גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים דירת מגורים? אלה הנורות האדומות שראוי להיזהר מהן במיוחד

לאור שורה של פסיקות סותרות, ראוי להיזהר במיוחד במכירת דירות בקומת הקרקע, דירות על הגג, ודירות בחזית מסחרית, שייתכן שאינן רשומות כדירות

דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן

על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, התנאי הבסיסי הוא היותה של הדירה "דירת מגורים". הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת שתי חלופות: חלופה א' - דירה המשמשת למגורים. חלופה ב' - דירה המיועדת לפי טיבה למגורים.

בתי המשפט עסקו לאורך השנים בבחינת המושג "לפי טיבה" וקבעו כי יש לקיים את המבחן הפיזי לדירת מגורים. משמע, קיים צורך ממשי בקיום שירותים, מקלחת (אמבטיה, מקלחון) ומטבח (הלכת כורש ע"א 668/82). בהמשך השנים הלכת כורש "רוככה" בפרשת מרגריט שכנר (ע"א 2170/03) שם נקבע כי המבחן הכלכלי הוא הקובע - משמע, גם אם לא קיימות הפונקציות הבסיסיות אך תוך זמן סביר ובעלות סבירה ניתן להשיבן הרי עדיין מדובר ב"דירת מגורים". המבחן הכלכלי הורחב בפרשת אסתר מנו (וע 200028-12-14) באופן שגם דירה נטושה והרוסה בנסיבות מסוימות תיחשב כדירת מגורים.

בשנים האחרונות, בחלק ממשרדי מיסוי מקרקעין אימצו את הקביעה שעל מנת שדירת מגורים תעמוד בהגדרת דירת מגורים עליה גם לעמוד במבחן הייעוד התכנוני. משמע, הדירה עונה על כל תנאי חוק התכנון והבנייה.

שלושה פסקי דין ניתנו לאחרונה אשר תומכים בעמדת מנהל מס שבח בצורה זו או אחרת, ומחייבים את עורכי הדין העוסקים במכירת דירות מגורים לשים לב לנורות אדומות חדשות. בפרשת עליזה גבאי (וע' 44579-08-14) נקבע כי לול שהוסב ליחידת דיור אינו בגדר "דירת מגורים" שכן אין פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים לאורך זמן מאחר וזו נבנתה בניגוד להיתר הבנייה.

בפרשת דוד גיא (רע' 34508-17 מיום 12.8.19) נרכש מחסן בשטח של 53 מטרים ברח' ביאליק בתל אביב. לימים הפך הבעלים את המחסן לשתי יחידות דיור. המוכר מכר את הנכס וביקש לראות בכך "דירת מגורים". ועדת הערר סירבה לראות בכך "דירת מגורים" שכן הדירה הנמכרת לא עמדה במבחן הייעוד התכנוני: הדירה נרכשה כמחסן, על פי היתר הבנייה מדובר בחדר כביסה. עיריית תל אביב אסרה על השימוש בדירה כמגורים ואף הגישה כתב אישום פלילי כנגד הבעלים, וועדת הערר פעלה על פי העיקרון ש"חוטא לא יצא נשכר".

והנה לאחרונה, בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע' 17־03־52894), אותה ועדת ערר הסכימה לראות בדירת מגורים דירת מגורים הגם שמבחן הייעוד התכנוני איננו מתקיים. מדובר בדירה בקומת הקרקע ברח' מגידו בתל אביב אשר נבנתה בקומה מפולשת, ועל פי היתר הבנייה המקורי היעוד הוא למחסן וחדר הסקה. הדירה נרכשה בשנת 1992, והרוכשות כלל לא ידעו שמדובר בדירה ללא היתר. שולם מס רכישה כדירת מגורים, שולמה ארנונה ואף בנסח הטאבו נרשם "דירה". למרות זאת, עיריית תל אביב סירבה להסדיר את העניין ולאשר את הדירה כדירת מגורים.

למרבה ההפתעה, על אף כל אלה, ועדת הערר הסכימה לראות בדירה "דירת מגורים", משום שהתרשמה מתום לבן של המוכרות, ואין במקרה זה מצב של "חוטא שיצא נשכר". 

פסקי הדין האחרונים מעלים תהיות רבות ויוצרים בלבול רב. כך למשל, פלוני הפך מחסן לדירת מגורים. הוא בא כעת לרכוש דירת מגורים נוספת. האם בעקבות הפסיקה החדשה יוכל לטעון כי הוא זכאי למס רכישה מופחת כ"דירה יחידה"? מה דין דירת מגורים אשר נמכרת ועדיין מסיבות שונות אין לה טופס 4? מה דין בית מגורים צמוד קרקע ולו חריגות בנייה?

סביר שמנהל מס שבח תל אביב יבחר להגיש ערעור לבית המשפט העליון בפרשת שטיין על מנת שייקבעו אמות מידה ברורות בשאלת המבחן התכנוני. עד לפסיקה של בית המשפט העליון, על עורכי הדין אשר עוסקים בעסקאות מכר של דירות מגורים לגלות ערנות רבה ולבדוק היטב את היתר הבניה אל מול הבנוי בפועל. יש ליתן דגש במקרים בהן הדירות נמצאות בקומות מפולשות (ייתכנו חניה או מחסן שהפכו לדירה) דירות על הגג (ייתכן שמדובר בחדר כביסה שהפך לדירה), דירה בחזית מסחרית (ייתכן שזו חנות הפכה דירה). במקביל, על מנת לא לשים מחסום בפני עיוור, רצוי כי מנהל מס שבח יוסיף לטופס הדיווח שאלה נוספת הנוגעת לייעוד התכנוני של הנכס הנמכר.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח, עובד רשות המסים לשעבר ועוסק בדיני מסים

עוד כתבות

צוות אקסוניוס. עופרי שור, דין זיסמן, אבידור ברטו בצילום אבישי פינקלשטיין

חברת הסייבר אקסיוניוס גייסה 58 מיליון דולר כדי להמשיך להגן על רשתות

אקסיוניוס גייסה עד היום 95 דולר בסך הכול, והיא מעסיקה 80 עובדים בתל אביב ובניו יורק ● מהחברה נמסר כי הכנסותיהם השנתיות גדלו ב-910% בשנת 2019 ביחס לשנה שלפניה, וכי הם אחת מחברות הסייבר שצמחו בצורה הכי מהירה בשנה האחרונה

הנשיא טראמפ נפגש עם מזכיר ההגנה, מארק אספר, על ספינה שהוסבה לבית חולים צף / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

דעה: אמריקה נקרעת בין מכחישי המגפה, מקריבי הזקנים ושונאי המומחים

הם מדלגים על שידורי החדשות הדיכאוניים, נחושים להמשיך לנהל את חייהם כפי שהתנהלו עד עתה ובטוחים שהתקשורת מגזימה כדי להפיל את הנשיא טראמפ במרוץ לנשיאות ● הקורונה פורמת את התפרים של המארג החברתי בארה"ב, שמעולם לא היו עבים דיים

טראמפ ופאוול / צילום: רויטרס, Carlos Barria

מדד חדש של הפדרל ריזרב חוזה צמיחה שלילית של 3.97%

עורכי המדד החדש, המציע מיפוי בזמן אמת עם מבט לעבר ולעתיד, מסבירים שהוא מנסה להראות איך תיראה הפעילות הכלכלית לאורך רבעון אילו היא הייתה נמשכת שנה ● הקריאה הראשונה מצביעה על כך ש"התפתחויות בשבוע שחלף גרמו למדד לרדת לרמה שלא נראתה מאז 2008"

קאר שולץ / צילום: כדיה לוי, גלובס

תרופה של טבע למלריה וזאבת אושרה לטיפול חירום בחולי קורונה

בתגובה זינקה מניית החברה בכ-12% ● זינוק של 120% במניית חברת הטכנולוגיה סופרקום, המספקת פתרונות בתחומי בריאות הציבור והפקת תעודות חכמות

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

צו השעה: גם מחשבי־העל בעולם התגייסו למלחמה נגד הקורונה

מחשבי־על כוללים עשרות אלפי מעבדים שעובדים יחד לביצוע חישובים גדולים ● חישובים כאלה יכולים להסתיים בתוך יום, לעומת מאות שנים במחשב רגיל ● בין היתר, חוקרים מנסים לפתח בעזרתם מודלי חיזוי מורכבים של התפשטות המגפה

גרנד קניון באר שבע / צילום: יחצ

חיסון פיננסי נגד קורונה? הלוואה עתידית

האמונה בשוק אשראי זול, זמין ונצחי הקהתה בשנים האחרונות את מנגנון קבלת ההחלטות בחברות רבות ● שימוש מושכל בהלוואות עתידיות או בהרחבות עתידיות של אג"ח עשוי לתת מענה חשוב בימים הסוערים שעוד עתידים לבוא

צעיר עם מסיכה ועם הטלפון שלו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הבעיה הגדולה בשוק התקשורת בישראל: יציבות הרשתות הסלולריות

למרבה הצער אין פתרונות קסם לחוויית הסלולר ההולכת ויורדת ● הבעיות המרכזיות ברשתות הסלולריות הן מחסור בתדרים, השקעה נמוכה של החברות בבניית אתרים נוספים ובחיבורים בין האתרים לליבת הרשת

פלטפורמת הגז של מאגר תמר / צילום: בן יוסטר

עוצרות דיבידנדים למרות רווחי הגז: מורה נבוכים למצבן הפיננסי המורכב של דלק קידוחים ותמר פטרוליום

חובות של מיליארדי שקלים והאטה כלכלית בהשפעת משבר הקורונה מכניסים את החברות המחזיקות במאגרי הגז של ישראל לעמדת מגננה ● הנפגעת העיקרית עלולה להיות קבוצת דלק, שיכולת החזר החוב שלה נסמכת במידה רבה על הדיבידנדים מדלק קידוחים

יו"ר מזרחי טפחות משה וידמן (מימין) והמנכ"ל פרשר / צילום: איל יצהר

לא כמו בלאומי: דירקטוריון מזרחי טפחות לא ינקוט בהליכים נגד בכירים בבנק בגין הקנס ששולם לאמריקאים

הוועדה הבלתי תלויה שמינה הבנק לצורך סיום פרשת הסיוע להעלמות מס של לקוחות בארה"ב המליצה לא לנקוט בהליכים נגד דירקטורים ונושאי משרה בגין הפרת חובת אמונים או בגין הפרת חובת זהירות או בגין היבטים של "טובת הבנק"

שאול אלוביץ' / צילום: תמר מצפי

נמחקה תביעת שאול אלוביץ' נגד המדינה לפיצוי בסך 10 מיליון שקל

אלוביץ' תבע מהמדינה לפצותו בשל הירידה שספג תיק ניירות הערך שלו שמחזיקה הפרקליטות ● ביהמ"ש קבע כי הגשת התביעה ע"י אלוביץ' עומדת בניגוד להסכמות אליהן הגיע עם המדינה בעבר, אך הדגיש כי הוא יוכל לשוב ולעלות את טענותיו בסיום ההליך בעניינו

דורשי עבודה חדשים שנרשמו בלשכת התעסוקה מתחילת החודש

90% מדורשי האבטלה החדשים במרץ: עובדים בחל"ת

מאז אתמול ב-17:00 נרשמו 7,130 דורשי עבודה ● 89.9% מהנרשמים בשירות התעסוקה מתחילת מרץ נמצאים בחל"ת, 6.4% פוטרו ● שיעור האבטלה עומד על 23.3%

בדיקה לגילוי הדבקה בנגיף הקורונה בארה"ב / צילום: Ted S. Warren, AP

פיתוח ישראלי יכול להגדיל פי 8 את קיבולת בדיקות הקורונה

פיתוח חדש של אוניברסיטת בן גוריון יכול לחסוך משמעותית גם בזמן וגם בציוד מעבדה ● "המטושים עדיין בחסור עד כדי כך שבמקום להשתמש בשלושה מטושים לכל נבדק - נחיר נחיר ולוע - משתמשים לפעמים במטוש אחד שדוחפים גם לאף וגם לפה"

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מגבלות התנועה מחמירות ומספר סניפי הבנקים שיקבלו קהל יצטמק ל-15%

זאת החל ממחר, ה-1 באפריל, ולעומת הנחיה קודמת שדיברה על מתן שירות פורנטלי לציבור הרחב בכ-25%-30% מסניפי הבנקים

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13 / צילום: ינאי יחיאל

הצרות של רשת 13: אלי עזור דורש החזר הלוואה בסך 10 מיליון שקל - וגל קיצוצים נוסף בדרך

הדרישה הכספית של עזור מתווספת לשלל הבעיות עמם מתמודד בימים אלה המנכ"ל הטרי אבי בן טל ● כעת מנסים ברשת ובחברת החדשות למזער נזקים ע"י קיצוצי כוח אדם והקדמת המעבר מבית הוורד למשרדי רשת

מיניסו/ צילום: Goldpro76

אחרי שסגרה חנויות והוציאה 220 עובדים לחל"ת: מיניסו עולה עם אתר סחר מקוון

מערך המשלוחים של מיניסו יפעל בכל חלקי הארץ, ויספק הזמנות בתוך 3-5 ימי עסקים מרגע ביצוע ההזמנה באתר ● כמה יעלה משלוח בהזמנה מקוונת?

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

תל אביב ננעלה בעליות: ת"א 35 עלה ב-2.5%

מדד ת"א 125 הוסיף 2.2% ומדד ת"א 90 התחזק ב-3.25% ● מדד הנפט והגז זינק ב-4.9% ומדד הנדל"ן עלה ב-4.3% ● טבע קפצה על רקע אישור תרופה שלה לשימוש בקורונה ● הממשלה אישרה אתמול תוכנית חילוץ למשק ב-80 מיליארד שקל

בנימין נתניהו, משה בר סימן טוב ויעקב ליצמן במסיבת עיתונאים על ההיערכות לקורונה / צילום: יח"צ

בקשה מוועדת הקורונה: קיימו דיון בנושא שקיפות המידע

ארגונים חברתיים, בהובלת עמותת 'צדק פיננסי', חושבים שיש לשפר את אופן פרסום הנתונים אשר על בסיסם מתקבלות ההחלטות ואת אופן פרסום החלטות הממשלה  ● תלונות עיתונאים נגד דוברות משרד הבריאות באשר למסירת נתונים

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

לראשונה: ממשלת ישראל מגייסת אג"ח ל-100 שנה

גיוס החוב בשווקים הבינלאומיים צפוי להתבצע ביממה הקרובה ● בין הבנקים שנבחרו לשמש כחתמים בהנפקה: ברקליס, גולדמן זאקס, סיטי ובנק אוף אמריקה

פטריק דרהי/ צילום:אלון רון

אין פרטנר: מה הוביל לביטול רכישת חברת התקשורת הישראלית בידי הוט

הסיבות שציינה אלטיס, בעלת הוט, לביטול העסקה בהיקף של 3.6 מיליארד שקל: המצב הכלכלי המתדרדר במהירות והסיכויים הקלושים להתאוששות מהירה ● אלטיס לא הצליחה להשיג מכתב התחייבות למימון העסקה מהבנק הצרפתי BNP

מטוס ארקיע בבנגקוק במהלך מבצע החילוץ / צילום: רפי קוץ

בשעה טובה: מדוע "טיסת החילוץ" שיצאה מהודו הייתה מאתגרת במיוחד

וגם: ישי פרוינד מונה למנכ"ל eBay ישראל ● השיחה