גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מדוע המשקיעים מחו"ל מפחדים משוק המשרדים הישראלי?

איך קורה שחברות ההייטק הבינלאומיות לא חוששות לפתוח כאן מרכזי פיתוח בהשקעות עתק, אבל משקיעי נדל"ן מחו"ל חוששים? דוח של חברת שירותי הנדל"ן הבינלאומית CBRE מנסה להסביר

משרדי אפל בהרצליה פיתוח / צילום: איל יצהר, גלובס
משרדי אפל בהרצליה פיתוח / צילום: איל יצהר, גלובס

הסניף הישראלי של חברת שירותי הנדל"ן הבינלאומית CBRE, פרסם לאחרונה את הסיכום השנתי שלו ל-2019 בישראל. אחד הדברים שבלטו בסקירה הוא התשואה הממוצעת הגבוהה לשטחי משרדים בישראל. התשואה הזו אמנם רושמת ירידה כבר כמה שנים, ואולם עדיין עומדת על ממוצע של 6.5%. במערב אירופה, לעומת זאת, התשואות נעות בין 3% ל-5%, וכך גם במדינות מזרח אירופה כמו פולין ואפילו הונגריה.

אטלס ההשקעות העולמי של חברת ייעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield מורה שמבחינת תשואה על משרדים, ישראל נמצאת בחברה לא מזהירה של מדינות אירופיות חלשות יחסית כמו אסטוניה, לטביה, סלובקיה. במדינות מזרח תיכוניות אחרות, ברוסיה, בברזיל, בארגנטינה ובאוקראינה התשואות גבוהות משלנו, אבל זו לא נחמה גדולה, שכן תשואה גבוהה מעידה על כך שהשוק העולמי רואה בהן סיכון. אז מה כל כך מסוכן בישראל?

"זה מקדם ביטחון", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "בישראל יש מלחמות ויש אירועים ביטחוניים בלתי צפויים, ולכן התשואות מקבלות עוד כמה אחוזים. אם היום באירופה מדובר על תשואות של 4%-5%, בישראל יש 6%-7%, כי משקיעי חוץ בנדל"ן לא יודעים מה יקרה מחר בישראל. עבורם החיים בישראל זה לא משהו קבוע וידוע, ולכן התשואה תמיד גבוהה יותר".

 למרות התשואות הגבוהות, הם לא מגיעים ארצה.

"נכון. מעט מאוד משקיעים אירופיים קנו נכסים בישראל, אף שהתשואות בארץ יותר גבוהות. שאלנו פעמים את השאלה 'למה?', ואמרו לנו שאירופי רוצה להשקיע במקום שהוא שקט והוא יודע שהוא משכיר לחברת ביטוח ושאין לו בעיה. אצלכם בארץ יש תהפוכות, יש מלחמות, יש מבצעים ויש תקריות".

זה נטו ביטחון או שיש כאן גם התנהלות עסקית ישראלית מרתיעה?

"בעדינות, זה גם נכון. אנחנו שונים מאירופה, למשל, בטווחי החוזה. באירופה רגילים לטווחים של עשר שנים ואופציה לעשר שנים נוספות. לא רגילים למה שקורה פה, לטווחים של שלוש ועוד שלוש או חמש ועוד חמש. מקדם הטווח הוא מאוד אקוטי עבורם".

הייתי מצפה שמשקיעים יגידו שאם גוגל ואינטל ומיקרוסופט ואפל משקיעות בישראל - גם הם יגיעו לכאן.

מוקמל: "כל החברות האלה משקיעות לא בנדל"ן אלא באנשים. אם תגיד למשקיע נדל"ן אמריקאי 'בוא תשקיע בישראל', התשובה שלו תהיה מאוד פשוטה: 'תן לי לתרום לישראל ותעזוב אותי בשקט'. מעבר לזה ששוק הנדל"ן הישראלי מאוד מצומצם עבור משקיעי חוץ, אין להם הבעיות והביורוקרטיה שיש כאן. הנדל"ן הישראלי רווי נעלמים וחוסר ודאות עבורם. עובדה שהבאנו ארצה הרבה מאוד משקיעים ואף אחד לא קנה כלום. יש הרבה מאוד מתעניינים והרבה מאוד בודקים, אבל אף אחד לא היה מוכן לשים את הכסף".

יורם בלומנטל, שותף בחברת אינטר ישראל, נציגת חברת Cushman & Wakefield, מוסיף: "מדוע התשואות בישראל גבוהות יותר מאשר במקומות אחרים? זו שאלה שאנחנו כל הזמן שואלים את עצמנו. עובדתית, בישראל הרבה יותר בטוח. כאן לא היה משבר פיננסי ולא היה סאב פריים, וכאן המערכת הבנקאית לא מאפשרת הלוואות 'נון ריקורס'. אני חושב שזה עניין היסטורי שקשור בגיאופוליטיקה. הכסף עלה כאן תמיד יותר מאשר בחו"ל ולכן זה בא לידי ביטוי בשיעורי תשואה גבוהים יותר. מובן שזה לא מסביר במלואו את ההפרשים. ומה שיותר הזוי בעיניי זה שהנכסים שמניבים תשואות כאלה מושכרים לחברות הכי טובות בעולם, ויותר מזה, באותם נכסים מתקיימת הפעילות הכי חשובה של אותן חברות. ברוב המקרים מדובר בפעילות של מו"פ, ומדובר בעשרות חברות. זה לא מרכז מכירות או משרדי הנהלת חשבונות".

יש בשוק העולמי חשש מובנה שבישראל עלולה לפרוץ מלחמה בכל רגע?

"גם אם יש כזה, כשתנתח את המציאות תראה שלא הייתה אף פעם קריסה. לא במלחמת לבנון השנייה ולא במבצעים. יושבות כאן חברות שנרכשו במיליארדים. אז אם יש בהן כל כך הרבה אמון, כיצד זה אין אמון בנדל"ן שבו הן מתאכלסות? בנייני המשרדים של ישראל מאכלסים את הקצה של הקצה מבחינת איכות השוכר. כשהיה המשבר הפיננסי של 2008, הייתה פגיעה קשה במוסדות הפיננסיים שתפסו בניינים שלמים, בעוד שכאן הם ישבו על מאות מ"ר. לא הרגשנו את זה בכלל. המשבר הגדול שהיה כאן היה משבר הדוט.קום, לפני כ-20 שנה. היה לזה אז אפקט מיידי על כל הנדל"ן המניב. היום הענף הזה מאוד מגוון. זה כבר לא הדוט.קום. לדעתי, שאלת התשואה היא תעלומה שעוברת בירושה, ואין לה שום הסבר לגיטימי, למעט עניין המימון". 

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

נעילה מעורבת בוול סטריט; מדדי S&P 500 ודאו ג'ונס שברו שיאים

מדד S&P 500 סגר את הרבעון הטוב ביותר שלו מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק