גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי הזינוקים של 2019, יש השקעות טובות יותר מאשר בסקטור הנדל"ן

במניות נדל"ן, ריבית נמוכה היא סיבה מפתה להגדלת חשיפה, אבל רמת המחירים הנוכחית מצננת מאוד את כדאיות ההשקעה

נדל"ן / צילום: רויטרס
נדל"ן / צילום: רויטרס

אני מהרהר על הסקטורים שיניבו תשואה עודפת בשנה הקרובה, וחושב לעצמי מדוע לא להעניק למניות הנדל"ן המניב המלצה חמה? מצד אחד זה מתבקש, שהרי השפעתה של הריבית הנמוכה על החברות הללו היא אדירה - הן בהיבט של נדיבות התמחור והן ברווחיות השורה התחתונה. מנגד, מדד ת"א נדלן כבר זינק ב-80% בתקופה קצרה של קצת יותר משנה, כך שקשה להימלט מהשאלה הבאה; האם עדיין נותר פוטנציאל השבחה?

תמחור המניות - הפער בין התיאוריה למציאות: בסוף שנת 2018, מכפיל ההון של מניות הנדל"ן המקומיות עמד בממוצע על אחד, מה שהיווה לאורך שנים ארוכות עוגן וכלל אצבע לתמחור החברות. יש בזה היגיון רב, לפחות ברמה התיאורטית, שהרי הן הנכסים והן ההתחייבויות במאזן מוחשיים, מה גם שערכם של הראשונים נקבע על ידי שמאים מקצועיים. אז זו בדיוק הנקודה, ששווי השוק של מניות הנדל"ן התנתק בשנה האחרונה מערכו בספרים, כך שכיום הוא גבוה ממנו בכמעט 50%. מבחינת התאוריה הטהורה, יש כאן אנומליה ברורה, שכן אם הנכסים שוערכו בצורה נכונה, אזי מכפיל ההון הנוכחי משקף תוצאה מעט מוזרה; שוויין הכלכלי של ההתחייבויות הכספיות נמוך משמעותית מערכן בדוחות. במילים אחרות, המשקיעים מתייחסים כיום להלוואה כאל סוג של מתנה. לתיאורטיקנים שביניכם זו עשויה להישמע מסקנה קיצונית, אבל בשוק ההון זו פרקטיקה מעשית, שכן המשקיע הפיננסי לא מתעניין בערך המצרפי של הנכסים - הוא גוזר את שווי החברה על פי תזרים המזומנים. אם כך, בואו נבחן את מחירי המניות על פי היוון הרווחים השוטפים.

נסיקת מכפיל ההון בשנה האחרונה

הריבית לבדה אינה תומכת בעליית המחירים שנרשמה: במהלך השנה האחרונה, התקופה בה מחירי מניות הנדל"ן קפצו מדרגה, הרבית השיקלית הארוכה צנחה - משיעור של 2.1% בסוף 2018, לכדי 0.9% כיום. הנקודה היא, שכאשר בוחנים את התשואה הממוצעת על ההשקעה, כפי שנגזרת ממחירי מניות הנדל"ן המקומיות, מגלים שהירידה שלה הייתה כפולה - מתשואה ממוצעת של 6.6% בשנת 2018, לכדי 4.2% כיום. אם כך הם פני הדברים, אזי הריבית שירדה תומכת רק בחלק מהתארכות המכפילים. אומר זאת באופן הבא; אם הירידה בשיעור ההיוון בו משתמשים המשקיעים הייתה עקבית עם הירידה בריבית השקלית, מכפיל ההון הממוצע היה מתארך לכדי 1.2-1.3 "בלבד".

הצמיחה מוגבלת: יהיו מי שיטענו, שהסיבה המשלימה לרמת התמחור הנדיבה זו הצמיחה החזויה. אז זהו, שבחברות נדל"ן כמות השטחים נתונה, ולגבי מחירי השכירות למטר מרובע, לא צפויה בהם עלייה.

"השמאים שמרנים": טיעון נוסף שיצא לי לשמוע לאחרונה, כהסבר למכפילי ההון הגבוהים, הוא שהשמאים נהיו שמרנים. למה הכוונה? לכך ששיעורי ההיוון שהם נוקטים אינם משקפים את ירידת הריבית המלאה. אין לי עניין להתווכח עם הטענה האמורה, רק אומר את הדבר הבא: הלקוח של השמאי הוא החברה עצמה, כך שאם הוא "חוטא" בשמרנות, יש לו סיבה טובה.

השנה האחרונה חריגה גם בזווית מבט רחבה: לפעילות הנדל"ן יש מרכיב מקומי משמעותי, כך שהחברות הבינלאומיות הן לא בסיס השוואה מידי. עם זאת, מאחר והריבית הנמוכה היא משתנה מסביר גורף ומרכזי, מצאתי לנכון להשוות את התנהגות המדד המקומי למקבילו העולמי (MSCI real estate). הביטו על הגרף המצורף, נדמה לי שהתמונה ברורה, שהרי גם בעולם הריבית צנחה.

שורה תחתונה: במניות נדל"ן, ריבית נמוכה היא סיבה מפתה להגדלת חשיפה, אבל רמת המחירים הנוכחית מצננת מאוד את כדאיות ההשקעה. 

הכותב הוא מנהל מחלקת מחקר מניות בלאומי שוקי הון, עובד בנק לאומי. הסקירה בוצעה על בסיס מידע ונתונים ציבוריים המפורסמים לכלל המשקיעים, ועליהם בלבד

עוד כתבות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין