גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אין סיבה שהמוסדיים הישראליים ישקיעו מיליארדים בפרויקטים להשכרה בגרמניה"

מתי דב, מנכ"ל מגוריט המשקיעה בפרויקטים להשכרה ארוכת-טווח, מסביר למה הקרן מחפשת פרויקטים רק באזורי ביקוש, ומה היתרון של הקרן במצב הנוכחי של השוק: "המשקיעים נעלמו, ונשארנו אנחנו"

מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר
מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר

בשבוע שעבר רכשה מגוריט, הקרן הראשונה בארץ להשקעה בנדל"ן (ריט 1 ), בניין שלם הכולל 31 דירות יד שנייה בלב ירושלים, הלל פינת קינג ג'ורג', תמורת 75 מיליון שקל. 

זוהי העסקה הראשונה של מגוריט שכוללת דירות יד שנייה. "הרבה זמן חיפשנו לבצע עסקה כזאת, שמניבה שכירות מיידית", אומר מנכ"ל מגוריט, מתי דב, בראיון ל"גלובס", "אבל היה קושי למצוא בניין שלם בבעלות אחת, כי הרי החוק מחייב אותנו להיות הבעלים של לפחות 20 מהדירות בבניין או במתחם, כך שאנחנו לא יכולים סתם לקנות דירות יד שנייה בכל מיני מקומות.

"בניגוד לריטים שקונים נכסים מניבים מוכנים, אצלנו אין שוק של נכסים מוכנים, לכן בנינו על מכרזי דירה להשכיר. אנחנו נמשיך לחפש עסקאות כאלה, כי מלבד התשואה שנקבל על הדירות המושכרות בבניין, אנחנו מתכוונים לשפץ אותו, ולהקים באותו שטח 50 דירות. במקביל נגיש בקשה להוספת זכויות בנייה לא מנוצלות וזכויות של תמ"א 38 כך שנוכל להוסיף שתי קומות לבניין ולהגיע ל-70 דירות. זה יקפיץ את התשואה מהנכס".

מגוריט הוקמה בשנת 2016 לאחר תיקון בחוק הריטים ובפקודת מס הכנסה, שאיפשר לקרנות ריט להשקיע במגורים עם התניות מסוימות. החברה גייסה הון ראשוני של 180 מיליון שקל מגורמים כמו אקסלנס, חברה קדישא וקק"ל, וגייסה עוד 60 מיליון שקל בבורסה. במשך שנתיים מאז נוסדה הקרן, היא ביצעה עסקאות בהיקף כספי כולל של 1.2 מיליארד שקל, הכוללות בסך-הכול 770 דירות, 500 מתוכן במכרזי דירה להשכיר ו-200 מתוכן בשוק החופשי. עד תחילת 2019 כ-200 מהדירות יהיו מאוכלסות. מניית קרן מגוריט משקפת כיום לחברה שווי שוק של 277.2 מיליון שקל, לאחר שעלתה ב-19.5% מתחילת 2018.

"עד היום אכלסנו 150 דירות ויש לנו 84 דירות ברמלה שאנחנו אמורים לקבל בתחילת שנה הבאה מאלקטרה, שרכשנו ממנה מיד לאחר שרכשו את הקרקע. בנוסף זכינו בארבעה מכרזים של דירה להשכיר יחד עם מנרב, שכוללים 500 דירות, בחולון, ראשון-לציון, באר יעקב וירושלים.

"לפי התיקון לחוק הריטים, אנחנו מחויבים להשכיר את כל הדירות במשך 20 שנה, וההטבה כנגד זה היא מס רכישה מופחת בשיעור של חצי אחוז. אנחנו לא משלמים מס בשוטף, רק על הדיבידנד. אם מדובר בדירות שרכשנו בשוק הפרטי, שכר הדירה שמשולם לנו לא מסובסד. אם מדובר במכרזים של דירה להשכיר, בדרך כלל 25% מהדירות שמוצעות להשכרה הן במחיר מפוקח שזול ב-20% ממחיר השוק, ו-75% מהדירות יושכרו במחירי השוק. רק בפרויקט מלחה בירושלים, כל הדירות מושכרות במחיר מפוקח, ובבאר יעקב 50% מהדירות יושכרו במחיר מפוקח. כמובן שהמחירים המפוקחים נלקחים בחשבון בתוכנית העסקית כי אנחנו יודעים מראש מה יהיה המחיר".

מחיר למשתכן מגדיל ביקושים לדירות, זה לא מקטין את הביקושים להשכרה?
"המשקיעים יצאו מהשוק, אז אנחנו המשקיע היחיד שקונה דירות להשכרה, ועוד מעט נרגיש את המחסור בדירות להשכרה. המכרזים של דירה להשכיר הם בעיקר בפריפריה, במקומות כמו כרמיאל, אשקלון, והם פרו אטרקטיביים. המכרז האחרון היה בבאר יעקב ואנחנו זכינו. במקומות שבהם אין מספיק ביקוש לכמות גדולה של דירות להשכרה, כמו עפולה, אנחנו לא ניגשים. במקומות שבהם המחירים נמוכים אנשים לא צריכים דירות להשכרה, לכן אנחנו יכולים להיות באזורי הביקוש. גם בעולם, רוב הדירות בבעלות קרנות הריט נמצאות במרכזי ערים".

מה המודל העסקי שלכם? על איזה תשואות מדובר?
"אנחנו מצפים בדרך כלל לתשואות של 4%. היתרון הגדול בכניסה שלנו לתחום הוא בהנחות שאנחנו מקבלים מהיזמים, או ביזמות שאנחנו עושים. אנחנו רוכשים ביזמות או מיזמים או דירות בהנחה, ולפי חשבון שעשינו יש לנו רווח מהותי משיערוך הדירות שקיבלנו בהנחה של 15% ויותר. כמובן שאם מחירי הדירות עולים אז הרווח גדל. לא מזמן קנינו 58 דירות מוכנות מבעלי קרקע בגבעת שמואל שקיבלו דירות במסגרת עסקת קומבינציה עם חברת רייסדור. בתוך פחות מחודשיים השכרנו את כל הדירות, והתשואות עומדות על שיעור של 3%-3.5% רק משכר הדירה, בלי לקחת בחשבון עליית ערך של הדירה.

"אנחנו בודקים כרגע שני פרויקטים שקבלנים מציעים בהם דירות בהנחה בפרי סייל. במקביל אנחנו רוצים להגיע גם ליזמים שנתקעו בסוף בפרויקט עם 20 דירות אחרונות ומעלה".

לפני שבועיים נחשף בכנס הקבלנים באילת כי במשרד האוצר ורשות המסים בוחנים אפשרות למסות קבלנים שמשאירים דירות לא מכורות בפרויקטים שהסתיימו. מהלך כזה אם יבשיל, ייתן תמריץ נוסף לקבלנים למכור צבר דירות שנותרו בתחום חיי הפרויקט לחברות כמו מגוריט.

אם זה כל כך משתלם, איך אין עוד שחקנים בשוק הזה?
"במכרזים של דירה להשכיר, מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך ב-50% ממחיר השוק. מה שמרתיע גם אותנו וגם יזמים אחרים הוא מגבלת הזמן - שחובה להחזיק בנכס ל-20 שנה, ורק אחר כך ניתן למכור את הדירות בפטור ממס. אנחנו פועלים לתקן את המגבלה, כי לדעתנו המדינה לא נתנה דעתה מספיק כשחוקקו את החוק ו-20 שנה זו תקופה ארוכה מדי שבגללה מוסדיים נרתעים מלהיכנס לתחום. המשקיעים במניות ומחזיקי האג"ח, יראו את הפירות רק עוד 20 שנה, ובינתיים הם נהנים רק מריבית ותשואה על נכס שהסיכון בו מאוד נמוך. פנינו למשרד האוצר והצענו להם לקצר את התקופה ל-10 שנים. אם המשקיעים ייפגשו עם הרווח בעוד 10 שנים, נוכל לחלק הרבה יותר רווחים, ורק ככה המוסדיים ייכנסו. עובדה שאף ריט למגורים מלבדנו לא הצליח להתרומם והיו חברות יזמיות שניסו ללכת למהלך הזה ולא הצליחו, כי הן לא הסכימו לתת הנחה בפרויקטים קיימים שלהן.

"שוק ההון מבין שתשואה באה מעליית ערך נכס ולא משכירות שנתית, ולכן מגבלה של 20 שנה מרתיעה אותו. כדי לרצות את שוק ההון צריך לשפר תשואה, להיפגש עם עליית הערך בזמן סביר. אין לנו בעיה לשלם יותר על הקרקע אם המגבלה תרד ל-10 שנים. אין סיבה שמוסדיים ישראליים ישקיעו מיליארדים במתחמי מגורים להשכרה בגרמניה".

אתם לא מציעים הנחה בדמי שכירות. למה שישכרו מכם דירות?
"אם לא מדובר מראש בדירות עם שכר דירה מפוקח, דמי השכירות זהים לשוק החופשי, אבל החוזה שאנחנו מציעים הוא אטרקטיבי כי הוא לטווח ארוך, ואין חוזים כאלה כששוכרים מאדם פרטי. אנחנו מציעים לשוכרים חוזה של 5 שנים פלוס 5 שנים אופציה. ב-5 השנים הראשונות המחיר קבוע, אחרי שנתיים הוא עולה ב-3% ואחרי שנה ב-1% בלבד כל שנה. אנחנו גם מאפשרים לשוכר לצאת מהחוזה בהתרעה של 90 יום מתום השנה הראשונה, כאשר מנגד אנחנו כן מחויבים אליו. כל המטרה היא שאנשים יגורו בדירות לטווח ארוך. אנחנו לא מגבילים את השוכרים בחוזים דרקוניים. בעצם אימצנו את כל מה שיש בחוק שכירות הוגנת, ולקחנו את החוזה שכירות של דירה להשכיר והכנסנו אותו לשוק הפרטי".

עוד כתבות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה