ספנסר נסוגה מגיוס אג"ח בת"א שנועד לממן נכס בברוקלין בשל ריביות גבוהות שדרשו המשקיעים

חברת הנדל"ן הזרה ספנסר אקוויטי מוותרת על הנפקת סדרת איגרות החוב הרביעית שלה (סדרה ד') בבורסה בת"א, בעקבות תוצאות לא מספקות במכרז המוסדי שנערך אתמול. לדברי גורם בשוק, במכרז המוסדי התקבלו ביקושים גבוהים מהמבוקש, אולם אלו נקבו ברובם בשיעורי ריבית גבוהים מאלו שהסכימה החברה לשלם. בעקבות התוצאות הלא מספקות בוטלה אמש ההנפקה כולה. בהודעה לבורסה ציינה ספנסר כי "לאור קיומן של אלטרנטיבות טובות יותר למימון הנכס, החליטה החברה שלא לבצע את ההנפקה".

סדרה ד' הייתה אמורה להיות מגובה במשכנתא ראשונה בדרגה על נכס נדל"ן בברוקלין (100% מהנכס), המוכר בשם The North Flats, שבו מחזיקה ספנסר ב-66.9%. תמורת ההנפקה אמורה הייתה לשמש בעיקר לצורך החלפת ההלוואות המגובות במשכנתא הקיימות על הנכס. ביתרת מניות הנכס מחזיקה חברת הנדל"ן אול-יר של יזם יהודי אחר, יואל גולדמן, שגם היא הנפיקה בשנים האחרונות בבורסת ת"א אג"ח, בהיקף נוכחי של 2.4 מיליארד שקל ערך נקוב.

על הנכס המדובר רובצת הלוואה בהיקף נוכחי של 46 מיליון דולר, שאותה הייתה סדרה ד' אמורה להחליף. בסוף ינואר 2019 הוארכה ההלוואה לתקופה של שישה חודשים, עם אופציה להארכה בשישה חודשים נוספים, ובמהלך יולי מומשה האופציה על-ידי ספנסר ומועד הפירעון הוארך עד לסוף ינואר 2020.

לספנסר, שנמצאת בבעלות יזם הנדל"ן היהודי ג'ואל גלאק, שלוש סדרות אג"ח (א'-ג') הנסחרות בת"א, בהיקף כולל של 1.22 מיליארד שקל ערך נקוב. לחברה שתי סדרות לא מובטחות א' ו-ב', הנסחרות בתשואות גבוהות יחסית לפדיון של 7.4% ו-8.2% בהתאמה.

הסדרה השלישית (ג') היא בעלת ביטחונות, ולכן נסחרת לפי תשואה לפדיון של 4.2% בלבד, אף שמשך החיים הממוצע (מח"מ) שלה הוא הארוך ביותר, ועומד כיום על 4.5 שנים. גם סדרה ד' הוצעה למשקיעים עם בטוחה בדמות שיעבוד ראשון על נכס בברוקלין, אולם בשוק לא השתכנעו כנראה מאיכותה של אותה בטוחה.

יש לציין כי לקראת ההנפקה העניקה חברת S&P מעלות דירוג A פלוס לסדרה ד' עבור גיוס של עד 240 מיליון שקל. מדובר בדירוג הגבוה בדרגה אחת מעל דירוג המנפיק של ספנסר, שעומד על A, שהוענק לאחר שבחברת הדירוג העריכו כי שיעור שיקום החוב של סדרת אג"ח מובטחת זו, בעת תרחיש כשל פירעון היפותטי, יהיה גבוה ויעמוד בין 70% ל-90%.

הנכס The North Flats שוכן בשכונת ויליאמסבורג שבברוקלין, וכולל בתוכו שני חלקים: החלק הראשון כולל מבנה של כנסייה ישנה, שהוסב ב-2014 למבנה למגורים (מבנה א'). כיום כולל המבנה 39 דירות להשכרה, שהניבו ב-2018 הכנסות של 2.04 מיליון דולר ורווח גולמי (NOI) של 1.57 מיליון דולר.

החלק השני של הפרויקט הוא בית ספר לשעבר, שהוסב למבנה מגורים בן 52 יחידות דיור (מבנה ב'). המבנה, שבנייתו כבר הושלמה, היה אמור להיפתח כבר ב-2016, אבל עקב חריגות בנייה שטרם נפתרו הוא עדיין לא קיבל את טופס האכלוס.

מאז פועלת ספנסר מול עיריית ניו יורק להכשרת חריגות הבנייה ולקבלת טופס האכלוס המיוחל למבנה ב', אולם עדיין לא ברור מתי יגיע טופס זה. בינתיים המבנה אינו מאוכלס ואינו מניב הכנסה.

על פי הערכת שווי שפרסמה ספנסר בדוחות לסיכום 2018, מוערכים שני הנכסים לפי שווי נוכחי של כ-87 מיליון דולר, והם אמורים להניב יחד NOI של 4.12 מיליון דולר בשנה לאחר אכלוס המבנה השני. ב-2018 רשמה ספנסר הפסד של 8.1 מיליון דולר מירידת ערך של הנכס, אולם לפי הערכת שווי עדכנית שבידי ספנסר, שווי הנכס אמור לגדול ל-91 מיליון דולר מיד עם קבלת היתר האכלוס.