גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים דירת מגורים? אלה הנורות האדומות שראוי להיזהר מהן במיוחד

לאור שורה של פסיקות סותרות, ראוי להיזהר במיוחד במכירת דירות בקומת הקרקע, דירות על הגג, ודירות בחזית מסחרית, שייתכן שאינן רשומות כדירות

דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן

על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, התנאי הבסיסי הוא היותה של הדירה "דירת מגורים". הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת שתי חלופות: חלופה א' - דירה המשמשת למגורים. חלופה ב' - דירה המיועדת לפי טיבה למגורים.

בתי המשפט עסקו לאורך השנים בבחינת המושג "לפי טיבה" וקבעו כי יש לקיים את המבחן הפיזי לדירת מגורים. משמע, קיים צורך ממשי בקיום שירותים, מקלחת (אמבטיה, מקלחון) ומטבח (הלכת כורש ע"א 668/82). בהמשך השנים הלכת כורש "רוככה" בפרשת מרגריט שכנר (ע"א 2170/03) שם נקבע כי המבחן הכלכלי הוא הקובע - משמע, גם אם לא קיימות הפונקציות הבסיסיות אך תוך זמן סביר ובעלות סבירה ניתן להשיבן הרי עדיין מדובר ב"דירת מגורים". המבחן הכלכלי הורחב בפרשת אסתר מנו (וע 200028-12-14) באופן שגם דירה נטושה והרוסה בנסיבות מסוימות תיחשב כדירת מגורים.

בשנים האחרונות, בחלק ממשרדי מיסוי מקרקעין אימצו את הקביעה שעל מנת שדירת מגורים תעמוד בהגדרת דירת מגורים עליה גם לעמוד במבחן הייעוד התכנוני. משמע, הדירה עונה על כל תנאי חוק התכנון והבנייה.

שלושה פסקי דין ניתנו לאחרונה אשר תומכים בעמדת מנהל מס שבח בצורה זו או אחרת, ומחייבים את עורכי הדין העוסקים במכירת דירות מגורים לשים לב לנורות אדומות חדשות. בפרשת עליזה גבאי (וע' 44579-08-14) נקבע כי לול שהוסב ליחידת דיור אינו בגדר "דירת מגורים" שכן אין פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים לאורך זמן מאחר וזו נבנתה בניגוד להיתר הבנייה.

בפרשת דוד גיא (רע' 34508-17 מיום 12.8.19) נרכש מחסן בשטח של 53 מטרים ברח' ביאליק בתל אביב. לימים הפך הבעלים את המחסן לשתי יחידות דיור. המוכר מכר את הנכס וביקש לראות בכך "דירת מגורים". ועדת הערר סירבה לראות בכך "דירת מגורים" שכן הדירה הנמכרת לא עמדה במבחן הייעוד התכנוני: הדירה נרכשה כמחסן, על פי היתר הבנייה מדובר בחדר כביסה. עיריית תל אביב אסרה על השימוש בדירה כמגורים ואף הגישה כתב אישום פלילי כנגד הבעלים, וועדת הערר פעלה על פי העיקרון ש"חוטא לא יצא נשכר".

והנה לאחרונה, בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע' 17־03־52894), אותה ועדת ערר הסכימה לראות בדירת מגורים דירת מגורים הגם שמבחן הייעוד התכנוני איננו מתקיים. מדובר בדירה בקומת הקרקע ברח' מגידו בתל אביב אשר נבנתה בקומה מפולשת, ועל פי היתר הבנייה המקורי היעוד הוא למחסן וחדר הסקה. הדירה נרכשה בשנת 1992, והרוכשות כלל לא ידעו שמדובר בדירה ללא היתר. שולם מס רכישה כדירת מגורים, שולמה ארנונה ואף בנסח הטאבו נרשם "דירה". למרות זאת, עיריית תל אביב סירבה להסדיר את העניין ולאשר את הדירה כדירת מגורים.

למרבה ההפתעה, על אף כל אלה, ועדת הערר הסכימה לראות בדירה "דירת מגורים", משום שהתרשמה מתום לבן של המוכרות, ואין במקרה זה מצב של "חוטא שיצא נשכר". 

פסקי הדין האחרונים מעלים תהיות רבות ויוצרים בלבול רב. כך למשל, פלוני הפך מחסן לדירת מגורים. הוא בא כעת לרכוש דירת מגורים נוספת. האם בעקבות הפסיקה החדשה יוכל לטעון כי הוא זכאי למס רכישה מופחת כ"דירה יחידה"? מה דין דירת מגורים אשר נמכרת ועדיין מסיבות שונות אין לה טופס 4? מה דין בית מגורים צמוד קרקע ולו חריגות בנייה?

סביר שמנהל מס שבח תל אביב יבחר להגיש ערעור לבית המשפט העליון בפרשת שטיין על מנת שייקבעו אמות מידה ברורות בשאלת המבחן התכנוני. עד לפסיקה של בית המשפט העליון, על עורכי הדין אשר עוסקים בעסקאות מכר של דירות מגורים לגלות ערנות רבה ולבדוק היטב את היתר הבניה אל מול הבנוי בפועל. יש ליתן דגש במקרים בהן הדירות נמצאות בקומות מפולשות (ייתכנו חניה או מחסן שהפכו לדירה) דירות על הגג (ייתכן שמדובר בחדר כביסה שהפך לדירה), דירה בחזית מסחרית (ייתכן שזו חנות הפכה דירה). במקביל, על מנת לא לשים מחסום בפני עיוור, רצוי כי מנהל מס שבח יוסיף לטופס הדיווח שאלה נוספת הנוגעת לייעוד התכנוני של הנכס הנמכר.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח, עובד רשות המסים לשעבר ועוסק בדיני מסים

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר 71% מהמניות שלו בחברה

מנכ"ל הפניקס מוכר את המניות ב-37.48 שקל למניה, גבוהה ב-2% מהמחיר בסגירה • גם הסמנכ"ל אלי שוורץ מוכר מניות בסך של 1.28 מיליון שקל, על פי שער דומה • מניית הפניקס ירדה היום ב-2.6%

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?