גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הערכה: יגובשו כללים למניעת הנחות מופרזות במחיר למשתכן

לאחרונה נמצאו מקרים של זכיות במכרזי קרקעות לפרויקטי מחיר למשתכן שמשקפים פוטנציאל הנחות גבוה מהרף שקבע משרד היועמ"ש ● לפי הערכות, במינהל הדיור ובמשרד השיכון בוחנים כעת לשנות את כללי המכרזים, כך שלא יאפשרו מצב של הנחות גבוהות מדי מול מחיר השוק

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם ייתכנו הנחות גבוהות מדי במחיר למשתכן? בהחלט כן. לאחרונה מסתמנת תופעה חדשה בתוכנית הדיור הממשלתית: חברות יזמיות שמשווקות פרויקטים של מחיר למשתכן מאפשרות הנחות מופלגות על הדירות, זאת בהשוואה למחירי השוק. דוגמאות בולטות לכך ניתן למצוא בלוד, ובאור יהודה, וייתכן שגם במקומות אחרים. בעבר קבע משרד היועמ"ש כי הוא יתנגד להנחות גבוהות מדי מול מחירי השוק, ובכל אופן, כך התוו שם - לא ייתכן להעניק הנחות של למעלה מ-400 אלף שקל בהשוואה למחירי השוק, במסגרת מחיר למשתכן.

בשני המקרים שבהם נרשמו הנחות חריגות הייתה מעורבת חברת שיכון ובינוי, שלראשונה נכנסה כיזמית לפרויקטים של מחיר למשתכן. באור יהודה זכתה החברה במכרז ל-644 יחידות דיור, מחציתן יוגרלו במחיר למשתכן ומחציתן יימכרו בשוק החופשי. בלוד החברה זכתה החברה במכרז ל-530 יחידות דיור, מהן 70% יימכרו בשוק החופשי ו-30% (159 במספר) יוגרלו במסגרת מחיר למשתכן.

מחירי הדירות של מחיר למשתכן באור יהודה, שהוגרלו בשנים שעברו, הגיעו לרמות של 10.5-10.9 אלף שקל למ"ר, ואילו במכרז שבו זכתה שיכון ובינוי מחירי הדירות הסתכמו ב-6.9-7.8 אלף שקל למ"ר, כלומר סדר גודל של כ-30% מתחת למכרזים הקודמים. במכרז שנערך במתחם בן שמן בלוד, זכתה שיכון ובינוי במחירים שנעו בין 3.8 ל-4.8 אלף שקל למ"ר, וזאת לעומת מכרזים שנערכו בשכונת אחיסמך בעיר לפני 4 שנים, שמחירי הדירות שנמכרו אז הגיעו ל-6.1 אלף שקל למ"ר. כלומר, מדובר בפער של 20-40%.

דוגמה אחרת היא של חברת "ארזים ג.י.א" שזכתה לפני כחודש וחצי במכרז ל-199 יחידות דיור באור יהודה. 119 מתוכן מיועדות למחיר למשתכן, 80 למכירה בשוק החופשי ו-6 דירות מוקצות לדיור הציבורי. במקרה זה ההצעה הזוכה הגיעה לכ-8.8 אלף שקל למ"ר, כלומר מחיר נמוך בכ-20% ממחירי הדירות בפרויקטים הראשונים.

ל"גלובס" נודע כי לאחרונה קיימו גורמים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובמינהל הדיור דיון בנושא. במהלכו התחוור כי בין היתר, הגורם שאפשר את ההנחות הגדולות היה שיעורן הגדול של הדירות שמיועדות למכירה בשוק החופשי באותם הפרויקטים. בעוד שבמכרזים שהתקיימו באחיסמך לא הייתה אף דירה ששווקה בשוק החופשי, ובמכרזים הקודמים באור יהודה, שווקו בשוק החופשי סדר גודל של כחמישית מכלל הדירות, ההגרלות האחרונות, שבהן שיעור דירות השוק החופשי קפץ למחצית, אפשר לחברות להפעיל סבסוד צולב בין הדירות בשוק החופשי לדירות במחיר למשתכן. במינהל הדיור ובמשרד השיכון טרם החליטו על צעדים עתידיים שיחסמו מתן הנחות גבוה מדי. עם זאת גורם עמו שוחחנו מבהיר כי ההנחות לא ימומשו בפועל, וגם אם מכרזי הקרקע שבהם זכו החברות היזמיות לא יבוטלו, ייקבע רף מחיר מינימלי, שאת ההפרש בינו לבין מחירי הדירות, יצטרכו הרוכשים להשלים, באמצעות תשלום למדינה.

מכרז נוסף שנסגר בימים האחרונים, ושמגלם פוטנציאל הנחות, הוא לקרקע בחיפה. ככל הנראה הוא לא נדון במינהל הדיור בהקשר זה. מדובר במכרז שנערך לקרקע במתחם מורדות לינקולן בחיפה, שבו זכתה חברת פרשקובסקי. הקרקע מאפשרת הקמת 374 יחידות דיור, לפי 6.7 אלף שקל למ"ר. זאת לעומת מחירים של 7.2-7.5 אלף שקל שהתקבלו בשכונת קרית אליעזר הפחות טובה; אפילו בטירת הכרמל שנמצאת מספר קילומטרים דרומית למתחם, התקבלו מחירים גבוהים יותר. ממוצע ההצעות במכרז זה הגיע ל-8.1 אלף שקל למ"ר. במקרה זה כמות הדירות שיימכרו בשוק החופשי תגיע ל-20% מכלל הדירות, וייתכן שבחברה (שטרם הגיבה לפנייתנו), מתכננים הקמת דירות מיוחדות עם מפרט יוקרתי, שיוכלו לסבסד את ההנחות הגדולות שיקבלו רוכשי הדירות במחיר למשתכן.

נכון לעכשיו לא ברור באיזו דרך יש לנקוט. לא ניתן לבטל את המכרזים, משום שהכול חוקי, אך לא ניתן גם להשאיר את ההנחות הקיימות, שמגיעות לסדרי גודל של כמחצית ממחיר השוק של הדירות. זאת, משום שיש בכך עבירה על הכלל שהציב המשנה ליועץ המשפטי, ארז קמיניץ, לפיו יש להגביל את ההנחות במחיר למשתכן עד ל-400 אלף שקל.

קמיניץ אומנם התווה את הכלל, אולם אף אחד לא חשב שהנחות יתר בנוסח אלה שניתנו בהגרלות בגליל ים - יחזרו על עצמן, בטח שלא במקומות כמו לוד.

בנוסף, יש שרואים בהנחות יתר בסיס למרמור אצל זוכים קודמים במבצע, שלפתע ייווכחו ששילמו מחירים גבוהים, וגם רואים במצב כזה עיוות גיאוגרפי, שכן הורדת מחירי דירות במקומות במרכז הארץ אל מתחת למחירי דירות מחיר למשתכן בפריפריה הדרומית והצפונית, משדרת מסר שלילי לתושבי הפריפריה.

במצב שבו לא ניתן לבטל את המכרזים, אך מחירי הדירות שמתקבלים אינם מתקבלים על הדעת, ההערכה היא כי העומדים בראש התוכנית יפנו אל השמאי הממשלתי, על מנת לקבל את הערכתו לגבי הנחות ומחירי דירות ראויים בפרויקטים הללו. בהתאם להחלטתו, ייקבע רף המחיר או ההנחה הראויים להתקבל בפרויקטים הרלוונטיים. וכך ייתכן שרוכשי הדירות ישלמו לחברות הקבלניות את המחירים שנקבעו במכרז, וישלימו למדינה את יתרת הסכום, עד לרף שייקבע.

עוד כתבות

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו מבקש מבג"ץ ארכה של חודש: "התקדמות ניכרת בנושא הגיוס"

אחרי הדרמה של הרגע האחרון, ולמרות שבג"ץ עדיין לא אישר את בקשת הדחייה מאתמול, היועמ"שית ביקשה דחייה שלישית בהגשת תשובתה המעודכנת בעניין חוק הפטור מגיוס ● בטיוטת עמדת היועמ"שית נכתב כי ללא הארכת החלטת הממשלה, יש לפעול לגיוס חרדים מ-1 באפריל

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "כנראה שעליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד ומנכ"ל בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?