גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחסן המשמש למגורים לא ייחשב כדירה בפרויקט תמ"א 38

האם יחידות המוגדרות כמחסנים אף שהן משמשות למגורים, זכאיות לתמורה זהה ליחידות המוגדרות כדירות בפרויקט תמ"א 38?

מחסן בתל אביב. מחסן לא ייחשב כדירה בפרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
מחסן בתל אביב. מחסן לא ייחשב כדירה בפרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רבים מהפרויקטים הדורשים את התערבותה של המפקחת על רישום הבתים המשותפים, הם מקרים שבהם מיעוט הבעלים מרגיש (לפעמים בצדק), כי הופר כלפיו עיקרון השוויון. אולם, לעתים עקרון השוויון יכול להתפרש בצורה סובייקטיבית בצורה שונה על ידי בעלי הדירות ומקרים אלו דורשים חשיבה יצירתית מחוץ לקופסה במטרה לייצר איזון ראוי שעל בסיסו ניתן יהיה להתקדם לביצוע פרויקט עם אחוז הסכמה גבוה.

הסוגיה שהונחה על שולחנה של המפקחת בענייננו דרשה את הכרעתה למקרה לא שכיח - מה דינם של מחסנים בבית משותף שבו בעלי הדירות מבקשים לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38?

סלע המחלוקת: בעלי הדירות בבניין ברח' העילוי 9 בירושלים חתמו עם יזם לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת על הקיים) לבניין. הבניין הקיים כולל 15 תתי-חלקות מתוכם 11 תתי-חלקות מוגדרות כ"דירות" וארבע תתי-חלקות מוגדרות כ"מחסנים".

במסגרת הפרויקט נהנות דירות המגורים מתוספת שטח עיקרי לדירותיהם שנע סביב 16.94 מ"ר עד 25.55 מ"ר וכמו כן תוספת של מרפסת ומחסן, בעוד שיחידות המחסנים אינן זוכות להרחבה או תוספת בהתאם להיתר ולהסכם.

הבעלים של שתי תתי-חלקות המוגדרות כמחסנים, הגישו התנגדות להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, שעיקרה נסבה על כך שיחידות הנתבעת אינן זוכות להרחבה, אולם התנגדותם לא התקבלה. גם ועדת הערר דחתה את ההתנגדות וטענה כי אף אם המקום משמש שנים רבות למגורים (והדבר נתון למחלוקת עובדתית בין הצדדים), הרי אין בעצם השימוש כדי לשנות את ייעוד הנכס בהיתר הבנייה.

הטענות: העניין התגלגל למפקחת על המקרקעין, ובהליך שהתקיים בפניה טענה הנתבעת (הבעלים של שתי תת-החלקות המוזכרות) כי יש להתייחס ליחידותיה כדירת מגורים ולו רק מהטעמים הבאים: יחידותיה משמשות בפועל כ"יחידת דיור" מאוחדת זה עשרות שנים ללא עוררין מצד יתר בעלי הדירות, בפסק דין שניתן בבימ"ש השלום בהליך קודם נקבע כי יש לאפשר לנתבעת להשתמש ביחידותיה למגורים, ליחידה כניסה נפרדת וכלל האלמנטים החיוניים לדירת מגורים (מטבח, הסקה, שירותים וכיו"ב), הנתבעת רכשה את היחידות לפי שווי למגורים וכי הארנונה המושלמת בגינה היא ארנונה כדירת מגורים, ועל כן אין ללמוד גזירה שווה מיחידות נוספות בבית המשותף המוגדרות כ"מחסנים" בהיתר הבנייה, שכן יחידותיה משמשות למגורים ומשכך היא זכאית לאותה תמורה כיתר דירות המגורים בבניין.

ההחלטה: המפקחת על המקרקעין קבעה כי קביעת סוגיית השימוש ביחידות הנתבעת למגורים אינה יכולה להוות הכשר קנייני או תכנוני לכך שיחידות הנתבעת מהוות דירת מגורים לכל דבר ועניין. משכך, העובדה כי הנתבעת רשאית לעשות שימוש ביחידותיה למגורים מכוח פסק דין, אין בה כדי לשנות את ייעוד יחידותיה בהיתר הבנייה למגורים, באופן המצריך קבלת תוספת לפי תמ"א 38, שכן לפי הוראות תמ"א 38 מחסן אינו זכאי לקבלת תוספת או הרחבה שלהן זכאיות דירות מגורים. כדי לשנות את ייעודן של יחידותיה נדרשת הנתבעת לפעול כדין בהליך אצל רשויות התכנון ומכוח דיני התכנון והבנייה.

המפקחת הוסיפה כי שוויון מהותי מוגדר כיחס שווה אל שווים וכיחס שונה לשונים. כלל טענותיה של הנתבעת אינן מספיקות על מנת להכיר ביחידותיה כדירת מגורים לצורכי תמ"א 38, ועל כן אינן יכולות להיחשב כ"שוות" ליתר 11 דירות המגורים בבית המשותף אשר מיועדות למגורים לפי היתר הבניה ורשומות כדירה במרשם המקרקעין.

למרות שאישרה את תביעת שאר הדיירים ואת קידום הפרויקט, ברוח הפשרה שהוצעה בין הנתבעת לשכניה, אפשרה המפקחת לנתבעת לאמץ את ההצעה לפיה תורחב תת-החלקה שבבעלותה באופן שבו ששטחה יגיע ל-20 מ"ר ברוטו, היינו הגדלה בשטח של 8 מ"ר המהווה הרחבה בשטח נטו של 6.3 מ"ר (ההרחבה תבוא על חשבון שטח המקלט הקיים).

מסקנה: השונות בין פרויקטים שונים של תמ"א 38 יוצרת מצב של יותר מ"אמת אחת" בדרך להשגת עקרון השוויון למימוש הפרויקט. פסק הדין שתואר לעיל מלמדנו כי קידום יעיל ואפקטיבי של מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי דורש מהמשתתפים להבין שפשרה היא מפתח להשגת המטרה המשותפת וכי עמדה צדקנית סובייקטיבית היא מיותרת (שברוב המקרים תיעצר אצל המפקחת) שבמקרה הטוב תעכב את הפרויקט ובמקרים אחרים אף תמנע את מימושו. 

פס"ד המפקחת על רישום הבתים המשותפים בירושלים מס' תיק 3/340/2018

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים ושות'

עוד כתבות

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים