם שלא מעמיד ליווי פיננסי"

ההתחדשות העירונית עברה התבגרות ומיסוד בעשור האחרון ■ המאפיינים המעידים על כך הם התערבות הרשויות בממשק שבין היזם לדיירים, והתנהלות בעלי הדירות, שלמדו את התחום

תמ"א 38. "השאיפה היא שבתחום יפעלו יזמים בעלי ניסיון רב" /  צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. "השאיפה היא שבתחום יפעלו יזמים בעלי ניסיון רב" / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף מורפוזיס

זה התחיל באופן מגומגם, לפני כעשור לערך: תחום ההתחדשות העירונית יצא לדרך רשמית עם תמ"א 38- התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך השטח התקשה לקבל אותה ובעיקר לא הצליח לעכל אותה. עם השנים התחדדו כמה נקודות, תוקנו כמה תקנות ועודכנו סעיפים הנוגעים לתחום זה, ולאט-לאט הוא החל להרים ראש, עד שכיום נראה כי מצבו הוא הטוב ביותר מאז יצא לדרך. כעת נדמה כי הגענו לשלב ההתבגרות של ההתחדשות העירונית,

"כפי שאני רואה את הדברים, יש שני תהליכים המצביעים על התבגרות התחום", אומר שבתאי פישמן, אחד הבעלים ומנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ. "האחד - הרשויות נכנסות בהדרגה לתהליך ארוך ויסודי של קידום תוכניות מתאר עירוניות וקביעת מדיניות בכל הנוגע להתחדשות עירונית. הן מתערבות יותר בממשק הזה שבין היזם לבין הדיירים, לרבות בכל הנוגע לתמורה שיקבלו הדיירים, והופכות אותו לשקוף יותר. השני - יותר בנקים ומוסדות פיננסיים נכנסים לתחום, ובעצם יצרו מצב שבו לא כל יזם כשיר לפעול בו".

בדבריו מצביע פישמן על שני גורמים שהביאו אולי יותר מכל להתייצבות התחום, והפכו אותו לבטוח יותר ולברור יותר, מבחינת כל הנוגעים בדבר. "בתחילת הדרך הדיירים בעצם שלטו בתהליך: הם הציבו דרישות ועשו מעין מכרזים לבחירת היזם שיבצע את הפרויקט - וכך מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר הוא זה שנבחר, גם אם לא היה ביטחון שיוכל לקבל היתר בנייה לפרויקט ולממן אותו", אומר פישמן, בהתייחסו לאחת הבעיות המרכזיות שאיתן התמודד התחום בשנים הראשונות. "היזמים לא נבחנו לפי הניסיון שלהם ולפי היכולת שלהם לקבל ליווי פיננסי, כמו שקורה בעולם ה'רגיל' בעת הקמה של פרויקט בנייה חדש".

התערבות הרשויות בתהליך שינתה את המצב: "כיום הפרויקט יכול לצאת לדרך רק אם התוכנית הכוללת שלו נחשבת סבירה והגיונית מבחינה כלכלית ומבחינת תכנון העיר. היזם נבדק בצורה מעמיקה יותר, ולרוב יהיה זה גוף אשר מכיר היטב את התחום ויודע כיצד לגשת לפרויקט מורכב שכזה".

ההתבגרות של התחום נובעת גם, כאמור, מהשינוי בגישתם של הבנקים לפרויקטים של התחדשות עירונית. אם בעבר מעט מאוד בנקים העניקו ליווי לפרויקטים כאלו, היום הם עושים זאת ובעצם כך תורמים להתייצבותו של הענף. "בתחילה הרבה פרויקטים יצאו לדרך באמצעות קבוצות רוכשים או בעזרת הערות אזהרה, כי היזם לא יכול היה לבקש ליווי פיננסי מהבנק", מסביר פישמן. "יזם שכזה חתם על ההסכם, התחייב להביא ליווי פיננסי וכשהדבר לא עלה בידו, ניסה להעביר את הפרויקט והחתימות לידיים חזקות יותר. היום, ברוב המקרים, לא יאושר יזם שלא יכול להעמיד ליווי פיננסי".

