גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דמי ניהול של 280 מיליון שקל לחברות הניהול של ריט 1 וסלע קפיטל בעשור האחרון

במסגרת הסכמי הניהול של צמד קרנות הריט מול חברות הניהול שלהן נגזרים התגמולים בעיקר משווי הנכסים שבידי הקרנות, שתפח למיליארדי שקלים לכל אחת ● ריט 1: דמי הניהול כמקובל בענף, מי שהשקיע בריט 1 לפני עשר שנים 10 מליון שקלים הרוויח 50 מיליון שקל מעליית ערך המניה והדיבידנדים שחולקו

שמואל סלבין / צילום: איל יצהר
שמואל סלבין / צילום: איל יצהר

זימון אסיפת בעלי מניות של קרן הריט סלע קפיטל, שפורסם בימים האחרונים, חושף כי חברת הניהול שלה צפויה לוותר על תגמולים של כמה מיליוני שקלים בשנה, וזאת כחלק מהסכם פשרה שגובש בקשר עם בקשה לתביעה נגזרת שהגיש אחד מבעלי המניות בחברה.

ריט 1: תעודת זהותסלע קפיטל נדל"ן: תעודת זהות

מהעדכונים של סלע קפיטל בנושא עולה, כי בהתאם לפשרה, מדיניות התגמול המעודכנת של החברה תכלול, בין היתר, "הפחתה בשיעורי דמי הניהול ושינוי ברכיבי התגמול של חברת הניהול". הצפי הוא כי עדכונים אלה יצמצמו את התשלומים לחברת הניהול של סלע קפיטל ב-11 מיליון שקל לפחות עד תום תקופת הסכם הניהול הנוכחי, בחודש מארס 2022.

הסכם הפשרה שגובש בסלע קפיטל

מנתוני החברה, העוסקת בהשקעות בנדל"ן מניב, עולה כי במקרה שמדיניות התגמול המעודכנת הייתה כבר בתוקף ב-2016, היא הייתה חוסכת לה תוך שלוש שנים - מאז ועד סוף השנה הנוכחית - כ-9 מיליון שקל בתשלומים לחברת הניהול. בעלי חברת הניהול הם יזמי קרן הריט: שמואל סלבין (המשמש כיו"ר סלע קפיטל), ושותפיו אלי בן חמו ויצחק סלע, וכן בתי ההשקעות מיטב דש ואי.בי.אי.

העדכון שפרסמה סלע קפיטל מאפשר הצצה לסכומי הכסף הגדולים שזרמו בעשור האחרון מקופת החברה הציבורית לחברת הניהול של יזמיה. סכומים גדולים אף יותר קיבלו בתקופה זאת יזמי החברה המתחרה ריט 1, וזאת במקביל להתרחבות הפעילות והיקף הנכסים שבידי השתיים, שממנו נגזרים עיקר התגמולים לחברות הניהול.

במספרים, שתי חברות הניהול של קרנות הריט הבורסאיות הוותיקות צברו דמי ניהול בהיקף אדיר של יותר מ-280 מיליון שקל מאז 2008 ועד סוף השנה שעברה. מדובר ב-177 מיליון שקל לחברת הניהול של ריט 1, שבה מחזיקים בית ההשקעות אקסלנס (52%) וצמד מנהלי החברה דרור גד היו"ר ושמואל סייד; ו-105 מיליון שקל לחברת הניהול של סלע קפיטל.

תמורת סכומים נאים אלה, מספקות חברות הניהול לקרנות הריט שלל שירותים, ובהם איתור השקעות, ניהול מו"מ, ייעוץ כלכלי, ליווי, פיקוח וניהול השקעות, טיפול בהסכמים, גיוסי הון, העמדת שירותי הנהלה ושירותים שונים בנוגע להחזקת נכסי הקרן.

עשור של תגמולים מפנקים לחברות הניהול

הסכמי הניהול של צמד קרנות הריט מול חברות הניהול שלהן גוזרים, כאמור, את היקף עיקר התגמולים משווי הנכסים שבידיהן. כך, בריט 1 נקבע תשלום דמי ניהול שנתי בשיעור של 0.61% כל זמן ששווי נכסי החברה לא יחצה רף של 2 מיליארד שקל, ולאחר מכן יעמוד על 0.48% עד רף שווי נכסים של 3 מיליארד שקל, וממשיך לרדת בהדרגה ביחס לשווי הנכסים. הסכם הניהול של סלע קפיטל קובע דמי ניהול שנתיים בשיעור של 1% עד שווי נכסים של 850 מיליון שקל, שיורד ל-0.85% ממדרגה זו ועד רף שווי נכסים של 1.5 מיליארד שקל וממשיך בכיוון דומה.

