גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

5 עצות הזהב שיעזרו לכם במקרה של פירוק שיתוף

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפרוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל

מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר
מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר

שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו למספר בעלים יש בעלות משותפת בקרקע. שותפות כזו יכולה להיווצר בדרך מכוונת, למשל כשמספר אנשים קונים יחד קרקע, אך היא יכולה להיווצר גם בדרך לא מכוונת, למשל בדרך של ירושה.

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפירוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל. התנהלות נכונה שלכם יכולה להביא לכך שמעז ייצא מתוק. אם ברצונכם להימנע ממכירת חלקכם בקרקע ולראות את הפירות ממנה בצורה של הקמת פרויקט, ישנם מספר צעדים שתוכלו לנקוט כדי להבטיח את הישארותכם בעלים בקרקע, או כדי להבטיח שבמקרה של מכירה כפויה, שלפחות המחיר שתקבלו עבור חלקכם יהיה מחיר ראוי.

1. חיברו לכמה שיותר שותפים

זה הזמן לשכוח מכעסים ישנים ולחדש קשרים עם שותפים בקרקע, הנתבעים האחרים, שכבר מזמן לא דיברתם איתם. חבירה ותיאום יוצרים כוח שכנגד לתביעת הפירוק. חוק המקרקעין מציין מפורשות כי במקרה של תביעת פירוק, על בית המשפט להתחשב ברצונם של רוב השותפים. רצון השותפים יכול להיות מכירה בדרך מסוימת כמו למשל: עריכת עיסקת קומבינציה (כפי שנעשה במתחם חסן עראפה בתל-אביב).

בתי המשפט מקשיבים לבעלי הקרקע, וככל שקולם מתואם יותר ורב יותר, בית המשפט יביא זאת בחשבון. כך למשל, בתביעה לפרוק שיתוף שהוגשה בקרקע ברחוב איינשטיין בתל-אביב, נתן בית המשפט משקל רב למתווה הפרוק שהוצע בשם מרבית הבעלים בקרקע ואיפשר להם להתאחד ולמכור את היתרה למרבה במחיר.

יצירת קבוצה של בעלים יוצרת גם ערך מול יזמים וכוח הרתעתי, כיוון שכשיזם יודע שבעלי הקרקע באים כיחידה אחת מגובשת, כדאי לו לחבור אליהם לקראת ההתמחרות על רכישת הקרקע. בהתמחרות, ככל שמחיר הקרקע עולה, היזם שחבר לחלק מבעלי הקרקע קונה רק את יתרת הקרקע וצריך להוסיף פחות כסף לעומת המתחרים האחרים, שצריכים לקנות את הקרקע בשלמותה.

2. ייצרו תחרות על רכישת הקרקע

פנו ליזמים מתאימים כדי שיחברו אליכם ויתחרו יחד אתכם על הקרקע. זאת, בתקווה שתזכו בהתמחרות שתערך בבית המשפט לגבי הנכס, או לכל הפחות - גם אם הקרקע תימכר בסופו של דבר לאחרים - תהיה תחרות ראויה עליה, והמחיר יעלה בהתאם.

שימו לב: פניות כאלה יש לעשות במידה ובזהירות, ויש לפנות רק לחברות או ליזמים שאתם מאמינים שירצו לשתף פעולה אתכם ולא לרכוש את הקרקע בלעדיכם. ודאו גם יש להם ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים בכלל ובאזור בו הקרקע נמצאת בפרט.

3. ייצרו ערך ליזם

לא כל היזמים מעוניינים לחבור לבעלי הקרקע, ויש מהם שמעדיפים לשלם יותר ולהיות בעלים יחידים בקרקע. כדי לשכנע יזמים לחבור אליכם, יש להראות להם כיצד החבירה אליכם מייצרת להם ערך נוסף. למשל: להסכים עם היזם שאם הקרקע תגיע למחיר מסוים בהתמחרות, אז הבעלים ישלימו את התמורה עד לסכום מסוים, או אם יש לכם קרקע סמוכה- תצרפו אותה, במקרה של זכיה, כדי לייצר פרויקט גדול יותר. עוד אפשרות היא הסכמה של הבעלים לקבל בפרויקט העתידי יחידות מסוג מסוים כמו חנויות או משרדים.

4. ודאו שהמכרז יהיה כזה שיאפשר לכם להישאר כבעלים בקרקע

כבעלים המבקשים להישאר בקרקע, ודאו שבית המשפט מאפשר זאת, ושתנאי המכר הם כאלה שיאפשרו להגיש הצעה לרכישת יתרת הקרקע (כלומר את הקרקע של השותפים שלא חברו אליכם) לעשות עיסקת קומבינציה וכיוצ"ב. הדבר כלל אינו מובן מאליו, ויש לוודא אפשרות זאת.

אם בית המשפט לא אפשר זאת מפורשות, עלולה להיווצר "תקלת מס", ורשויות המסים עלולות לראות בכם כמוכרים וקונים. כבר הגיעו אלינו לייעוץ בעלים שמצאו את עצמם נדרשים לתשלום מס שלא לקחו בחשבון, בגלל שלא נתנו את דעתם מראש לנושא זה.

5. בדקו איזה חוק חל. אולי יש לכם זכות קדימה ברכישת הקרקע?

חוק המקרקעין אינו נותן לשותפים זכות קדימה במקרה של מכירה. אל תראו בתחולת חוק המקרקעין מובן מאליו. אולי מקרה שלכם לא חל חוק המקרקעין? אולי חל דווקא חוק הירושה, הנותן, בסיטואציות מסוימות, זכות קדימה לבני משפחה ברכישת הקרקע?

הכותבים הם ממשרד ברגרזון ושות', מתמחים בשיתופים במקרקעין. 

עוד כתבות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים