משבר הנדל"ן הבא בארה"ב: מחסור היסטורי בבתים חדשים

אמריקה ניצבת בפני משבר חדש בשוק הדיור. עשור אחרי בום של בנייה, בתים מעטים מדי נבנים ביחס לגודל האוכלוסייה בהשוואה לכמעט כל תקופה אחרת בתולדות ארה"ב.

בניית בתים (ודירות) חדשים עשור אחרי משבר הדיור הקודם נשארה קרובה לרמת השפל של 60 שנות איסוף נתונים, לפי שלוחת הפדרל ריזרב בקנזס סיטי.

מה שמפליא הוא שעל פי רוב המדדים האחרים, כלכלת ארה"ב משגשגת. התעסוקה מלאה, השכר בעלייה, ושוק המניות קרוב לרמת שיא. בני דור המילניום, הדור הגדול ביותר מאז דור ה"בייבי בום" (ילידי 1946-1964), הם בגיל של רכישת קורת גג.

 לא עומדים בקצב

בוב סנודן, קבלן בנייה למגורים בגרנד רפידס, מישיגן, חושב שהוא מבין מה קורה. הוא אומר שהוא מקבל מדי יום שיחות ממשפחות בעיר המשגשגת הזו במזרח מישיגן שמבקשות ממנו לבנות עבורן בית חדש. הוא חייב לדחות את רוב הפניות הללו.

הביקוש לדיור חזק יותר מכפי שהוא ראה אי פעם, הוא אומר, אך עלויות הקרקע והבנייה הוכפלו בערך בהשוואה לסוף גל הבנייה הקודם לפני עשר שנים.

לכן, הוא העביר את המיקוד שלו מבתים במחירים נמוכים עד בינוניים לנכסים יוקרתיים, שבהם שולי הרווח גבוהים יותר. התפוקה שלו ירדה מ-25 בתים בשנה במחצית העשור הקודם לכ-12 בתים כעת.

בגרנד רפידס כמעט לא נבנים נכסים למשפחת חדשת וצעירות, הוא אומר. "אילו הייתי זוג צעיר היום, שלא מרוויח מי-יודע-מה שכר, לא היו לי הרבה אופציות", לדבריו. האופציה המקובלת ביותר היא להיכנס לדירה שכורה ב-1,000 דולר בחודש - סכום גבוה באזור זה של מישיגן.

שילוב של רגולציה הדוקה יותר בשוק הדיור, מחסור בכוח עבודה בבנייה ומחסור בקרקעות באזורים מבוקשים מניע את המשבר, לפי מומחים במגזר הזה.

אפילו במיתון העמוק של מחצית שנות ה-70 ובהאטה הכלכלית בתחילת שנות ה-2000, הקבלנים בנו משמעותית יותר יחידות דיור יחסית למספר משקי הבית בהשוואה להיום, בשנה התשיעית להתרחבות הכלכלית. רק בשפל של ההאטות ב-1981 וב-1991, רמות הבנייה היו דומת לרמות הנוכחיות, לפי ג'ורדן רפפורט, כלכלן בפד בקנזס סיטי. הוא אומר שהתקופה היחידה שבה קבלנים בנו פחות יחידות דיור הייתה מלחמת העולם השנייה.

הבנייה נעצרה לפני עשור

הבנייה נעצרה כמעט כליל אחרי קריסת שוק הנדל"ן לפני עשור, כאשר מיליוני בתים ברחבי ארה"ב עוקלו על ידי מוסדות ההלוואה ונמכרו מחדש, כשרבים מהם הוסבו ליחידות להשכרה.

כעת, הבנייה איננה עונה על העלייה בביקוש, לא רק בערים מבוקשות כמו סן פרנסיסקו וניו-יורק, אלא גם באזורים עירוניים אחרים.

ההתאחדות הארצית של קבלני הבנייה למגורים מעריכה שהבנאים יתחילו לבנות פחות מ-900,000 דירות ובתים חדשים בכל ארה"ב ב-2018, לעומת ביקוש לכ-1.3 מיליון יחידות כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. המלאי הכולל של בתים חדשים קיימים למכירה נגע ברמת השפל שלו ברבעון הרביעי של 2017, 1.48 מיליון יחידות דיור, לפי התאחדות מתווכי הנדל"ן.