במילים אחרות אפשר לומר שתחום ההתחדשות העירונית התבגר בעיקר משום שהפך להיות יציב יותר פיננסית, ברור יותר ואמין יותר. כל הצדדים מבינים אותו בצורה טובה היום, גם בשל הניסיון שנצבר לאורך השנים, ונכנסים לפרויקט במודעות גבוהה יותר מבחינת מה שצפוי להם עד סיום העבודות. "נוצרה סוג של הבחנה בין יזם רציני לבין יזם שאינו כזה. היום בוחנים לא רק את ההצעה של היזם, אלא בעיקר את האיתנות הפיננסית שלו, כמה בניינים בנה בעבר, מספר השנים שהוא בענף ומה הניסיון שלו, זהו למעשה התהליך של התבגרות השוק".

שבתאי פישמן/ צילום: יוסף כהן

בעלי הדירות משחקים תפקיד

להתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית תורם עניין נוסף, שנגענו בו קודם לכן: התנהלות בעלי הדירות עצמם, שכמו כל בעלי האינטרסים בתחום, גם הם למדו אותו והבינו מה עליהם לבדוק כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט. היום לדיירים יש נציגויות מקצועיות ויועצים שמדריכים אותם בצורה נכונה, מה שיוצר הסכמים מדויקים ונכונים יותר מול היזמים עצמם.

"היום היזם נדרש להצהיר כבר בתחילת התהליך שביצע פרויקטי תמ"א 38, שאותם פרויקטים זכו בליווי פיננסי ושהוא מסוגל להשיג את הליווי", מצביע פישמן על השינוי בהתנהלות מצד הדיירים. "הסכמי ההתקשרות בין בעלי הדירות לבין היזמים הופכים יותר ויותר מפורטים ורציניים עם הזמן".

לדברי פישמן, גם המשך תהליך ההתבגרות של התחום תלוי במידה רבה בבעלי הדירות עצמם. ישנם, כמובן, עוד גורמים שישפיעו על כך, אך להשקפתו בידי הדיירים ישנו הכוח להפוך את התחום למקצועי ולאיכותי עוד יותר. "למעשה, תהליך ההתבגרות הנוסף הוא זה שבסופו היזמים שמתחרים ומציעים הצעות לפרויקטים יהיו רק יזמים מקצועיים", מסביר פישמן. "השאיפה היא שבתחום הזה יפעלו יזמים בעלי ניסיון רב - יזמים שביצעו כמה וכמה פרויקטים, שאפשר לראות בניין שהקימו, לבדוק אותו, לשמוע חוות דעת של דיירים שקנו דירות מאותו יזם וכדומה".

הנקודה החשובה כאן היא שבעלי הדירות, שהם הלקוחות בעצם, צריכים לאפשר הגשת הצעות רק לחברות בעלות ניסיון משמעותי, עם יכולת פיננסית להקים את הפרויקט ובלי לוותר על הצורך בליווי פיננסי שיאושר על ידי הבנקים".

אם כן, נראה כי תחום ההתחדשות העירונית אכן מתבגר, מתייצב והופך אמין יותר עם השנים. גם לגבי העתיד ישנה אופטימיות זהירה: "לדעתי ההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר, אם כי תהליך ההתבגרות עתיד להימשך עוד זמן רב", אומר פישמן. "נראה כי הרשויות המקומיות ידחפו ל'פרויקטים מתחמיים' של כמה בניינים יחד, אשר יובילו לתכנון עיר נכון יותר וממילא יביאו את בעלי הדירות באותם מתחמי קרקע להתאגד יחד. התארכות הליכי התכנון והיקף הפרויקטים יביאו אף הם לשינוי הנדרש בפרופיל היזמים שיבצעו אותם".

שבתאי פישמן הינו בעלים ומנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מנות במחתרת התאילנדית / צילום: דניה ויינר

אחת המסעדות התאילנדיות הטובות בישראל מסתתרת בכלל בחצר של בית

עגלת קפה שמגישה מאפה פיסטוק נדיר, מרכז הוליסטי שגם הציניקנים יתמסרו לו, מיזם אמנות נשי ומסעדה שאפשר למצוא בה בננה לוטי משובחת ● יום בפרדס חנה כרכור

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

שר הביטחון יואב גלנט ורה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ אישר: ראש השב"כ ייצא לשיחות בקהיר, ראש המוסד לקטאר

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה ● בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?