מחזיקות יחד נכסים ב-7.1 מיליארד שקל

קרן ריט (REIT) הינה קרן השקעות בנדל"ן המאפשרת למשקיעים, גם כאלה שאינם מתמחים בתחום, להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים על-ידי חשיפה לפעילות באמצעות הקרן. קרנות הריט פועלות בשוק ההון הישראלי, ומטרתן העיקרית היא לאפשר למשקיעים להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. זאת בעוד שהקרנות זכאיות להטבות מיסוי ייחודיות במקרה שבו הן עומדות בתנאים הרלוונטיים בחוק. השקעה במניות ריט נהנית מיתרון של סחירות ונזילות ביחס להחזקה ישירה בנדל"ן מניב, ובשל כך מניותיהן של סלע קפיטל וריט 1 מוחזקות בידי שורה ארוכה של גופים מוסדיים.

יותר מעשור מאז הקמתן, מחזיקות כיום שתי הקרנות צבר משמעותי של נכסים מניבים (כ-30-40 כל אחת) ובדוחותיהן הכספיים האחרונים, לרבעון השלישי של השנה, הציגה ריט 1 נכסים מניבים בשווי של כ-4.3 מיליארד שקל. שווי נכסי סלע קפיטל עמד על כ-2.8 מיליארד שקל. השתיים מחזיקות ומנהלות נדל"ן מניב מסוגים שונים בישראל, בהם בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה, לוגיסטיקה, דירות מגורים להשכרה ועוד.

מניותיהן של השתיים נכללות במדד ת"א 125; בחמש השנים האחרונות זו של סלע קפיטל טיפסה בכ-40% ומשקפת לקרן שווי של 1.2 מיליארד שקל, וזו של ריט 1 קפצה בכ-120% ומשקפת לקרן שווי של 2.6 מיליארד שקל.

כמגמה, בתמיכת הרחבת מצבת הנכסים, מציגות החברות צמיחה בפעילות, ובסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018 צמחו הכנסותיה של סלע קפיטל ב-16% ל-157 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה עלה ב-5% ל-68 מיליון שקל. הכנסותיה של ריט 1 לתקופה זו טיפסו ב-11% ל-232 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה צנח ב-20% ל-161 מיליון שקל, אחרי ירידה בהיקף שערוכי נכסים ועלייה בהוצאות מימון.

כפי שמציינות השתיים בדוחותיהן הכספיים ובמצגות לשוק ההון, הן פועלת בישראל בלבד, בשים לב לפיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי של נכסיהן, מתאפיינות במינוף ברמה נמוכה יחסית לחברות נדל"ן, מחזיקות בשיעור נמוך של פעילות ייזום מסך פעילותן, וכאמור מאפשרות למשקיעים בהן ליהנות מחלוקת דיבידנד של עיקר הרווח וממיסוי חד-שלבי.

ריט 1 היא קרן הריט הראשונה שהוקמה בישראל, בשנת 2006, ביוזמת בית ההשקעות אקסלנס (שאז היה בידי רוני בירם וגיל דויטש), והונפקה בבורסה כבר באותה שנה. זמן לא רב אחריה, ב-2007, הוקמה סלע קפיטל, שמניותיה הונפקו בבורסה ב-2008.

הסכם הניהול של סלע קפיטל נחתם ב-2007, לאחר הקמת הקרן, והוארך במהלך שנת 2014 לתקופה של שבע שנים. הסכם הניהול של ריט 1, שנחתם גם הוא עם הקמתה ב-2006, הוארך לאחרונה במהלך שנת 2013, גם לשבע שנים, עד 2020.

בשנתיים האחרונות הצטרפו למסחר בבורסה שתי קרנות ריט נוספות - מגוריט, המתמקדת ברכישת דירות ובהשכרתן, שהונפקה בספטמבר 2016 על רקע תיקון לחוק קרנות הריט, ומניבים, המתרכזת בנכסי נדל"ן מניב בתחומי המשרדים, תעשייה ומסחר, ואשר הונפקה באפריל 2017.

מאז הנפקתן צברו השתיים נכסים, אולם עדיין לא בהיקפים משמעותיים כמו צמד קרנות הריט הוותיקות.

מריט 1 נמסר: "ריט 1 מנהלת נכסים בכ-4.5 מיליארד שקל. דמי הניהול המשמשים לניהול החברה עומדים על כ-0.5 אחוז בשנה מהנכסים - גובה דמי ניהול מקובל לגבי חברות נדלן אחרות. בנוסף, יש להדגיש את התשואה הגבוהה במיוחד למשקיעים: מי שהשקיע בריט 1 לפני עשר שנים 10 מליון שקלים הרוויח 50 מיליון שקל מעליית ערך המניה והדיבידנדים שחולקו במהלך השנים (רווח של כ-590 אחוז)".

עוד כתבות

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?