התגובה היא עליית מחירים בקצב שאינו בר-קיימא, לפי כלכלנים. מדד מחירי הדיור הארצי של S&P CoreLogic Case-Shiller עלה ב-2017 ב-6.3% - קצב כפול מעליית השכר ומשולש ביחס לאינפלציה במחירים לצרכן.

המחסור בבתים למכירה מלבה גם מלחמות של הצעות מחירים ברחבי ארה"ב, שמקשות עוד יותר על משפחות צעירות.

אליסון בלק, בת 43, מנהלת משרד בחברה הקבלנית ניו אורבן הום בילדרז בגרנד רפידס, חיפשה נכס לקנייה זה שנה, והפסידה שש עסקאות בגלל הצעות מחיר יריבות שהיו גבוהות יותר, עד שהיא הצליחה לקנות דירה בפברואר.

בנקודה אחת היא שקלה לחזור להתגורר עם אמא שלה כדי לחסוך כסף. אחת הדירות שהיא בדקה קיבלה 16 הצעות קנייה ביומיים, והזוכה שילם יותר מהמחיר המבוקש, ובמזומן. על הדירה שבה היא זכתה ויתרו קודם לכן קונים אחרים. "השוק ממש לא שפוי", היא אומרת.

ירידה במספר העובדים בענף

הקבלנים מצביעים על כמה וכמה גורמים שתורמים לירידה בבנייה. הנטייה של הצעירים ללמוד במכללות הורידה את שיעורי הבוגרים של בתי ספר מקצועיים למקצועות הבנייה. לכך נוספה ירידה במספר עובדי הבנייה המהגרים.

בפרברים שרחוקים ממרכזי הערים, הקבלנים מתקשים לשווק דירות על אף שהמחירים באזורים קרובים יותר למרכז העיר גבוהים. כלכלנים אומרים שבאזורים עירוניים רבים, הפרברים פשוט הגיעו לשיא גודלם, והקונים פוחדים מנסיעות ארוכות לעבודה. בשנות ה-50, קנייה של בית בפרבר חדש, שהקרקעות בו היו זמינות וזולות, הייתה כרוכה בנסיעה של חצי שעה לעבודה. היום מדובר על נסיעה של שעות.

"יש נתק מוחלט בין המקומות שבהם אנשים רוצים להתגורר למקומות שבהם הכי קל לבנות", אומר אדוארד גלזר, פרופ' לכלכלה באוניברסיטת הרווארד שחוקר את המגבלות על היצע הדיור.

אחרי שנים של פעילות בנייה נמוכה במיוחד, היו בחודשים האחרונים סימני התאוששות. שיעור הבעלות על נכסי מגורים עלה בשנה שעבר לראשונה מאז 2004, בזכות קונים צעירים שקנו את הנכסים הראשונים שלהם. התחלת בנייה של בתים פרטיים עלתה ב-2.9% בשנה שהסתיימה בפברואר, לפי לשכת האוכלוסין הפדרלית.

אבל הבנייה נשארה נמוכה מהממוצעים ההיסטוריים, וכלכלנים אומרים שהיא לא צפויה לחזור אליהם לפני המיתון הבא. בניית יחידות דיור חדשות כעת נמוכה ב-22% מהממוצע ההיסטורי.

סיבה נוספת היא הרגולציה המהודקת על התחום. בשלהי בום הדיור שעבר, כאשר בתים לא מכורים החלו להצטבר, רשויות מקומיות החלו להדק את תקנות הבנייה כדי לרסן את היקפי הבנייה. הבתים הריקים והמגרשים שלא פותחו העיקו על מחירי הנכסים.

ערי חוף מבוקשות כמו סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, ניו-יורק ובוסטון סופגות ביקורת על תקני הבנייה המגבילים שלהן, שמקשים על יצירת מספיק דיור לטובת הגידול באוכלוסייה.

 צפי התחלות בנייה

לבסוף, הקבלנים אומרים שהמשבר נובע גם מכך שפצעי קריסת שוק הדיור הקודמת, שבה קרסו גם מאות בנאים קטנים, עדיין לא הגלידו. החברות בהתאחדות הקבלנים הארצית ירדה משיא של 240,000 ב-2007 ל-140,000 ב-2012, ללא שינוי מהותי עד היום.

 בית חדש בהקמה / צילום: רויטרס, Rick Wilking