הצרות בפרויקט יונייטד שרונה בתל אביב והקשר לבית ההשקעות ילין לפידות

ההשקעות הישירות בנדל"ן ומתן ההלוואות הפרטיות הפכו בשנים האחרונות לאפיקי ההשקעה החמים של הגופים המוסדיים המקומיים הגדולים ביותר. מדובר בשני אפיקי השקעה אלטרנטיביים, ריאליים, שאינם קשורים ישירות לנעשה בשוקי ההון - מעין פעילות בנקאית הנעשית מחוץ לבנקים.

הגופים שהובילו את ההשקעה בתחומים אלה, היו תחילה קבוצות הביטוח הגדולות, כשבתי ההשקעות התחילו להיכנס לתחומים אלה אחריהן. אחד הגופים שהקפיד להימנע לאורך זמן מהשקעות ישירות בנדל"ן וממתן הלוואות פרטיות, והעדיף באופן בולט השקעות סחירות, הוא בית ההשקעות ילין לפידות.

בית ההשקעות, שמנוהל בידי צמד מייסדיו, יאיר לפידות ודב ילין, הצליח לאורך השנים הרבה מעל לרוב מתחריו, והיה כתובת לכספי ציבור בהיקף אדיר שזרמו לניהולו. כך קרה שבצל הגידול בנכסים המנוהלים, והאתגר הגובר למצוא יעד ראוי להשקעה במונחי סיכון-סיכוי, התחיל גם ילין לפידות להשקיע באפיקים האלטרנטיביים, בדומה למתחרים.

אחת מההשקעות הריאליות-אלטרנטיביות הראשונות, ומהגדולות שבהן, הייתה מתן הלוואה משלימה של מאות מיליוני שקלים, בריבית גבוהה דו ספרתית, לפרויקט קבוצת הרכישה היקרה ביותר בישראל - יונייטד שרונה. קשייה של זו מתרבים ומעמיקים ככל שחולף הזמן.

לפני כשלוש שנים, מדינת ישראל הוציאה מכרז למכירת הקרקע האטרקטיבית  שעליה ישבה רשות השידור, במתחם "דרום הקריה" בתל אביב, המוכר כמתחם שרונה. במכרז, שנסגר במארס 2016, זכתה קבוצת מינהל מגורים ישראל, בראשות מוטי פלד, שהציעה סכום שיא של 1.06 מיליארד שקל (לא כולל מע"מ) - ההצעה היחידה במכרז שחצתה את רף מיליארד השקלים ונחשבה למחיר גבוה במיוחד עבור הקרקע, שיועדה לבניית שלושה מגדלי מגורים ובהם כ-350 דירות וכן שטחי מסחר ומשרדים. 

יזמי הפרויקט מצידם התחייבו שהדירות במגדלים החדשים יהיו במחירים אטרקטיביים במיוחד, בטח בהתחשב במיקום הקרקע, בלב תל אביב. אלא שבתוך זמן קצר התברר שהאומדנים של ראשי קבוצת הרכישה בעת רכישת הקרקע היו אופטימיים מדי, וכי חברי הקבוצה, מאות במספר, נדרשים להוסיף כל אחד סכומים משמעותיים בשיעור של עשרות אחוזים לרכישת הדירות בפרויקט. לימים בחרו חברי הקבוצה להיפרד מהמארגן המקורי, פלד, ושכרו את שירותיה של קבוצת ב.ס.ר שבבעלות נחשון קיויתי לצורך בנייה והשלמת הפרויקט.

באחרונה שוב צפו, ממש לא בפעם הראשונה, בעיותיה וקשייה של קבוצת הרכישה וחבריה נדרשו להוסיף סכומים ניכרים (הרחבת ההשקעה בפרויקט בלפחות 40%, לפי שעה). מי ששותף, כגורם נלווה, לסערה בפרויקט הוא ציבור העמיתים של בית ההשקעות ילין לפידות.

כאמור, ילין לפידות העמיד מימון לחברי קבוצת הרכישה, הלוואות בריביות דו-ספרתיות, שמגיעות גם לרמה גבוהה של 15% (מה שמשקף את הסיכון שטמון בעסק זה מבחינת בית ההשקעות שמנהל את כספי העמיתים).

ככל הידוע, ילין לפידות נתן מסגרת הלוואות של 400 מיליון שקל לחברי הקבוצה, מהן הועמדו עד כה הלוואות בהיקף של 225 מיליון שקל לכ-300 לווים (חלק הארי של חברי הקבוצה), שמומנו מכספי העמיתים בחיסכון לטווח ארוך של בית ההשקעות. מדובר בהלוואה ממוצעת של פחות ממיליון שקל ללווה שחבר בקבוצת הרכישה (למעשה כיזם).

העסקה נסגרה עוד במהלך המחצית השנייה של 2017, כשהעמדת המימון נעשתה באמצעות כספי העמיתים בקופות הגמל של בית ההשקעות, והיא מהווה את עסקת האשראי הלא-סחיר הגדולה ביותר בתולדות בית ההשקעות. יתרת המימון לרכישת הקרקע תגיע מההון העצמי של חברי קבוצת הרכישה.

בבית ההשקעות משדרים ביטחון

אין להבין מכך שילין לפידות קשורים באופן ישיר לפרויקט, ושהעמיתים של בית ההשקעות יפסידו את כספם או חלקו, אך בהחלט מדובר בהמחשה להתממשות הסיכונים בביצוע השקעות מסוג זה. למעשה, מתן מימון הוא נושא שקשור תמיד לסיכון. אם אין סיכון - אין תשואה, והשאלה היא כמובן כיצד לנהל את הסיכון.

בסביבת בית ההשקעות משדרים גם כיום ביטחון בהקשר זה. זאת, מאחר שעבור ההלוואות ניתנו לילין לפידות בטוחות בדמות שעבודים על הקרקע של הפרויקט - בטוחה ממשית, אך כזו שדורשת תשומת לב ניהולית רבה, משאבים נוספים וזמן, כדי לממשה באופן מיטבי.

על פי גורמים המעורים בתנאי ההלוואות, מדובר בשעבוד ראשון על קרקע של הפרויקט (כאמור, במרכז ת"א), שהשווי שלה עולה בהרבה על יתרת ההלוואות שנתן בית ההשקעות עד כה (ככל הידוע, יותר מכפול), כך שהעמיתים של בית ההשקעות יקבלו לידיהם נכס ממשי ובעל ערך, במידה שההלוואות ייכנסו לקשיי פירעון במתכונתן הראשונית.

בית ההשקעות ילין לפידות נוסד ב-2004 על-ידי דב ילין ויאיר לפידות, ומאז צמח בקצב מהיר, בעיקר על סמך תוצאות טובות בהשקעות שביצע עבור לקוחותיו. כיום מנהל בית ההשקעות נכסים בהיקף כולל של עשרות מיליארדי שקלים בשלושה תחומי פעילויות: גמל והשתלמות, תיקים מנוהלים וקרנות נאמנות.

בתחום החיסכון לטווח ארוך (הגמל), מנהל בית ההשקעות נכסים בהיקף של כ-39.5 מיליארד שקל, והוא גוף הגמל וההשתלמות החמישי בגודלו בשוק.